Le marché des résidences étudiantes suscite un intérêt croissant, les investisseurs tablant sur une rentabilité supérieure à celle des placements immobiliers classiques dans un contexte de pénurie chronique, avec un parc de 375.000 logements pour près d'1,6 million d'étudiants, selon une étude.
"Depuis plusieurs décennies, les besoins en logements des étudiants sont confrontés à l'insuffisance du parc universitaire et à la pénurie qui sévit sur les studios et petits appartements de centre-ville des grandes métropoles", observe l'étude, publiée jeudi par la société de conseil en immobilier CBRE.
A la rentrée 2016, le parc de logements dédiés aux étudiants en France métropolitaine propose 375.000 places pour près de 1,6 million d'étudiants résidant hors du domicile familial (sur 2,5 millions au total). L'année précédente, 26,2% des étudiants étaient concentrés en Ile-de-France et 29% se répartissaient dans cinq académies: Lyon (178.800), Lille (164.500), Toulouse (129.700), Nantes (123.800) et Rennes (120.700).
Jusqu'à 600 euros pour un studio
Or seuls 10 à 15% des étudiants "décohabitants" (qui ont quitté le nid familial) sont logés dans le parc public (résidences universitaires gérées par le CROUS, logements sociaux, chambres en foyers, internats...) A Paris, l'offre de chambres en résidences CROUS, prioritairement destinés aux boursiers, ne représente que 1,9% du nombre d'étudiants "décohabitants".Les loyers mensuels y sont nettement inférieurs à ceux des résidences privées, allant de 150 euros pour une chambre à 400 euros pour un studio en Île-de-France, contre 750 à 1.100 euros à Paris, 450 à 550 euros à Lyon, 450 à 600 euros à Lille et 480 à 580 euros à Toulouse, pour un studio de 18 à 20 m2 en résidence étudiante.
Prudence à Marseille, Grenoble ou Rennes
Face à des marchés locatifs tendus et des niveaux de loyers élevés, les étudiants optent de plus en plus pour la colocation dans les grandes villes, et en particulier à Paris, "malgré les réticences des propriétaires face aux risques de détériorations et les problèmes liées au dépôt de garantie ainsi qu'à la clause de solidarité pour les locataires".Selon l'étude, environ 1,2 million d'étudiants sont logés dans le parc privé, en location seul, en couple ou en colocation. Les résidences privées, elles, n'offrent que quelque 130.000 logements dans les principales régions universitaires. Attirés par cette pénurie, les grands promoteurs sont présents - sans toutefois s'être spécialisés - dans ce marché, bien que certains "endossent la casquette de gestionnaire en assurant l'exploitation". Les principaux acteurs sont le groupe Réside Etudes (15.594 logements), Nexity (15.000), BNP Paribas Real Estate (6.115), Promeva (3.000), le groupe Cardinal (2.730) et Gecina (2.410).
Pour les particuliers, ce type d'investissement bénéficie d'une réglementation incitative avec la possibilité de récupérer la TVA après 20 ans. "Mais il faut regarder de près s'il y a déjà, dans la ville, une offre importante de studios, 2 et 3 pièces, qui n'arrivent pas à se louer", souligne dans un entretien à l'AFP Sébastien Lorrain, directeur en charge de l'immobilier résidentiel chez CBRE. La prudence s'impose ainsi à Marseille, Grenoble, Rennes ou Clermont-Ferrand, des marchés du logement moins tendus qu'ailleurs.
Car un étudiant préfèrera un logement plus grand dans le parc privé à un logement de taille inférieure dans une résidence collective privée - dont les services font grimper le loyer. Aujourd'hui un nombre croissant de foncières et de compagnies d'assurances s'intéressent au logement étudiant afin de diversifier leurs investissements, espérant un rendement de 4,5% à 6%, supérieur à celui des actifs classiques.
Pour éviter la vacance locative, ils optent pour une implantation en coeur de ville ou proche des campus universitaires. Bien placée et dotée d'une offre de services étoffée (internet haut débit, salles de sport, parkings, espaces de coworking...), une résidence étudiante de "nouvelle génération" verra ses 140 à 150 chambres atteindre un taux de remplissage de "95% à 98%" par an, selon M. Lorrain.
Quelque 200 résidences étudiantes pourraient selon lui, ouvrir en 2017-2018, au vu des permis de construire.
