Avec un budget de 150 000 euros, quelle surface peut-on réellement acheter en Auvergne ? Que ce soit à Clermont-Ferrand ou dans les départements voisins, les prix varient considérablement d’une zone à l’autre. On vous donne quelques éléments de réponse.
Vous rêvez d’acquérir votre bien immobilier sans exploser votre budget ? Après une année 2023 marquée par un net recul des ventes, notamment en raison de la flambée des taux des prêts immobiliers, une “légère reprise semble se dessiner”. En 2024, l’Auvergne semble offrir des “opportunités intéressantes”, bien plus accessibles que dans des grandes métropoles comme Lyon ou Grenoble. Mais qu’en est-il concrètement avec un budget de 150 000 euros ? Entre Clermont-Ferrand, le nord de l’Allier et les petites villes du Cantal, que peut-on réellement acheter ? Éléments de réponse avec Ivan Tartière, président de la FNAIM Auvergne.
Un choix limité dans le neuf, plus d’opportunités dans l’ancien
En comparaison avec de grandes métropoles voisines, “l'immobilier en Auvergne reste particulièrement avantageux”, assure Ivan Tartière. “Les prix au m² y sont deux à trois fois moins élevés, ce qui permet d’investir dans des biens plus grands ou dans des zones géographiques moins chères”. En dehors de Clermont-Ferrand, dans l’Allier ou le Cantal, par exemple, les prix au m² sont encore plus accessibles : 1 185 euros dans l'Allier, 1 252 euros pour le Cantal, et 1424 en Haute-Loire contre 1 780 euros pour le Puy-de-Dôme.
Cependant, comme le souligne Ivan Tartière, président de la FNAIM, il est important de rester prudent face aux moyennes : « Ce n’est pas toujours significatif quand on parle des prix au m². D’un quartier à un autre, d’un immeuble à un autre, voire même dans un même immeuble, les prix peuvent varier. Ce sont des tendances générales, mais cela ne reflète pas toujours la réalité du marché local », précise-t-il.
Néanmoins, à partir de ces prix moyens, on peut estimer la surface moyenne des biens (appartements et maisons confondus) que l'on peut acquérir dans l'ancien avec un budget de 150 000 euros dans les différents départements. Ce graphique, élaboré à partir des données de la FNAIM, présente ces estimations :
Parmi toutes les villes d'Auvergne, Clermont-Ferrand se distingue sur le marché immobilier. D’après les données de l’Insee, fournies par la FNAIM, plus de 2 000 ventes ont été enregistrées dans la capitale auvergnate en 2021. Elle figure parmi les quatre villes de la région Auvergne-Rhône-Alpes qui réalisent le plus grand nombre de transactions immobilières, juste derrière des villes comme Lyon, Grenoble et Saint-Étienne. Niveau prix, selon la FNAIM, les tarifs dans l’ancien à Clermont-Ferrand, sont en moyenne de 2 295 euros le mètre carré. “Cela signifie qu’avec 150 000 euros, vous pouvez envisager l’achat d’un appartement de 65 à 70 m², l’équivalent d’un T3, souvent nécessitant des travaux de rénovation”, indique le président régional de la Fédération. “Si vous préférez une maison, le budget pourrait suffire à acquérir une maisonnette, mais les options resteront limitées, surtout dans le centre-ville”.
En revanche, l’achat dans le neuf est plus restreint : les prix y sont bien plus élevés, atteignant une moyenne de “4 500 euros le m²”, indique Ivan Tartière, ce qui permettrait d’acquérir uniquement “un petit studio de type T1, soit moins de 35 m²”.
Pour les acheteurs à la recherche de plus de surface, l’expert immobilier recommande de s’éloigner légèrement du cœur de Clermont-Ferrand. “Dans les communes périphériques, les prix au m² sont plus abordables”, souligne-t-il. “Par exemple, dans le nord de Clermont-Ferrand, le prix du m² descend à 1 000 euros pour de l’ancien, ce qui permet d’acquérir des biens plus grands, comme une maison de bourg ou un appartement avec balcon. Les quartiers plus centraux, en revanche, restent chers, avec des prix qui avoisinent les 2 200 euros le m², et il est difficile d’y trouver un bien spacieux sans prévoir des travaux”.
L'impact de la rénovation énergétique
Une autre dimension à considérer pour les investisseurs, selon l’expert, est la question de la performance énergétique des biens. “Dans le Puy-de-Dôme, 15,4 % des biens immobiliers sont classés F ou G en termes de DPE, ce qui signifie qu’ils ne pourront plus être loués après janvier 2025 sans rénovation. Ces propriétés représentent une véritable opportunité pour les investisseurs capables de financer des travaux de rénovation énergétique, car ils pourront bénéficier d’un prix d’achat plus bas”.
Et le marché locatif ?
Et en ce qui concerne la location, le marché locatif reste “dynamique”, affirme le président de la FNAIM Auvergne. “Nous avons des loyers qui restent raisonnables”. D’après les données de l’ADEME, à Clermont-Ferrand, un T2 se loue en moyenne à 11,4 euros le m², soit 500 à 600 euros par mois pour un appartement de 50 à 55 m², et les “demandes restent nombreuses”, renchérit Ivan Tartière. Plus largement, le Puy-de-Dôme, à 10,9 euros le m², suit une tendance similaire, tandis que dans l'Allier, les loyers sont plus abordables à 8,7 euros le m².
"Acheter un bien à rénover peut sembler contraignant, mais cela offre une meilleure rentabilité locative, surtout à Clermont-Ferrand où le marché locatif est très actif", souligne Ivan Tartière. L'expert conseille donc de privilégier l'ancien dans la région, car, au-delà de la surface, cela permet également de mieux rentabiliser un investissement locatif.
