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Le droit au logement décent et les droits du locataire

Le droit au logement décent et les droits du locataire

La bailleur a obligation de livrer un logement décent au locataire. Si des sanctions existent, le locataire aussi a des obligations légales. Sophie Bourlon, notaire, vous explique tout sur l'aménagement et les travaux sur le bien loué en fonction des deux parties.

Par Madison Mouquet


La loi relative à la solidarité et au renouvellement urbains (SRU) en date du 13 décembre 2000, a modifié l'article 6 de la loi du 6 Juillet 1989 et l'article 1719 du Code Civil, en mettant à la charge du bailleur l'obligation de délivrer un logement décent.

 

L'obligation légale du bailleur

Le logement ne peut laisser paraître des risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et doit être doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation. Il s'agit d'assurer un confort et décence minimum au profit du locataire. Le logement lui-même doit être en bon état de réparation et d'usage. Cette exigence vaut également pour tous les équipements dont le logement est garni et dont mention est portée au contrat de location.

Pour la sécurité et la santé du locataire, le logement décent doit assurer :
  • Le clos et le couvert ;
  • bon état et conformité aux normes légales et réglementaires des réseaux et branchements d'électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d'eau chaude ;
  • un éclairage naturel suffisant.

Le logement décent doit assurer le bon état des éléments de confort et d'équipement (alimentation en eau potable, électricité, chauffage, installations sanitaires, cuisine).

 

 

La dérogation conventionnelle

La loi accorde une place à la liberté contractuelle, en précisant que le bailleur peut s'affranchir de cette obligation. Dans ce cas, c'est le locataire qui doit assurer les travaux nécessaires mais les parties doivent prévoir les modalités de réduction du loyer.

Cependant, les parties ne peuvent pas librement convenir que le loctaire, en contrepartie d'une diminution de loyer, exécutera ou fera exécuter les travaux de mise aux normes de confort et d'habitabilité.



Les sanctions pour violation du droit à un logement décent

Le locataire peut saisir le juge qui déterminera la nature des travaux ainsi que leur délai d'exécution.

Le locataire peut aussi saisir le juge pour demander la réduction du montant du loyer ou de suspendre, avec ou sans consignation, son paiement et la durée du bail jusqu'à l'exécution des travaux ordonnés.

Le locataire peut enfin résilier le bail de manière unilatérale, en observant le délai de préavis légal de trois mois. La possibilité d'une résiliation judiciaire pour inéxécution est laissée à l'appréciation souveraine du juge.

 

Les obligations du locataire

Le locataire jouit librement de son logement pendant toute la durée de la location. Dans certains cas toutefois, il est tenu d'assurer l'accès de son logement à son bailleur. Certains travaux à l'initiative du locataire au sein du logement sont par ailleurs soumis à autorisation du bailleur.



La jouissance exclusive

Le logement loué est le domicile du locataire. A ce titre, il en a la jouissance exclusive dans le respect du contrat de bail et, le cas échéant, du règlement de co-propriété.

Dès lors, le bailleur n'a pas le droit :
  • D'imposer un droit de visite à son locataire en dehors de certaines circonstances (vente du logement, départ du locataire, travaux à la charge du bailleur...) ;
  • d'interdire l'accès au logement à des personnes autres que la famille du locataire ;
  • pénétrer dans le logement sans l'accord du locataire ;
  • de lui interdire d'avoir des animaux domestiques ;
  • de lui interdire de fumer ;



Droit de visite et travaux à l'initiative du bailleur

Le locataire doit laisser exécuter certains travaux dans son logement, décidés par le propriétaire :
  • Réparations urgentes ;
  • travaux d'amélioration nécessaires dans les parties communes ou privatives de l'immeuble ;
  • travaux nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal du logement ;
  • travaux de performance énergétique ;
  • travaux qui permettent de remplir les critères d'un logement décent.

Avant le début des travaux, le bailleur informe le locataire de la nature des travaux et des modalités de leur exécution par une notification en main propre ou par lettre recommandée avec demande d'avis de réception.



Travaux à l'initiative du locataire

Le locataire a le droit d'aménager librement le logement qu'il occupe (changement de moquette, rafraichissement des peintures...). Il ne peut toutefois y faire de gros travaux de transformation du local ou de ses équipements sans l'accord écrit du propriétaire.

A défaut, le propriétaire peut, lors du départ du locataire, conserver le bénéfice des transformations sans indemnisation. Il peut aussi exiger la remise immédiate en l'état des lieux aux frais du locataire.

Le locataire handicapé ou en situation de perte d'autonomie peut réaliser, à ses frais, des travaux d'adaptation du logement.

Le locataire doit adresser une demande au propriétaire par une lettre recommandée avec demande d'avis de réception. Dans cette lettre, le locataire :
  • décrit précisément les transformations envisagées ;
  • indique l'entreprise chargée d'exécuter les travaux.

Le bailleur a quatre mois pour répondre à compter de la date de réception de la demande. L'absence de réponse dans ce délai vaut accord.

Au départ du locataire, le bailleur ne peut exiger la remise en l'état des lieux pour les travaux réalisés.

 

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