L'encadrement des loyers entrera en vigueur au 1er juillet à Montpellier. Une mesure insuffisante pour les associations de défense des locataires. Contre-productive pour les gestionnaires de biens.
L'encadrement des loyers entrera en vigueur au 1er juillet à Montpellier. La ville bénéficie d'une dynamique démographique parmi les plus importantes des villes françaises et le taux de création d'entreprises et d'emplois le plus élevé. Toutefois la population a évolué à un rythme plus important que celui des emplois, ce qui a engendré un déséquilibre entre population active et marché du travail.
Taux de chômage très élevé
Un différentiel qui participe au fait que le territoire connaît le taux de chômage le plus élevé des métropoles (9,8% au 4e trimestre 2021). Le revenu médian est pour sa part le plus faible des grandes métropoles françaises et le taux de pauvreté (19%) est de 5 à 8 points supérieur aux métropoles comparables.
Marché tendu
Cette situation se cumule avec une tension sur le marché de l'immobilier comme sur de nombreux territoires français, ce qui conduit à des niveaux de prix à la vente, +26% dans le neuf entre 2015 et 2021 sur la Métropole et + 6,8 % en un an sur l'ancien dans Montpellier, comme à la location parmi les plus élevés en province. A cela s'ajoute un parc locatif social très tendu qui fait face à une demande en hausse chaque année (26 901 au 31 décembre 2021) avec huit demandes pour une attribution, ce qui crée une tension encore plus forte sur le marché locatif privé.
Montpellier parmi les plus loyers les plus chers de France
Avec un loyer médian de 12,7 €/m2 de surface habitable (chiffres Observatoire Local des Loyers, chiffres 2021), la Métropole de Montpellier se caractérise ainsi par des niveaux de loyers parmi les plus élevés de France après l'Ile-de-France, Nice et la zone frontière avec la Suisse et devant bon nombre de grandes métropoles comme Toulouse, Bordeaux, Marseille, Rennes, Strasbourg.
Entre 13 et 17 euros/m2
Et la situation de la ville de Montpellier est encore plus marquée avec un loyer médian de 13,2 €/m², qui peut même monter jusqu'à 17,3 €/m² pour les studios. Une situation qui impacte ainsi les habitants les plus précaires, comme les étudiants ou les personnes seules. En détail : le loyer médian pour la Métropole : 12,7€/m² de surface habitable. Pour Montpellier : 13,2€ €/m² ( jusqu'à 17,3 euros pour les studios).
Un nouvel outil
Montpellier est au carrefour de l'innovation et de la jeunesse. Ce brassage et cette effervescence ne doivent pas se faire au détriment des Montpelliérains (...)
Avec la mise en place de l'encadrement des loyers le 1er juillet prochain, nous nous armons d'un nouvel outil pour répondre à l'urgence du logement".
Michaël DelafosseMaire PS Montpellier
Comment ça marche
L'encadrement des loyer s'applique pour les baux signés à compter du 1 er juillet 2022 sur :
- Les 1ères mises en location
- Les changements de locataires
- Les renouvellements de bail
- Les baux mobilité
Il ne s'applique pas aux :
- Logements gérés par un organisme HLM ou SEM
- Logements conventionnés ANAH
- Logements soumis à la loi 1948
- Contrats de location saisonnière (meublé de tourisme)
- Logements meublés exploités ou gérés avec services.
La préfecture fixe chaque année par arrêté :
- Un loyer de référence
- Un loyer de référence majoré (= loyer de référence + 20%) = plafond à ne
pas dépasser
- Un loyer de référence minoré (= loyer de référence 30%)
Les critères
Le loyer de référence est déterminé en fonction de 4 critères :
- Zone géographique
- Nombre de pièces
- Époque de construction
- Vide ou meublé
Les loyers sont indiqués au m² de surface habitable et hors charges. Ils correspondent aux loyers médians calculés à partir des niveaux de loyers constatés chaque année par l'Observatoire Local des Loyers (OLL) selon les catégories de logements et les secteurs géographiques.
Exemples
M. X loue un T3 de 65m² récent non meublé à Port Marianne à 1250€ dont 150€ de charges. Pour être conforme à l encadrement des loyers, il faudra que le loyer soit diminué de 190€ soit 1060€ dont 150€ de charges.
Mme Y loue un T4 de 70m² meublé aux Beaux-Arts construit entre 1946 et 1970 loué 1320€ dont 280€ de charges. Pour être conforme à l'encadrement des loyers, il faudra que le loyer soit diminué de 109€ soit 1 211€ dont 280€ de charges.
Mr Z loue un studio de 18 M2 dans l'Ecusson, datant d'avant 1946, 530€ dont 40€ de charges. Pour être conforme à l encadrement des loyers, il faudra que le loyer soit diminué de 87€ soit 443€ dont 40€ de charges.
Pour connaitre le loyer de référence, un locataire ou un propriétaire peut utiliser le simulateur développé par la métropole.
Exceptions
Lorsque le bien présente des caractéristiques particulières dans le même secteur géographique, un complément de loyer peut être demandé par le bailleur. " Avec cette dernière disposition, ils peuvent déroger à la règle", souligne Simone Bascoul présidente de la CLCV de Montpellier. Si elle se réjouit de la mise en place de l'encadrement des loyers, elle regrette que cela "ait pris du temps et craint que ces dispositions ne soient pas respectées comme c'est souvent le cas à Paris car les contrôles sont insuffisants". Les contrevenants risquent entre 5000 et 15 000 euros d'amende.
Mesure contre-productive pour les administrateurs de biens
Joint au téléphone pour réagir à cette disposition, Christophe Jay, administrateur de biens et syndic, ancien président de la FNAIM de l'Hérault ne décolère pas.
La mesure va refroidir les investisseurs potentiels qui vont se tourner vers d'autres territoires. Avec l'encadrement des prix, les propriétaires vont se tourner vers la location de courte durée.
Christophe JayAdministrateur de biens et syndic
Comme à Montpellier, l'encadrement des loyers entrera en vigueur à Bordeaux cette année également.
