Immobilier. Orléans, Blois, Bourges, Tours, Chartres, Châteauroux, quels sont les prix actuels pour acheter un bien ?

Depuis la crise du Covid, le marché de l'immobilier est stagnant et les taux, impossibles à suivre pour les porte-monnaie des Français. Mais la tendance est au "retour à la normale" avec des prix et des taux d'intérêt en baisse. Ville par ville, découvrez les tendances de cette fin d'année 2024.

Avec des taux atteignant les 4%, le marché a tourné au ralenti jusqu'en février 2024 dans la région. Puis il a connu un léger rattrapage au printemps et en été avec une partie des acquéreurs qui avaient reporté leur projet à des taux meilleurs. Mais pour la FNAIM Centre-Val de Loire, "la vraie reprise n'aura pas lieu avant 2025".

Car il ne faut pas confondre rattrapage et redémarrage. Si les perspectives sont optimistes, le dynamisme du marché sera de nouveau au rendez-vous quand les primo-accédants pourront bénéficier d'une meilleure capacité d'achat. Selon les estimations de la Fédération nationale de l'immobilier (FNAIM) du Centre-Val de Loire, même avec ce rattrapage en cours d'année, l'activité aura chuté en 2024 de 8 à 10%.

Bourges : capitale européenne de la culture, et de l'immo ?

Les nouveaux biens à la vente se font rares dans la ville surnommée la belle endormie. Et les acquéreurs encore frileux. Une tendance que confirme Stéphanie Bonis, de la FNAIM du Cher. "Les vendeurs sont en attente de voir comment évolue le marché immobilier, affirme-t-elle. Par rapport à l'année dernière, nous avons entre -17 et -20% d'acquéreurs".

Pourtant, la dynamique dans laquelle s'est lancée la ville, notamment en devenant Capitale Européenne de la Culture 2028, pourrait bénéficier à l'immobilier et attirer les touristes. Les prix des maisons y sont à la baisse depuis deux ans. Et la rentabilité locative est au rendez-vous pour les appartements, ce qui pourrait intéresser les investisseurs.

D'après Stépahnie Bonis, "nous devrions observer une augmentation de l'acquisition de biens destinés à la location courte durée".

Les secteurs prisés : le quartier des Marronniers, le secteur Berruyers et la place Séraucourt. Les maisons de ville ou les appartements oscillent entre 65 000 et 250 000€. Le quartier Lahitolle où un nouveau projet immobilier pourrait voir le jour.

Blois : des prix enfin à la baisse

À Blois, les prix ont longtemps continué d'augmenter en dépit de toutes les tendances. Après une hausse de 8,1% en 2023, ils commencent enfin à baisser de 4%. La demande reste forte et les biens partent rapidement.

Les secteurs prisés : le quartier Blois-Vienne, rive gauche, face au château.

Orléans : un marché mitigé

Les prix avaient explosé à la fin du Covid, atteignant les 3000€/m². Ils sont aujourd'hui redescendus entre 2 400 et 2 500€ le m². Mais Orléans compte toujours parmi les villes où l'immobilier flambe. Les prix ont augmenté sur un an de 7%. Les vendeurs trop gourmands, qui vendent au-dessus de 600 000€ peinent à trouver des acquéreurs.

Les secteurs prisés : entre le boulevard Alexandre-Marin et la Loire, près de la cathédrale en plein cœur de ville. Le quartier de la Source n'attire pas et fait même office de repoussoir. Mais pourrait être un bon compromis pour ceux qui souhaitent acquérir un bien à Orléans.

Tours : les petits appartements très prisés

Une deuxième ligne de tramway, de nouvelles pistes cyclables, un centre-ville de plus en plus piétonnisé… Tours se lance dans de grands travaux et cela séduit les acheteurs. Les prix ont baissé de 6% au mètre carré et le marché est dynamique.

"Il y a effectivement une petite baisse des prix depuis 18 mois et on observe un léger retour des acheteurs avec la baisse des prix et des taux, mais ce n'est pas une franche augmentation. On est loin du marché faste de 2021 où l'on avait observé un pic des acquisitions.

Vincent Briand, représentant FNAIM d'Indre-et-Loire

Tours reste une ville intéressante pour l'investissement immobilier puisqu'elle compte parmi les villes les plus chères à la location au mètre carré. Les biens s'y louent en moyenne 15€/m² alors que le loyer médian dans la région est de 13€/m². "En raison des prix élevés pour l'achat d'un bien, il y a peu de primo-accédants", indique Vincent Briand.

Les secteurs prisés : Le centre-ville avec les halles et le secteur fac est toujours recherché, avec des prix au mètre carré allant de 3 500 à 4 200€. Aux Prébendes, les maisons se vendent cher, entre 400 000 et 1,2 million d'euros. Les quartiers les plus abordables restent le Boulevard Tonnelé, le secteur Starsbourg ou Febvotte.

Chartres : flambée des prix

Comme à Blois, les prix à Chartres ont augmenté de 9% en un an. Une hausse des prix qui s'explique par la croissance démographique que connaît la ville ces dernières années. Car de fait, la demande de biens immobiliers augmente. Les niveaux sont similaires à ceux de 2019.

Les secteurs prisés : Le centre historique avec Hôtel-Dieu, Grand Faubourg et Chanzy qui sont en moyenne autour de 2 500€/m²,

Châteauroux  : un marché calme, mais tendu

Comme à Bourges, les biens proposés à la vente ne sont pas nombreux. Et les ventes plus longues à se conclure. Les acquéreurs sont surtout à la recherche de biens dans le centre avec garage et jardin.

Mais les offres sont rarissimes. Le marché locatif à Châteauroux est extrêmement tendu, avec une demande plus forte que l'offre proposée en face.

Dans l'Indre, selon l'Agence départementale d'information sur le logement, le marché du neuf, déjà en grande difficulté, se "casse la figure" depuis deux ans. C'est l'Indre qui connaît la plus grande baisse du marché de la construction neuve de la région. Ils connaissent une baisse de 55 % en seulement un an.

Les secteurs prisés : Le centre, le quartier Strasbourg, Saint-Christophe et l'Hippodrome, les Marins, La Forge-de-l'Isle, le Petit-Valençay ou encore le quartier Pierre-et-Marie Curie.

Le DPE, un bon argument de négociation

Le DPE, diagnostic de performance énergétique désormais obligatoire permet de réaliser des économies au moment de l'achat. Surtout avec des DPE F ou G car leur mise sur le marché de la location sera bientôt impossible.

Les vendeurs sont donc pressés de se débarrasser de ces passoires thermiques. Une baisse du prix de près de 15 % est souvent possible, mais il faut garder en tête que l'économie devra servir à financer une partie des travaux de rénovation énergétique.