Immobilier : pourquoi les prix baissent, sauf à Orléans et Châteauroux ?

Selon les Notaires de France, les prix de l'immobilier entament une baisse partout en France. Sauf dans plusieurs agglomérations du pays, comme à Orléans, où le prix des appartements anciens continuent de grimper.

Dire que le secteur immobilier prend le chemin de la crise est encore très exagéré. Cependant, "la période des prix haussiers, dopés à des taux anormalement bas, est bel et bien révolue", tranche le Conseil supérieur du notariat, dans sa dernière note de conjoncture.

Publiée le lundi 24 juillet, cette dernière assure que le marché tourne "de plus en plus au ralenti", la faute à une baisse du nombre de transactions. Les Notaires de France comptaient ainsi un total record de 1,2 million de transactions immobilières sur un an en août 2021, contre un million en mai 2023. Les prévisions de la note pour l'année 2023 : 950 000 transactions.

Conséquence de cette chute des volumes, la note de conjoncture des Notaires de France pointe une baisse de 1,1% du prix au mètre carré des logements anciens entre le quatrième trimestre 2022 et le premier trimestre 2023. Baisse qui semble pourtant épargner plusieurs agglomérations de France. Les prix des appartements anciens grimpent ainsi de 11,8% sur un an à Bayonne, de 10% à Toulon et de 7,2% à Grenoble.

Ajustement annoncé des prix

En Centre-Val de Loire, Bourges stagne (-0,4%), et Tours augmente calmement (+4,6%). Et c'est Orléans, avec une hausse du prix au mètre carré de 7,7%, qui remporte la timbale. Côté maisons anciennes, le prix de vente médian chute de 1,2% à Orléans, de 2,2% à Chartres, stagne à Tours, mais bondit de 5,9% à Châteauroux.

Globalement, la note pointe du doigt que "l'ajustement annoncé des prix, conséquence logique de la chute des volumes, arrive à grand pas mais de manière disparate". Pourquoi ? "Toute explication relèverait de l'hypothèse", assure Me Marie-Sophie Brocas-Bezault.

Même la note de conjoncture des Notaires de France ne se risque pas à de l'interprétation. Tout juste prophétise-t-elle que "la grande majorité des communes dont les prix des appartements anciens progressaient encore au 1er trimestre 2023 montreraient à fin juillet 2023 des prix stables ou en baisse". Le texte prédit par exemple des baisses de 4 à 9% dans les agglomérations d'Angers, Lille, Toulouse ou encore Strasbourg, à cause de la baisse du nombre de ventes.

Après la pénurie

Les causes de cette baisse, "on les connaît", assure Maître Marie-Sophie Brocas-Bezault, présidente de la chambre interdépartementale des notaires du Val de Loire (Indre-et-Loire/Loir-et-Cher/Loiret) :

Il n'y a pas de baisse de l'offre, mais une baisse de la demande. Soit volontaire, parce que les clients potentiels se disent qu'ils auraient pu emprunter à 1,1% il y a un an et qu'ils n'ont pas envie de le faire aujourd'hui à 4,5%. Soit subie, parce que simplement, ils ne peuvent pas emprunter.

Me Brocas-Bezault, chambre des notaires du Val de Loire

Car, avec l'inflation, les taux des prêts immobiliers ne cessent de grimper. Ce 1er août, la banque de France a publié les nouveaux taux d'usure (le taux maximum légal) appliqués aux prêts immobiliers. Passant au-dessus de la barre symbolique des 5% pour les prêts d'une durée de 10 ans ou plus (5,12% pour les prêts de 10 à 20 ans, 5,33% pour les prêts de 20 ans ou plus). Soit une hausse de 0,6 point depuis juin.

Une hausse qui pourrait permettre aux banques d'accorder plus facilement un prêt. "Pas aux primo-accédants, mais sur l'investissement locatif et la résidence secondaire, j'espère", note Me Brocas-Bezault.

Selon elle, la situation actuelle fait suite à "une pénurie", durant laquelle "un bien partait en une semaine". Aujourd'hui, "les candidats à l'achat font beaucoup plus attention à étudier leur capacité d'endettement en amont". Ce qui rallonge mécaniquement les délais.

Du côté d'Orléans, "l'espèce de vague" de Parisiens, attirés par les villes du Val de Loire après le premier confinement, "s'est estompée". L'embellie orléanaise, quoique difficilement explicable, n'est donc pas partie pour durer, et semble juste attendre d'être frappée par le rééquilibrage mécanique des prix.