Les charges s'accumulent pour les propriétaires de logements secondaires, qui ne seront pas exonérés de la taxe d'habitation contrairement aux résidences principales. Un nouveau coup de canif dans le contrat pour ces investissements de moins en moins attractifs.
Idylliques sur le papier, les résidences secondaires peuvent se révéler être de réels gouffres financiers.
Selon Thierry Gauvrit, responsable des Agences du littoral à Pornic, Tharon-Plage et Saint-Brévin-les-Pins, en Loire-Atlantique, "elles coûtent plus cher parce que le coût de la vie et le prix du marché ont augmenté".
Les circonstances tendues du marché tirent certes les prix vers le haut, mais les résidences secondaires génèrent aussi d'importants coûts annuels, accentués par certaines mesures de politique publique récentes.
En atteste la taxe d'habitation à laquelle ces logements de plaisance restent soumis, contrairement aux résidences principales qui en sont exonérées depuis le 1er janvier 2023. Pis, le taux de cet impôt risque d'augmenter dans plusieurs communes où les tensions d'accès au logement sont vives, comme les stations balnéaires.
Des charges importantes
Au-delà du prix d'achat, la résidence secondaire entraîne avec elle son lot de frais récurrents :
- frais courants (charges de copropriété, chauffage, eau, électricité, Internet)
- frais d'entretien
- assurance du logement
- taxe d'habitation et taxe foncière
Pour un appartement T2 de 45m² acheté au prix de 250 000 € à Pornic, dans le sud Loire, l'ensemble des charges représente environ 2 500 € par an, hors frais d'entretien.
Ces derniers dépendent de la vétusté du logement et de la façon dont il est occupé : moins un logement est habité, plus il se dégrade, notamment lorsqu'il n'est pas chauffé en période hivernale. Les frais d'entretien peuvent donc rapidement s'élever à plus de 1 000 € par an.
Un achat pour le plaisir et la retraite
3 500 € à l'année, c'est presque 300 € par mois à ajouter aux charges de sa résidence principale, et aux mensualités versées à la banque si un prêt immobilier a été nécessaire pour acquérir le bien.
Par philosophie, la résidence secondaire est un investissement "plaisir" plus qu'un investissement locatif.
Thierry GauvritResponsable d'agence immobilière
La résidence secondaire n'est donc pas pour toutes les bourses, comme le confirme Thierry Gauvrit.
"Aujourd'hui, les résidences secondaires ne s'adressent plus aux gens qui ont moins de 40 ans. Ceux qui investissent ont 50 ans ou plus, en tout cas sur le pays de Retz. Ils ont fini de rembourser leur résidence principale, et c'est une façon de préparer leur retraite", explique-t-il.
Louer pour amortir
Pour rentabiliser le coût de leur résidence secondaire, les propriétaires peuvent toujours la louer occasionnellement, "sur Airbnb, sur des centrales de location ou en passant par un service de conciergerie", détaille le responsable des Agences du littoral.
Les frais fixes peuvent être amortis via la location.
Thierry GauvritResponsable d'agence immobilière
Le revenu locatif doit néanmoins être déclaré et faire l'objet d'une imposition annuelle. Les revenus d'une location meublée bénéficient d'un abattement fiscal de 50% : sur un revenu locatif déclaré de 5 000 €, seuls 2 500 € seront imposables.
L'abattement peut atteindre 71% du revenu locatif annuel, à condition que le logement soit certifié "meublé de tourisme".
Mais attention, une autorisation préalable de la mairie est nécessaire dans certaines villes avant de pouvoir modifier l'usage d'une résidence secondaire en meublé de tourisme.
Baisse de popularité des résidences secondaires
L'accumulation de contraintes financières qui pèsent sur les résidences secondaires conduit à une diminution de ce type d'investissement, même dans les communes où elles représentent une part importante du parc immobilier.
La France reste tout de même un eldorado pour ces logements. Selon l'Insee, le pays comptait 3,2 millions de résidences secondaires en 2017, soit un logement sur dix.
