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© France 3 Picardie / Gontran Giraudeau
© France 3 Picardie / Gontran Giraudeau

Il est nécessaire de connaître la valeur de sa maison ou de son appartement, quand on souhaite vendre ou qu'on a besoin de donner la maison en garantie pour un crédit. Il y a deux méthodes de calcul : la valeur locative et la valeur vénale.

Par Gontran Giraudeau

Les méthodes de calcul :
  • la valeur locative : pour la calculer, il faut diviser le revenu existant ou pouvant l'être (la valeur d'un loyer) par un taux de rendement, ce qui permet de capitaliser le revenu. Cette méthode offre un taux de rendement de 6 % en moyenne (4% dans un bon secteur,  8 % dans un moins bon)
  • la valeur vénale : c'est la valeur de vente en fonction du marché par comparaison
Expertiser une maison c'est tenir compte :
  • sa situation géographique : ville ou campagne, existences de transports ou de voies de dessertes, qualité du quartier, des équipements scolaires
  • son environnement économique (travail)
  • les qualités de l'immeuble, du terrain : sa forme, son état, les réseaux (eau, électricité etc), la pollution ou pas, la surface, la composition du bien
  • son état d'entretien, sa construction : les diagnostics et les travaux et le coût des travaux a prévoir, la vétusté
  • son usage, sa rareté
Il faut aussi tenir compte du marché du type de biens local, lorsqu'il s'agit d'une maison (dans le secteur achète-t-on un grand terrain ou pas) ou d'un commerce, régional ou plus lointain lorsqu'il s'agit  d'un bien plus rare ou plus atypique. On tient compte aussi du régime juridique du bien (maison isolée, appartement ou copropriété, les règles d'urbanisme du secteur (présence d'un monument historique = contrainte de travaux). Toutefois, chaque bien est différent et les prix peuvent être différents d'un immeuble à l'autre.

Il est donc indispensable de visiter le bien à expertiser et de voir également les biens de comparaison : on ne peut pas comparer un bien ancien et un bien moderne, un bien rénové et un bien qui ne l'est pas, un bien loué ou non, une boutique bien placée ou avec une belle devanture ou non. La comparaison se fait donc au moyen des prix pratiqués pour des biens équivalents au moyen des loyers pratiqués dans le secteur pour un bien équivalent.

En mars 2016, une directive européenne entrera en vigueur et imposera une expertise de la maison pour tout prêt immobilier : pour certifier la valeur du bien, il faudra faire appel à un expert certifié REV TEGOVA.

Le droit et vous - Picardie Matin (10/11/2015)



La carte postale de Mont-Saint-Eloi