Simplifications pour le logement : un nouveau mode de calcul du DPE bien accueilli par les professionnels en Limousin

Le ministre de la transition écologique Christophe Bechu vient d'annoncer une révision du diagnostic de performance énergétique (DPE) pour les logements de moins de 40m2. Cette mesure vise à soutenir le marché immobilier de la vente et de la location dans un contexte de ralentissement historique en raison de la hausse des taux de crédits immobilier et de la chute du pouvoir d'achat des ménages. Les professionnels en Limousin saluent cette mesure

Depuis plusieurs mois, confrontés à un marché immobilier en forte baisse, les professionnels de l'immobilier s'attendaient à une modification du fameux DPE.

En visitant, un appartement à vendre entièrement rénové et pourtant classé F, ce responsable d'agence immobilière le reconnaissait : "voici un appartement type de 75m2 situé dans le quartier très demandé des Ruchoux à Limoges, entièrement refait à neuf par des artisans professionnels, initialement mis en vente 189.000 euros et qui faute d'acheteur est aujourd'hui proposé pour 159.000 euros. Les visites ont été nombreuses et il y a même eu une offre d'achat, mais l'acheteur n'a pas eu son financement, et le DPE du bien classé F a fait peur aux autres. Le chauffage au fioul suffit pour dégrader la note du DPE et c'est totalement injuste".

Selon le simulateur de l'ADEME en ligne, 80% des logements équipés d'une chaudière au fioul sont classés E à G.

Corriger un "biais de calcul"

Cet exemple illustre la demande des professionnels de l'immobilier envers le gouvernement d'un assouplissement des règles en vigueur.

Le ministre de la transition écologique, Christophe Bechu a fait un premier pas en assouplissant le DPE des logements de moins de 40m2, pour corriger "un biais de calcul" qui conduisait plus d'un quart de ces logements à être considérés comme des passoires énergétiques (F et G), en raison de la seule production d'eau chaude, notamment à cause des ballons souvent trop grands par rapport au nombre d'occupants du logement.

Pour le reste, le ministre maintient le calendrier en vigueur, et l'entrée en application, au 1er janvier 2025, de l'interdiction de location des logements de classe G, au 1er janvier 2028, des logements de classe F, et en 2034 des logements de classe E.

Aujourd'hui en France, sur l'ensemble des logements, 37% sont classés de A à C, 30 % sont en D, et 33% sont E à G.

Un assouplissement plus large attendu

Mais notre agent immobilier estime "que ce n'est qu'un premier pas, et que l'assouplissement sera sans doute élargi assez vite, en jouant encore sur le mode de calcul des DPE et pas sur le calendrier, comme pour les petites surfaces puisqu'avec cette modification, 140.000 logements vont voir leur note réévaluée positivement". 

Car selon cet agent immobilier, "la note du DPE est un facteur de négociation pour près d'un acheteur sur deux, et les 3/4 des vendeurs se disent prêts à baisser leur prix si la note du DPE de leur logement laisse à désirer".

Et l'enjeu est de taille en Limousin, où l'on estime que près de la moitié des logements seraient concernés par l'interdiction de mise en location d'ici à 10 ans.

Un très fort taux de vacance des logements

Selon une étude de l'INSEE, le Limousin est déjà durement touché par un taux de vacance des logements très supérieur à la moyenne nationale.

La Creuse est par exemple le département de Nouvelle-Aquitaine où ce taux de vacance (nombre de logements inoccupés par rapport à la totalité des logements habitables) est le plus élevé avec 15,9%, en hausse de 4 points en 10 ans, et c'est même un record en France métropolitaine. Ce taux frôle la barre des 20% dans certains secteurs du département, soit 1 logement sur 5 sans occupant.

Dans les deux autres départements du Limousin, la Corrèze affiche un taux de vacance de 11,1% (soit 3 points de plus que la moyenne nationale de 8,1%) et la Haute-Vienne (9,7%) se situe juste sous la barre des 10%.

Cependant, ce taux de vacance tombe à 2,7% sur l'agglomération de Limoges Métropole où la demande immobilière reste très forte et où les prix se maintiennent.

Isoler les logements

De son côté, l'ADEME continue à encourager les propriétaires à effectuer des travaux d'amélioration énergétique.

L'ADEME préconise plusieurs actions à mener : "d'abord renforcer l'isolation thermique, un logement d'avant 1970 enregistre de 25 à 30 % de déperdition de chaleur par sa toiture et de 20 à 25 % par ses murs, et souvent remplacer les fenêtres ne suffira pas, pour passer de G à D, remplacer le système de chauffage avec par exemple une chaudière à condensation, optimiser l'éclairage avec des ampoules LED, utiliser les énergies renouvelables, avec l'installation de panneaux photovoltaïques".

Dans ce sens, le ministre Christophe Béchu prévoit de rencontrer ce 15 février l'ensemble des acteurs de la construction pour simplifier en profondeur le dispositif MaPrimeRénov.

Vendre avant de devoir investir

D'ailleurs, le directeur de l'ADIL à LImoges Patrick Sapin reconnaît qu'en ce moment, "une part croissante des demandes d'information, concerne le DPE, les travaux de rénovation, et l'augmentation des prix des loyers et de l'énergie. De nombreux propriétaires s'informent et certains envisagent de vendre plutôt que de faire les travaux en raison de la complexité des dispositifs".

En effet, en Limousin, selon lui, "les propriétaires ne sont pas des investisseurs très riches, ce sont souvent des personnes âgées qui n'ont qu'un seul bien et qui ne sentent pas capables de porter une rénovation et préfèrent se débarrasser de leur bien".

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