Même s’il ne représente que 1% du marché de l’immobilier en France selon la FNAIM la puissante Union des syndicats professionnels, le Viager est de retour après une longue période de disette. A Orléans comme à Tours, des Agences spécialisées ont pignon sur rue.
Rue Bannier à Orléans. C’est l’épicentre des agences immobilières. Parmi elles, un nouveau venu : Viagimmo. C’est une jeune franchise, spécialisée dans le viager, inaugurée en 2009.
Avant de découvrir les arcanes du viager, un petit mémento s’impose. « Le viager est une transaction immobilière qui consiste à acquérir un bien sous forme de bouquet (apport de départ) et d’une rente à verser à l’ancien propriétaire appelée crédirentier jusqu’à son décès. Le viager peut être occupé, être libre ou semi-occupé. Il peut aussi avoir la forme de nue propriété ou de vente à terme... ».
Nicolas Baume, Agent Immobilier depuis douze ans et Courtier en Assurances, a le souci du détail. Il tient à préciser que le viager c’est une formule de vente résumée par un mot gagnant-gagnant.
« Le vendeur doit être gagnant. C’est son souhait de transmettre ou de vendre de son vivant un bien tout en restant chez lui. 90% des cas. Le vendeur veut également avoir du pouvoir d’achat à une époque où les retraites sont relativement faibles. Il veut pourquoi pas, se donner par exemple les moyens de payer le séjour dans un EHPAD quand les liens de famille sont distendus. Pour l’acheteur ce n’est pas un investissement défiscalisé comme le dispositif Robien et on aide quelqu’un. C’est un peu social. L’avantage c’est qu’il va acheter un bien occupé dont on va retirer la valeur d’occupation ou valeur d’usus...». Pour une transaction aboutie, cette Agence immobiliere perçoit 7% TTC.
« Le droit de rester chez soi à vie. Le devoir d’entretenir le bien mis en viager »
Avant la signature de l’acte authentique chez le Notaire, le viager ressemble à un parcours escarpé. Le bien à vendre fait l’objet d’une estimation par un notaire et/ou une agence immobilière. C’est la valeur vénale théorique du bien. « Lorsque c’est un viager occupé, on va retirer la valeur d’occupation en fonction de l’âge des occupants. Le restant est à répartir entre un bouquet, un capital cash chez le notaire et une rente à vie même si les vendeurs quittent leur bien. La libération du bien sera augmentée. C’est prévu dans le contrat.».
Le viager semble avoir retrouvé un bain de jouvence qui s’explique par un contexte sociétal. « Des petites retraites, des foyers décomposés, des familles éloignées les unes des autres. Difficile dès lors de pouvoir accueillir ses parents ou ses grands-parents dans la même maison. Le besoin de disposer d’un pactole dans sa vieillesse tout en restant chez soi.».
A entendre Nicolas Baume, le viager a de beaux jours devant lui. L’âge moyen des vendeurs, 75 ans. Celui des acheteurs, 50 ans.
Le viager est une niche dans le marché de l’immobilier
Stéphane Durand, le vice-Président de la puissante Fédération de l’Union des syndicats professionnels de l’immobilier la FNAIM est catégorique. Le viager reste un marché très marginal. 1% du volume national. « La plupart des professionnels qui achètent en accession achètent en toute propriété. Aujourd’hui, l’ensemble de nos clients et de nos demandes passent par de la propriété. Le viager est un élément qui pendant des années avait été neutralisé par le marché de l’immobilier et qui aujourd’hui semble porteur sur cette niche. Le volume des transactions en viager dépend des régions, de la rareté des produits et des marchés.».
Le Viager, une demande dans l’air du temps ? Un point de convergence semble se dessiner. Le viager était devenu obsolète et sort progressivement des limbes. « Pour les propriétaires qui souhaitent conserver un certain revenu tout en trouvant un investisseur qui apporte une satisfaction sur la sécurité et obtenir des revenus complémentaires.. c’est un moyen de rester chez soi.» Stéphane Durand n’est pas homme à faire des circonvolutions. « Il n’y a pas une explosion des demandes de viager dans notre région. Ça reste très marginal. » A défaut d’un regain d’activité, on peut à tout le moins évoquer une renaissance du viager. Il n’empêche..Notre interlocuteur coupe court. Son explication? « C’est un phénomène qui peut s’expliquer par rapport au niveau des ressources des personnes qui sont à la retraite.. Ils mangent leur bien. C’est le moyen de consommer son actif au lieu de le transmettre tout en restant chez soi.. ».
Qui ne se souvient du personnage truculent de Louis Martinet alias Michel Serrault dans le Viager? Et que dire de la prestation de Michel Galabru? Mémorable. Que dire encore de Jeanne Calment la Doyenne des Français décédée à 122 ans,un âge canonique après son notaire qui avait acheté son viager. « Le viager est une réponse à l’allongement de la vie, un financement de la dépendance et une réponse aux problèmes du financement des retraites.». Chez les Egyptiens, les Grecs et les Romains, le viager existait déjà. En France, c’est Napoléon qui va codifier le viager. C’est dire.
