En montagne, après le transport, le logement est le deuxième poste le plus impactant en termes d'émissions de gaz à effet de serre. Les 3/4 des appartements en station de ski sont des passoires thermiques, classées E,F ou G. Un marché déséquilibré et soumis à la spéculation qui contraint les politiques d'urbanisme à évoluer.
En France, plus de sept millions de logements sont actuellement classés par les diagnostics de performance énergétique (DPE) F ou G, selon le Service de la Donnée et des Etudes Statistiques (SDES). Ce chiffre concerne davantage les appartements que les maisons. Un phénomène encore plus répandu dans les départements de la Savoie et de la Haute-Savoie que dans le reste de la France.
Dans ces territoires, les logements, construits pour la plupart dans les années 1970 à la grande époque du modèle "tout ski", sont plus vieillissants. Ils ont besoin d’une isolation thermique et d’une utilisation du chauffage plus importante en raison de l’altitude et des températures hivernales.
Selon une étude de la FNAIM ( Fédération Nationale de l'Immobilier) effectué sur 391 stations de ski de l'hexagone, dont 193 dans les Alpes et 52 dans le Massif Central, toutes ces communes sont pour la plupart peu peuplées (les 2/3 ont moins de 1 000 habitants) mais concentrent plus d’un logement par habitant : 1,3 vs 0,5 en moyenne à échelle nationale. La raison : la présence massive de résidences secondaires : 59 % contre 10 % dans l’ensemble du parc de logements français.
Par ailleurs, les logements y sont plus énergivores dans ces communes : 31 % (étiquettes DPE F ou G) contre 15 % dans l’ensemble des communes métropolitaines. L’interdiction de louer en 2034 (étiquettes E, F ou G) concernerait même plus des 2/3 des logements de ces communes, précise cette étude.
Toujours selon la FNAIM, si les propriétaires ne rénovent pas leurs logements, 37,8 % des appartements et des chalets de montagne seront interdits à la location en 2028 et 76 % en 2034.
Et c'est toute la problématique de marché de l’immobilier saturé avec une offre bien inférieure à la demande et une contrainte pour les propriétaires privés et les collectivités quant à la rénovation.
Depuis quelques années, la prime CEE (Certificats d’Économies d’Énergie) a été mise en place afin de les aider à rénover leurs biens. Au total, 33 millions d’euros d’aides ont été débloqués afin de participer à la rénovation énergétique des logements individuels et collectifs du département, ce qui reste malheureusement insuffisant au vu du nombre de biens à isoler.
"On ne devrait plus construire de lits en montagne"
Avec son association Résilience Montagne, Valérie Paumier connaît bien les problématiques liées à l'immobilier des stations de ski :
Aujourd’hui, j’estime que sur les 3,4 millions de lits, 50 % sont des lits froids, c'est-à-dire qu'ils sont loués 3 semaines par an. Sachant que les taux de remplissage des stations ne sont jamais à 100 %, on estime qu’on a assez de lits en montagne et que l'on ne devrait plus en construire.
Valérie PaumierRésilience Montagne
Valérie Paumier poursuit : "On connait le poids du BTP en France, ces lobbys sont forts. Tant qu’on construit du neuf, il est difficile de rénover en même temps. Aujourd'hui, on ne devrait plus défiscaliser l’achat du neuf. Des niches fiscales existent quand on achète une résidence secondaire ou une résidence tertiaire ; même à 50 000€ du m2 à Val d’Isère, on récupère la TVA. Est-ce normal de pouvoir récupérer la TVA sur le neuf ? Probablement pas d’un point de vue éthique" souligne-t-elle.
Pour son organisation, on devrait plutôt inciter la défiscalisation de l’achat de l’ancien pour remettre sur le marché ces biens oubliés et défiscaliser vraiment la rénovation énergétique.
Accompagner les propriétaires
Aux Arcs-Bourg-Saint-Maurice, en Savoie, la municipalité a mis en place un moratoire sur les nouvelles constructions touristiques et privilégie la rénovation.
"Nous avons lancé une étude "Patrimoine et Énergies" pour accompagner les propriétaires dans la réhabilitation de leur logement, leur donner une feuille de route", précise Chloé Chetelat, adjointe en charge de l'urbanisme dans la commune. "Nous avons aussi fait le choix de créer une société d'économies mixte (SEM) pour construire, réhabiliter et gérer du logement. L'objectif pour nous, c'est aussi d'avoir une souveraineté au niveau de l'habitat, de pouvoir maîtriser ces logements et avec cette structure "ad hoc", on va pouvoir construire nos logements et ensuite les mettre en location. 60 % en accession libre et 40 % de logements sociaux".
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