Bas-Rhin : comment le bail réel solidaire permet à des ménages modestes de devenir propriétaires à moindre coût

Difficile d'être propriétaire dans des zones tendues. Depuis peu, la loi prévoit le bail réel solidaire. Ce dispositif facilite l'accès à la propriété des ménages modestes. En Alsace, le bailleur social Habitat de l’Ill a vendu ses premiers lots et c’est un carton.

Il a encore un peu de mal à y croire mais dans quelques mois, Razak Kankam sera bel et bien propriétaire à Illkirch-Graffenstaden (Bas-Rhin). Dans quelques mois, il quittera ses deux colocataires.

A 24 ans, ce jeune comptable vient de signer avec le bailleur social Habitat de l’Ill un bail réel solidaire. Grâce à ce nouveau dispositif, son appartement de 45 m² au premier étage d’une jolie résidence lui coûte 127.000 euros. Sans ce bail, il aurait déboursé au moins 30% supplémentaires.

Le bail réel solidaire (BRS) est une nouvelle formule d’accession à la propriété qui émane d’une ordonnance du 19 juillet 2016. Ce nouveau type de bail est dédié à l’activité des organismes de foncier solidaire (OFS). Ces organismes à but lucratif ont pour objectifs d’acquérir et de gérer des terrains, bâtis ou non, afin de constituer un parc pérenne d’accession à la propriété ou à la location de ménages modestes.

Propriétaire des murs, locataire du foncier

Dans le cadre de ce type de projet, l’acquéreur achète, sous conditions de ressources, un appartement au titre de sa résidence principale auprès du bailleur social, en l’occurrence ici Habitat de l’Ill. Le prix de vente est encadré par les plafonds de prix PSLA (Prêt Social Location-Accession).

Il prend en bail réel solidaire le terrain, autrement dit le foncier, auprès de l’organisme de foncier solidaire, la Coopérative Foncière, moyennant une redevance mensuelle de 1 à 2 euros/m² de surface plancher.

En clair, l’acquéreur est propriétaire des murs, mais locataire du foncier : C’est ce qu’on appelle un démembrement entre le bâti et le foncier, explique Laurent Kohler, directeur général d’Habitat de l’Ill. L’acquéreur bénéficie ainsi d’un prix d’achat maîtrisé.

Avantages et obligations

Dans un secteur, comme Illkirch-Graffenstaden ou Strasbourg, où l’immobilier est tendu, ce dispositif juridique et commercial permet aux ménages modestes de devenir propriétaires.

Ils bénéficient, en outre d’une TVA réduite à 5,5% sur un logement neuf.  "La maîtrise d’ouvrage est exactement la même que celle d’un logement aux prix du marché", assure Mathieu Félix, responsable du département accession auprès d’Habitat de l’Ill, "ça n’a rien d’un sous-logement !"

Autre avantage, non négligeable selon certaines communes : celui d’être exonéré d’une partie de la taxe foncière. "Le montant de cet abattement peut varier en fonction des communes", explique Laurent Kohler, à Illkirch-Graffenstaden par exemple, "le maire a décidé que les bénéficiaires de ce dispositif ne payeraient aucune taxe foncière".

Le logement ne peut être qu’une résidence principale. Impossible de le louer. Interdiction également de spéculer. A la revente, le propriétaire doit retrouver un acquéreur respectant les plafonds de prix PSLA (Prêt Social Location-Accession). Il s’agit en réalité d’une épargne qui pourra être utilisée comme apport pour un nouvel achat.

De nouvelles perspectives pour les bailleurs engagés

Pour son programme à l’Orée du Baggersee, Laurent Kohler avait 25 logements à proposer en bail réel solidaire : il a reçu plus de 800 demandes. Les ménages sont demandeurs, mais les communes aussi : "Nous avons énormément de contacts avec des communes qui sollicitent cette forme d’accession à la propriété. Elles voient dans cet outil une façon de maintenir leur population de classe moyenne en ville".

Le directeur général d’Habitat de l’Ill était parti sur l’idée d’une trentaine de logement BRS annuels. Face à une telle demande, il a revu sa copie et changé de braquet : il envisage 350 projets de ce type. Un déploiement unique dans le Grand Est à ce jour pour Habitat de l'Ill.