Immobilier : pourquoi les banques refusent de plus en plus de prêts aux particuliers qui veulent acheter ?

La hausse actuelle des taux d'intérêt bancaires bloque certains projets, même quand l'acheteur pourrait rembourser. On vous explique pourquoi.

Des taux d'intérêt à 2,5 ou 3% aujourd'hui, quand ils plafonnaient à moins de 1%, il y a deux ans. Cette hausse alourdit la facture des candidats à l'achat immobilier. D’autant que les prix d'achat n'ont cessé de monter, ces derniers mois.

Le prix de la pierre en hausse sur un an  

D’après la note de conjoncture d’octobre, éditée par le Conseil régional des notaires de la Cour d'appel de Rouen, les prix ont notamment augmenté de 8% en un an pour les maisons anciennes en Seine-Maritime et 6,6% dans l’Eure. Tendance équivalente pour les appartements. Même dans le neuf, les prix ont bondi de 5% en Seine-Maritime. Et cette tendance se confirme dans tous les départements de Normandie.

 « A l’heure actuelle, les prix connaissent un palier » pondère Capucine Lesault, notaire dans l’Eure et déléguée régionale à la communication pour le Conseil régional des Notaires de la Cour d'appel de Rouen. « Il va falloir quelques mois pour que la baisse s’amorce. Le temps notamment que les vendeurs intègrent que la valeur de leur bien a diminué. Non pas parce que le bien a intrinsèquement moins de valeur mais parce que la capacité des acquéreurs a évolué ».

Car dans le contexte d’inflation et de crise énergétique, les banques sont plus frileuses. « L’an dernier, les acquéreurs avaient encore la possibilité de tout emprunter : le prix de leur acquisition, mais aussi les frais d’acquisition et les frais de garantie du prêt » détaille Capucine Lesault. « Désormais, les banques réclament un apport personnel pour couvrir ces frais, ce qui équivaut à 10% du prix d’acquisition ». Une difficulté supplémentaire pour les primo-accédants qui, souvent, n’ont pas les fonds nécessaires.

Le taux d’usure, un mécanisme protecteur devenu un frein pour de nombreux acheteurs

Surtout, le taux d’usure pose désormais question. « Le taux d’usure est un taux fixé par la Banque centrale européenne, au-delà duquel les banques n’ont pas le droit de prêter de l’argent » explique Capucine Lesault. Ce mécanisme limite les taux d'intérêt que peuvent demander les banques et il est censé protéger les consommateurs, face au risque de surendettement.

« Le problème, c’est qu’aujourd’hui, le taux d’usure augmente moins vite que les taux d’intérêt. Or, si le taux d’intérêt proposé par la banque est supérieur au taux d’usure, le dossier est obligatoirement refusé. Même pour des gens dont la capacité d’endettement est jugée bonne ». 

Dans un sondage réalisé en août dernier, l’Association Professionnelle des Intermédiaires en Crédits, ceux que l’on appelle les courtiers en crédit, indiquait que 35,8% des refus d’emprunt depuis le 1er janvier dernier seraient motivés par ce fameux taux d’usure : « Le taux d’usure est devenu le problème majeur pour l’accès au financement, et il concerne tous les emprunteurs, quel que soit leur âge ou leur projet, c’est pourquoi nous souhaitons alerter, avec l’ensemble de la profession, sur le risque d’exclusion d’un nombre croissant d’acquéreurs avec pour conséquence un blocage du marché immobilier. »  

Le 20 septembre, une centaine de courtiers en crédit immobilier avait même manifesté devant le siège de la Banque de France, à Paris, pour demander un relèvement significatif du taux d’usure, craignant sinon un blocage du marché. Une vision contestée par le ministère de l’Economie et la Banque de France.

Comme chaque trimestre, le 1^er octobre, le taux d’usure a été réévalué. Pour un prêt à taux fixe d’une durée de vingt ans et plus, le taux est passé de 2,29% à 3,05%. Une hausse qui devrait permettre à certains acquéreurs de voir leur dossier enfin accepté. A moins que les taux d'intérêt des banques continuent de s'envoler.