Immobilier en Bretagne : l'ancien flambe dans les métropoles, le neuf ralentit

Alors que la demande reste dynamique sur la région, le marché de l'immobilier devient plus contrasté selon les secteurs géographiques concernés. Alors que la demande monte sur l'ancien et surtout dans les métropoles, le marché du neuf et des ventes aux investisseurs est en baisse.

Globalement sur la Bretagne le marché de l'ancien est fluide par rapport à 2018. Les prix des appartements anciens augmentent de 3,8% et les maisons de 1,2%. Mais en réalité le marché est très contrasté entre les zones rurales et les métropoles, entre l'Ouest et l'Est de la Bretagne. L'autre caractéristique du marché actuel selon la Fédération des promoteurs immobiliers, c'est la baisse de 13% des ventes aux investisseurs avec la fin de la loi Pinel orientée dorénavant sur les agglomérations de plus de 250 000 habitants.

Les agglomérations flambent

Pour les notaires rattachés à la juridiction de la Cour d'appel de Rennes, les chiffres et statistiques  englobent la Loire-Atlantique. Et la première évidence c'est que les métropoles se développent à l'Est de cette Bretagne historique, et c'est donc là que le marché est le plus tendu.

86% des appartements vendus en Ille-et-Vilaine le sont à Rennes et dans son agglomération.
74% des appartements vendus en Loire-Atlantique le sont dans l'agglomération de Nantes.

Et il faut dire que tout concourre à ce phénomène puisque la Loi Pinel de 2014, qui devait prendre fin en 2017 puis fut reconduite par Hollande en 2018, a finalement été modifiée par l'actuel gouvernement pour tenter de corriger les prix là où le marché immobilier est si tendu qu'il flambe.

En 2019, l'avantage fiscal pour les investisseurs ne subsiste que dans les agglomération de plus de 250 000 habitants, là où la demande est très supérieure à l'offre. Mais dans une agglomération comme Rennes, mise en lumière par les médias et la LGV, le prix du mètre carré est tout de même très inférieur à celui de Bordeaux. Il attire donc plus facilement des investisseurs parisiens qui savent qu'ils trouveront toujours des locataires dans les dix ans à venir.

Et quand le marché de l'emploi attire les jeunes sur une ville comme Rennes, la spirale vertueuse côté économique, l'est moins pour l'équilibre démographique du territoire. D'autant que toujours à l'Est mais cette fois sur Saint-Malo et plus encore sur Vannes ce sont les retraités qui font grimper la densité démographique et les prix de l'immobilier. Ainsi dans le Morbihan 26% des acheteurs ont plus de 60 ans quand à Rennes ils ne sont que 15%.

Devenir propriétaire fait toujours rêver

Comme on le voit sur ce tableau, les Bretons, plus encore que la moyenne des Français aspirent d'abord à devenir propriétaires (50% versus 40%), même si l'emploi dicte souvent une mobilité. Mais s'ils viennent ou restent en Bretagne pour l'emploi, ils viennent aussi y chercher une meilleure qualité de vie.

Comme l'ensemble des Français, les Bretons achètent successivement plusieurs propriétés (38% étaient déjà propriétaires) et 6% des locataires souhaitent à l'avenir devenir propriétaires. On voit qu'en Bretagne l'achat est pourtant plutôt plus difficile qu'ailleur en France (32% vs 26%) et concernent des profils plutôt âgés.
 

Des prix très contrastés selon les secteurs du territoire

Dans un département comme l'Ille-et-Vilaine, on voit que les prix grimpent en bord de mer plus qu'ailleurs. On observe aussi que les logements dans des bassins d'emploi comme Rennes sont toujours plus chers. Même s'ils partent de prix au m2 beaucoup plus bas, on décèle l'influence d'une réussite économique sur les tarifs immobiliers, comme par exemple dans le bassin de Vitré, comparé à celui de Combourg ou de Fougères.

Ces règles se vérifient ailleurs en Bretagne mais les prix y sont quasiment stables si on les observe sur une dizaine d'années en arrière. Pas d'inflation remarquable donc, sur des villes plus à l'Ouest du territoire, comme Brest, Lorient, Quimper ou Saint-Brieuc.

Sur l'ensemble de la Bretagne, les volumes de vente, tous biens confondus, ont plutôt baissé (moins 1%), signe de pénurie, et les prix ont monté de +2,9% pour les maisons anciennes à +4,6% pour les appartements ancients (signe de pénurie de logements neufs).

Dans un contexte de taux bas et de faible inflation, le marché immobilier breton devrait se maintenir ainsi dans les mois qui viennent.