L'effondrement de deux immeubles à Marseille a relancé le débat sur le logement insalubre. De nombreux organismes existent pour que les locataires puissent dénoncer leurs conditions d'hébergement lorsqu'elles sont indignes. Tour d'horizon en Hauts-de-France.
Moisissures, fuites, courants d’air : Mr. Mouwafek et sa femme n’en peuvent plus. Comme tous les habitants du 7 rue Rabelais de Beauvais, ils sont excédés par le mauvais entretien de leur immeuble, propriété du bailleur social Picardie Habitat. Au troisième étage, c’est le même constat. Alexandra vit dans un appartement avec sa fille d’un an et demi. Sous le papier peint, les murs sont couverts de moisissures. « Ma fille met sa main au mur et après directement à la bouche. Je l’ai signalé à la pédiatre, elle a fait un courrier. J’ai contacté mon agence mais ça ne bouge pas vraiment » se désole la jeune mère de famille.
Du côté de Picardie Habitat, le propriétaire de l’immeuble, les locataires n’ont qu’à se manifester : « Pour le moment je n’ai aucune sollicitation à ce sujet, assure Xavier Boitel, responsable de l’agence Picardie Habitat Beauvais. Donc si les locataires ont des problèmes, il faut qu’ils se retournent vers leur bailleur puis nous interviendrons sans aucun problème ».
Comment tirer la sonnette d'alarme?
Si un logement présente des risques pour la sécurité ou la santé de ses occupants, le locataire doit d'abord en informer son propriétaire ou l'agence immobilière. Le mieux est de lui signaler par courrier recommandé avec photos à l'appui les points de du logement en mauvais état et de lui demander de faire des travaux. Il ne faut jamais cesser de payer le loyer et les charges.
Si le propriétaire ne répond pas, il faut contacter la mairie et lui signaler les désordres et les dysfonctionnements constatés dans le logement. Si le locataire bénéficie d’aides au logement, l’organisme payeur (CAF ou MSA) doit également être informé de la situation.
Des organismes de conseil existent également comme l’Agence départementale pour l’information sur le logement (ADIL) :
- ADIL du Nord et du Pas-de-Calais : 03 59 61 62 59
- ADIL de l’Oise : 03 44 48 61 30
- ADIL de la Somme : 03 60 12 45 00
- PDLHI 02 : ddcs-logement@aisne.gouv.fr
- PDLHI 59 : ddtm-pdlhi@nord.gouv.fr
- PDLHI 60 : ddt-habitat-indigne@oise.gouv.fr
- PDLHI 62 : ddtm-ehi@pas-de-calais.gouv.fr
- PDLHI 80 : ddtm-habitat-indigne@somme.gouv.fr
Habitant indigne, habitat insalubre et habitat non décent
L’habitat indigne est la notion la plus large qui englobe l’habitat insalubre, mais aussi l’habitat précaire, les locaux ayant du plomb accessible et les immeubles menaçant ruine. La loi « Boutin » du 25 mars 2009 donne désormais une définition juridique de l’habitat indigne. "Entrent aujourd’hui dans cette définition toutes les situations repérées dans lesquelles l’état des locaux, installations ou logements, exposent leurs occupants à des risques pour leur santé ou leur sécurité, et dont le traitement relève donc des pouvoirs de police exercés par les maires et les préfets, selon la nature des désordres constatés" .Sont donc visés les locaux et installations utilisés à des fins d’habitation et impropres par nature à cet usage, les locaux suroccupés du fait du logeur et tous les logements dont l’état, ou celui du bâtiment dans lequel ils sont situés exposent leurs occupants à des risques manifestes pour leur santé ou leur sécurité. Une précision est apportée sur le fait que les risques peuvent être générés par des éléments de structure ou des équipements à usage commun, quel que soit leur état (analyse faite par l’Agence Nationale d’Information sur le Logement : l’ANIL). La notion d’habitat indigne est donc élargie par rapport à celle anciennement définie par le Pôle National de Lutte contre l’Habitat Indigne (PNLHI) en intégrant notamment les logements qui font l’objet d’une injonction du maire en application du Règlement Sanitaire Départemental (RSD).Un habitat insalubre est par nature indigne. L’insalubrité est une notion dont le fondement légal se trouve dans le code de la santé publique (CSP ; art. L1331-26) et est de la compétence du préfet. Le caractère insalubre d’un logement résulte de l’appréciation des effets de l’état dégradé du bâti et/ou de l’absence d’équipements indispensables sur la santé des occupants. La santé doit être comprise dans ses déterminants de bien-être physique et social mais aussi mental. Le caractère d’insalubrité aboutit à une décision préfectorale prescrivant des travaux accompagnés le cas échéant d’une interdiction temporaire d’habiter. Dans le cas d’une interdiction définitive d’habiter, on parle d’insalubrité irrémédiable.
L’habitat non décent ne relève pas de la police administrative. Il implique l’ordre judiciaire. Il s’agit d’une notion de droit privé qui s’applique dans les rapports locatifs. Un propriétaire a l’obligation de louer un logement décent. Les critères techniques définissant un logement décent sont listés dans le décret du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent pris pour l’application de l’article 187 de la loi du 13 décembre 2000 relative à la solidarité et au renouvellement urbains. Ce décret définit les conditions auxquelles doit satisfaire le logement au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires. Il précise également les éléments d’équipement et de confort indispensables à la décence d’un logement.
