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Ensemble c'est mieux ! : Tout savoir sur le statut de loueur d’un bien meublé à usage de résidence principale

Ensemble c'est mieux ! : Tout savoir sur le statut de loueur d’un bien meublé à usage de résidence principale

Par C. Baud

Investir pour faire louer son bien à usage non professionnel peut permettre de tirer profit d'une source de revenus réguliers. Sur le long terme, cet investissement peut aussi faciliter l’obtention  d’un placement attractif. Dans cette démarche, se faire accompagner par son notaire pour définir le choix du statut et les conditions de l’achat est essentiel.
 

Choisir où investir

Dans tous les cas possibles d’investissements, choisissez un bon emplacement. Le quartier doit être agréable et surtout bien desservi par les transports en commun. La présence de commerces de proximité constitue un plus, de même pour les espaces verts et la sécurité. La règle est d’acheter pour louer là où on aimerait habiter. Penser aussi à la revente et à choisir un lieu avec un marché locatif porteur. C’est-à-dire avec une présence d’universités, de centres de recherche, ou en d’autres termes de lieux propices à l’activité.
 

Le choix du locataire !

La grande crainte des propriétaires bailleurs est de tomber sur un locataire mauvais payeur et causant des dégradations. En réalité, ces cas sont très rares. Les loyers impayés ne représentent que 2 % des locations. Il convient néanmoins de s’assurer de la solvabilité du locataire. En pratique, on conseille de choisir un locataire dont les revenus s’élèvent à au moins trois fois le montant du loyer. Le risque d’impayés peut aussi être sécurisé par une caution demandée à un garant, ou par une assurance loyers impayés. Les documents que le propriétaire est en droit de demander au locataire et à son garant sont listés par décret. Il peut s’agir de justificatifs de revenus, des trois dernières quittances de loyer ou d’un avis d’imposition.
 

Les conditions à respecter pour la location meublée

Le bail dure un an renouvelable par tacite reconduction. Le bail étudiant lui dure neuf mois. Enfin, le nouveau bail mobilité dure de un à dix mois maximum. Le dépôt de garantie est de deux mois de loyer hors charges. Attention le versement d’un dépôt de garantie est interdit pour le bail mobilité. Le logement doit être meublé et immédiatement habitable. Une table et des chaises ne suffisent pas. Le décret du 31 Juillet 2015 liste les équipements nécessaires comme de la literie avec couette, des plaques de cuisson, le réfrigérateur, de la vaisselle, des ustensiles de cuisine, des luminaires et des appareils d’entretien ménager. Voir la liste complète
Le propriétaire peut résilier le bail à son terme, moyennant un préavis de trois mois. Sa décision ne peut être motivée que par la vente, la reprise du logement, ou un motif légitime et sérieux notamment l'inexécution par le locataire de ses obligations. Pour le bail mobilité et le bail étudiant, il n’est pas nécessaire de donner un congé pour y mettre un terme car la durée est définie à l’avance. De son côté, le locataire a un mois de préavis.
 

Quel loyer ?

Tout dépend si la commune où se trouve le logement est en zone tendue ou pas. Si le logement est en zone tendue, le loyer n’est pas fixé librement. Le bailleur doit le fixer au maximum au prix du loyer du locataire précédent, sauf s’il est parti depuis plus de 18 mois. Il peut toutefois le fixer au-dessus de ce plafond s’il a entrepris d’importants travaux d’amélioration, ou encore si le loyer est manifestement sous-évalué par rapport aux loyers pratiqués dans le quartier.

Si le logement n'était pas loué avant l'arrivée d'un locataire, le loyer doit être fixé dans la limite de ce loyer de référence majoré. Si le logement était loué jusque-là, le loyer du nouveau locataire doit être fixé dans la double limite du loyer du locataire précédant et du loyer de référence majoré.

Pour tous les logements situés en dehors de la zone tendue, le loyer peut être fixé librement à l’arrivée de tout nouveau locataire.
 

Quelle est la fiscalité d’un bien meublé ?

Les revenus locatifs du LMNP sont soumis au barème de l'impôt sur le revenu. Ils sont à déclarer en tant que bénéfices industriels et commerciaux (BIC), au régime micro-BIC ou au régime réel. Si les revenus locatifs annuels sont inférieurs à 70 000 euros, l’application est celui du régime micro-BIC. Aucune charge ne peut être déduite mais l'imposition se fait sur 50 % des recettes brutes. Pour le régime réel, il est possible que le revenu annuel de la location duquel sont déduits les frais et charges liés à la location soit imposé.

Si les revenus locatifs annuels sont supérieurs à 70 000 euros, l’imposition automatique est celle du régime réel. La totalité des loyers perçus est déclarée. Les charges et frais liés à la location sont déduits.

Les revenus locatifs du LMNP qui loue une partie de sa résidence principale à un locataire qui en fait lui-même sa résidence principale sont exonérés d’impôt, si le loyer est fixé dans une certaine limite de plafond. En province, ce plafond est de 207 euros. Finalement, le loueur en meublé non professionnel est soumis à plusieurs impôts locaux. Ceux-ci sont constitués de la taxe foncière, de la taxe d'habitation si le logement constitue sa résidence principale et de la cotisation économique territoriale.