Crise de l'immobilier : taux, transactions, le neuf est en chute libre et ce n'est pas une bonne nouvelle

Depuis un an, le marché immobilier connaît une nouvelle crise du fait des difficultés d’accès au crédit et de leurs taux pour les acheteurs. En un an, le volume des ventes baisse de 17% pour les notaires. Dans le neuf, à Toulouse, les promoteurs parlent eux de 50%, une baisse aux allures de chute libre.

Depuis plusieurs mois, le marché immobilier connaît une nouvelle crise du fait des difficultés d’accès au crédit pour les acheteurs. Si les transactions chez les notaires avaient augmenté en flèche pendant les deux années COVID, elles baissent drastiquement.

Si les prix des biens immobiliers ont continué à monter, notamment en Haute-Garonne, les ventes de logements ont dégringolé, surtout dans le neuf, depuis plus d'un an. La fédération départementale des notaires de l'Ariège, de la Haute-Garonne, du Tarn et du Tarn-et-Garonne rend publique ce lundi 25 septembre des chiffres édifiants.

50% de ventes en moins

Le volume des ventes a baissé dans l'ancien, de 10% concernant les appartements et 17% concernant les maisons. Sur le neuf, l'impact est encore plus fort : les appartements trouvent beaucoup moins facilement acquéreur. Les notaires enregistrent une baisse de 23%. Amplifiée sur les terrains à bâtir pour lesquels la demande dégringole, la baisse des ventes se chiffrant à 29%.

On assiste donc à une chute du marché immobilier, notamment dans le neuf. La détérioration des volumes est à relier directement à l'inflation, beaucoup de ménages étant exangues, et à la hausse marquée et rapide des taux d’intérêt. Les taux de crédit moyens, en septembre, sont de 4% contre à peine un peu plus de 1% au début d’année 2021. À revenu égal, les emprunteurs sont pénalisés et perdent du pouvoir d'achat.

Conséquence : les candidats à l'achat diffèrent leurs projets et les vendeurs trouvent moins facilement un acquéreur solvable. Une situation qui contraste d'autant plus avec la période précédente en 2021-2022. Au sortir des confinements, les acheteurs s'étaient précipités, notamment sur l'achat de maisons "au vert" ou a minima avec un jardin ou une terrasse. L'avènement du télétravail quasi-généralisé avait également produit un effet dopant. Révolu.

Un rééquilibrage nécessaire ?

"Cette baisse qu'on a constaté jusqu'à maintenant est vraie partout, en France comme en Haute-Garonne" constate Henri Chesnelong, notaire représentant de la fédération départementale des notaires de l'Ariège, de la Haute-Garonne, du Tarn et du Tarn-et-Garonne. Il estime qu'elle devrait s'accentuer. 

"C'est le volume qui est remarquable car les chiffres sont importants et surtout cela risque de durer un petit peu puisqu'on a constaté ces dernières années une hausse des volumes et une hausse des prix. On voit maintenant une baisse des volumes et viendra après une baisse des prix, pas aussi violemment".

"Si on regarde la courbe depuis un petit peu plus loin, on constate qu'on arrive à un volume de transactions proche de 2017-2018. C'était pour l'époque des années exceptionnelles. On revient à ces volumes-là, ce qui paraît peut-être un peu plus sain", tempère-t-il. Le notaire note également qu'on n'a pas vu arriver sur le marché, comme attendu, une explosion des ventes de passoires énergétiques.

Chez les promoteurs, le moral n'est pas bon. Lorsqu'ils comparent le premier semestre 2022 à celui de 2023 à Toulouse et dans son agglomération, ils constatent une baisse des ventes de 50% dans le neuf. "On vit une baisse des ventes depuis 2020, explique Stéphane Aubay, président des fédérations des promoteurs et constructeurs à Toulouse. On a une baisse des mises en vente de 40% en 2023... quand vous avez moins de maisons à vendre, vous en vendez moins".

Moins de permis de construire

"Cette baisse provient de la baisse du nombre des permis de construire depuis 2020, poursuit-il. Traditionnellement, au moment des élections municipales, on constate une baisse des permis délivrés. Sur l'aire urbaine toulousaine, d'habitude ça reprend mais là, à part sur Toulouse même, sur l'aire urbaine, c'est très compliqué. Hélas chaque candidat fait campagne contre l'urbanisation et après il tient ses promesses".

La hausse des taux d'intérêt est l'autre composante essentielle de la situation. En un an et demi, on est passé d'un taux de 1 à 4% sur 20 ans. "Avant ,avec 300.000 € sur 20 ans, vous remboursiez 1.400€ de crédit par mois et aujourd'hui avec 1.400 € de crédit, vous n'empruntez que 225.000€, argumente le  président des fédérations des promoteurs et constructeurs. La hausse des taux, aussi rapide et aussi fulgurante, a diminué fortement l'accès de l'immobilier neuf aux acquéreurs et aux investisseurs".

S'ajoute à cela la frilosité des banques qui prêtent moins facilement de peur que les clients ne remboursent pas. Les promoteurs espèrent que le Haut-commissariat à la sécurité financière va tenir compte de cette crise et modifier ses exigences. "Il faudrait tenir compte du reste à vivre plutôt que d'un pourcentage sur le revenu. Que vous gagnez 2.000 € par mois ou 10.000 €, votre remboursement d'emprunt ne doit pas excéder 35% de votre revenu", expose Stéphane Aubay.

"Sauf que quand vous gagnez 2.000, 35% ça fait 700€ par mois et quand vous gagnez 10.000, ça fait 3.500 €. Quelqu'un qui gagne 10.000 pourrait emprunter 4.000 ou 4.500. Ça enlève une partie de la clientèle qui pourrait emprunter mais qui est bloquée".

L’envolée des taux de crédit ces derniers mois a littéralement plombé l’achat de logements. Mais l'autre donnée concerne aussi les prix qui restent élevés, et même augmentent. Cet aspect pèse aussi dans la balance et pousse les acquéreurs à l'attentisme.