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Le démembrement d’un bien immobilier résultant d’une succession donne lieu à plusieurs questions pour les héritiers, qu’ils soient usufruitiers ou nu-propriétaires. Maître Clotilde Palot-Lory, notaire nous livre quelques clés pour mieux comprendre cette situation.

Par Julien Guéry

L'usufruitier dispose du droit de jouissance et d'usage du bien mais il n'en est pas le propriétaire.

Qu'est-ce que l' usufruit ?­­


Prenons l'exemple d'un logement. Il faut savoir que le droit de propriété donne au propriétaire trois sortes de prérogatives :
  • le droit d'utiliser ­le logement (l'habiter),
  • le droit de percevoir les revenus du logement (le louer),
  • le droit de disposer du logement (le vendre).
Il est possible, pour le propriétaire, de séparer ces prérogatives en deux groupes :
  • d'une part l'usufruit qui comprend le droit d'utiliser et de percevoir les revenus
  • et d'autre part la nue-propriété qui comprend le droit de disposer.
Le droit de propriété est donc la combinaison de l'usufruit et de la nue-propriété. L'usufruit est le plus souvent viager , c'est-à-dire qu'il s'éteint par la mort de son titulaire. Il peut aussi être constitué pour une durée fixe, on parle alors d'usufruit temporaire.
Celui qui a le droit d'utiliser le logement et d'en percevoir les revenus est l'usufruitier, celui qui a le droit de disposer du logement est le nu-propriétaire.

Il ne faut pas confondre usufruit et droit d'usage et d'habitation.

Le droit d'usage et d'habitation est strictement personnel et est limité à la seule habitation du logement (sans pouvoir le louer) alors que l’usufruit est
un droit réel et peut porter tant sur des immeubles que sur des meubles (ex : portefeuille de titres).

Evaluation de l'usufruit


Si, par exemple :
  • l'usufruitier et le nu-propriétaire s'entendent pour vendre le logement, comment se partager le prix entre eux ?
  • vos parents vous donnent la nue-propriété d'un appartement, sur quelle valeur le Trésor va t-il vous taxer ?
La question de l'évaluation de l'usufruit et de la nue-propriété (les deux sont liées, bien sûr) est donc très importante. Une loi a fixé les règles applicables aux donations, successions, ventes, échanges, apports en société , etc.
L'évaluation se fait en appliquant un barème tenant compte de l'espérance de vie de l'usufruitier, puisque l'usufruit n'existe que durant la vie de son titulaire.

Sources : www.notaires.fr

Acheter en nue-propriété


L'achat d'un bien immobilier en nue-propriété permet de constituer un patrimoine à moindre coût.

Le principe de l'achat en nue-propriété

Vous achetez la nue-propriété d'un appartement dont l'usufruit est acquis par une tierce personne pour une durée entre 15 et 20 ans selon les programmes commercialisés.

Les avantages d'acheter en nue-propriété

Un prix attractif : l'achat en nue-propriété vous permet de constituer un patrimoine immobilier à moindre coût, avec un décote sur le prix d'achat de l'ordre de 40 % par rapport au même bien acquis en pleine propriété.

L'absence de charge pour le nu-propriétaire : l'usufruitier se charge de donner le bien en location et assure les réparations d'entretien de l' immeuble (parties privatives et communes).

La pleine propriété sans frais et sans fiscalité à la sortie : au terme de la période de démembrement, vous retrouvez la pleine propriété du bien, sans avoir un euro de plus à débourser.

Défiscaliser ses revenus fonciers : pendant toute la période du démembrement, l'opération n'a aucune incidence en termes d'impôt sur le revenu dans la mesure où vous n'encaissez pas les loyers du logement donné en location.

Réduire sa base ISF : l'usufruitier doit déclarer le bien dans son patrimoine imposable, sous réserve qu'il soit assujetti à l'ISF. Il est alors redevable de l'ISF sur la pleine propriété du bien. Pendant toute la période du démembrement, le nu-propriétaire n'a pas a en tenir compte pour évaluer son patrimoine imposable à l'ISF.

Transmettre à moindre coût fiscal : si vous souhaitez transmettre le bien à vos héritiers, dans la mesure où seule la nue-propriété leur sera transmise, les droits de donation seront calculés uniquement sur la valeur de cette dernière.

Sources : www.notaires.fr

Le boum de la culture du lin dans l'Oise