Le logement du troisième âge, un investissement pour l’avenir ?

Dans un contexte de vieillissement de la population, l’investissement locatif dans l’habitat des seniors a le vent en poupe. Appartements en résidences services ou chambres médicalisées en Ehpad, les particuliers achètent. Mais quels en sont les avantages ? Éléments de réponse.

Depuis dix ans, le vieillissement de la population française s'accélère. Selon l’Insee, plus d’un habitant sur quatre aurait 65 ans ou plus en 2040. Autant de personnes susceptibles d’avoir besoin d'un logement adapté, dans un contexte où le marché de l’immobilier est tendu. Alors est-ce le moment d’investir dans l’habitat senior ?

"La force publique seule ne peut pas assumer”

“C’est l’un des investissements d’avenir”, confirme Florent Barbier, conseiller en gestion de patrimoine à Poitiers (Patrimoine, Pierre et Finances). Ehpad ou résidence services senior, il s’agit, selon lui, “d’établissements qui nécessitent des fonds que la force publique seule ne peut pas assumer.”

Depuis trois ans, son cabinet de gestion en patrimoine voit arriver de plus en plus d'institutionnels comme“les banques, les sociétés de gestion et les compagnies d’assurance” qui s’intéressent notamment aux résidences senior. Pour, ensuite, revendre ces biens à des particuliers ou à des professionnels. 

Un phénomène qui s'est amplifié depuis la crise sanitaire : "le Covid a lourdement impacté le tourisme et les logements étudiants”, précise-t-il. “Donc beaucoup d’investisseurs se reportent sur l’habitat senior”.

"Entre 4,5 % et 5,5 % de rente régulière"

Pierre Errera est cofondateur d’Ehpad Invest. Créée en 2003, sa société permet de faire le lien entre vendeurs de chambres en Ehpad (avec salle de bains et lit médicalisé) et investisseurs. La majorité de sa clientèle a plus de 60 ans et possède un capital “qui ne rapportait pas assez”. 

“Ces gens, qui ont économisé toute leur vie, se retrouvent avec une rente très basse, et cherchent une solution", analyse cet économiste de formation. "L’investissement en Ehpad leur rapporte entre 4,5 et 5,5 % de rente régulière, soit deux fois plus qu'une assurance-vie." 

Destinés aux personnes âgées dépendantes, ces chambres sont des biens très recherchées par des personnes qui ne veulent pas se soucier de la gestion locative. "Que la chambre soit occupée ou non, le loyer tombe", détaille Pierre Errera.

Par ailleurs, en Ehpad, l’investisseur a la possibilité de bénéficier d’économie d’impôts avec le statut fiscal LMNP (location meublée non professionnelle), en récupérant la TVA de 20 %.

"Le senior est un locataire idéal"

Autre option pour investir dans l'habitat senior : les résidences privées non médicalisées, pour personnes âgées non dépendantes. Apparues sur le marché du logement il y a une quinzaine d'année, ces "résidences services" senior sortent de terre sur tout le territoire. A La Rochelle (Charente-Maritime), une résidence de 72 appartements vient d'ouvrir ses portes en septembre 2021.

Les logements se sont vendus à partir de 164 000 euros pour un T1 de 30m² jusqu’à 281 000 euros pour un T3 de 66m². Des appartements vendus par la société Senioriales, promoteur immobilier et exploitant de la résidence.“Pour un propriétaire, le senior est un locataire idéal", explique Frédéric Brouard, directeur marketing et communication de Senioriales. 

"Le senior reste entre 4 et 7 ans dans la résidence, il touche une retraite et paie toujours son loyer. Aujourd’hui, pour les investisseurs, c’est quelque chose de plutôt rassurant."

Dans le cadre d'un investissement en appartement senior, le loyer permet "une rente comprise entre 3 et 4 %, soit un taux plus avantageux qu'un livret A", compare Frédéric Brouard.

Travaux, contraintes sanitaires

Comme tout investissement, l’achat d’un habitat senior comporte des risques, surtout s'il n'est pas géré par un gestionnaire qui prend en charge les travaux. “Ehpad ou résidence service, il y a des risques de gros travaux dans les parties communes par exemple. Les propriétaires devront en payer une partie”, alerte Florent Barbier, conseiller en gestion de patrimoine.

Par ailleurs, il appelle à la vigilance quant à l’investissement en Ehpad. Encadré par les services de l'Agence régionale de santé (ARS),“l'Ehpad est tenu à des contraintes sanitaires très strictes”, rappelle-t-il. "Cela donne donc un cadre beaucoup plus rigoureux et potentiellement des charges et des investissements pour l’exploitant.”