Crise de l'immobilier neuf : la Métropole de Lyon à la rescousse des logements sociaux

2023 a été une année noire pour les promoteurs immobiliers à Lyon. Leurs projets stagnent, faute d'acheteurs mais aussi faute d'espaces disponibles. Pour enrayer la dynamique, la Métropole de Lyon avait débloqué 10 millions d'euros en octobre dernier.

Le marché français de l'immobilier neuf est en crise. Les promoteurs immobiliers peinent à construire des logements neufs, mais aussi à les vendre. En cause d'abord, les coûts de production qui ont largement augmenté en raison de la hausse des prix des matières premières.

Crise de l'offre et de la demande

Autre problème : l'absence d'espaces disponibles dans la métropole de Lyon. Un phénomène souligné par les acteurs de l'immobilier lors d'une conférence à Lyon le 13 février. La crise y est plus importante, comparé au reste du territoire national.

"Au niveau français, dans la période avant Covid on faisait 120 000 ventes de logements aux particuliers, en accession et en investissement. On n'en fait plus que 60 000 aujourd'hui. Dans l'agglomération lyonnaise, c'est divisé par trois.", explique Laurent Escobar, directeur associé du cabinet Adéquation.

"On avait du mal à produire des logements à Lyon, et ensuite de manière récente, il y a une crise de la demande dans la classe moyenne", ajoute Laurent Escobar. Les acheteurs, plus frileux car moins solvables en raison de la hausse des taux d'intérêt, manquent à l'appel. Résultat, en 2023, seuls 1 420 logements avaient été réservés contre 2 566 l'année précédente. Une chute vertigineuse. Les promoteurs s'adaptent et diminuent leurs projets qui risqueraient de ne pas être à l'équilibre. La crise s'alimente.

"Il n'y a plus assez de logements neufs ces dernières années pour renouveler le marché. On est à 30% du volume attendu, ce qui pose des problèmes sur le marché locatif. Sur le marché de la primo-accession, les gens ne déménagent pas pour acheter un nouveau logement car c'est trop cher, et donc ils ne libèrent pas les logements. La rotation ne se fait pas", analyse Laurent Escobar.

Plan d'urgence de 10 millions d'euros

Enfin, les logements sociaux aussi sont à la peine car les promoteurs produisent en partie ces habitats, en raison du plan d'urbanisme. Or, s'ils réalisent moins de projets, il y a également moins de logements sociaux.

"Il est important que les opérateurs et les collectivités se parlent, les promoteurs, les bailleurs sociaux et les édiles pour trouver des modalités pour créer des logements neufs sur l'agglomération.", conclut Laurent Escobar.

Un message entendu par la Métropole de Lyon qui avait débloqué 10 millions d'euros dans un "plan d'urgence", en plus des 518 millions de son budget habitat sur 2020-2026. Trois mois plus tard, la collectivité se félicite d'un premier bilan.

"On a sauvé 3 020 logements pour 20 opérations déjà commencées et qui n’arrivaient plus à se commercialiser et pour 29 dont le chantier n'avait pas débuté. Notre action permet de faire venir la grue, de créer des logements et de les livrer d'ici quelques mois ou plusieurs années.", explique Renaud Payre, vice-président de la Métropole de Lyon en charge de l'habitat.

La métropole a donc racheté la part de logements qui ne se commercialisaient pas pour en faire du logement social sous diverses formes : en bail réel solidaire ou prêt social location-accession. Elle n'a pas encore épuisé l'enveloppe des 10 millions et veut maintenir son soutien aux bailleurs sociaux. Plus de 2 300 autres logements devraient bientôt voir le jour.

Une mesure qui reste de l'urgence. Une politique de fond et sur plusieurs années sera nécessaire pour redynamiser le marché. "La demande sera toujours là. Il faut créer les conditions pour la servir à nouveau. Si on continue comme aujourd'hui, à savoir des prix du foncier et des coûts de construction inflationnistes, mécaniquement, on va spécialiser le marché de Lyon sur le haut de gamme, qui ne concerne que 15 ou 20% de la population", conclut Laurent Escobar.

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