Le bail réel solidaire, un dispositif d'accession à la propriété qui se développe dans les Hauts-de-France

Le bailleur social AMSOM Habitat va prochainement vendre à Amiens et à Longueau des logements neufs à prix modéré via le bail réel solidaire. Un dispositif déjà mis en œuvre par la métropole lilloise.

Devenir propriétaire de son logement est un rêve pour beaucoup. Mais le prix de l'immobilier dans les grandes villes oblige souvent à s'installer en périphérie.

A Amiens et à Longueau, des familles modestes pourront prochainement s'offrir un logement neuf de type T3 pour 160 000 euros. Un montant inférieur de 15% à 30% par rapport à un bien immobilier classique. 

2000 € le mètre carré

"En moyenne à Amiens, le prix de l'immobilier est de 3000 euros par mètre carré. Mais pour du logement neuf, ça va au delà. Nous serons autour de 2000 euros par mètre carré pour des logements plus confortables", précise David Quint, directeur d'AMSOM Habitat, l'office public du logement de la Somme à l'origine des trois programmes immobiliers.

Ils portent sur 214 logements dans le quartier Renancourt, le long du quai Tellier à Amiens et dans le centre-ville de Longueau. Ils seront livrés entre la mi-2023 et 2025.

Pour pouvoir proposer des maisons mitoyennes et des pavillons (du T3 au T5) à un tarif aussi avantageux, AMSOM Habitat va utiliser le bail réel solidaire. Ce dispositif a été institué par la loi pour l’accès au logement et un urbanisme rénové, dite loi Alur, votée en mars 2014.

AMSOM Habitat restera propriétaire du foncier et pourra ainsi l'amortir sur 80 ans 

David Quint, directeur de l'office public du logement de la Somme

"La logique du bail réel solidaire est assez anglo-saxonne car elle permet de séparer le bâti du foncier, explique David Quint. C'est le foncier qui coûte cher. Un acheteur doit normalement l'amortir sur 20 ans en moyenne. Avec le bail réel solidaire, AMSOM Habitat restera propriétaire du foncier et pourra ainsi l'amortir sur 80 ans."

AMSOM Habitat est un bailleur social et la majorité de son parc de logements est consacré à la location de logements sociaux. Mais l'office public est engagé depuis plusieurs années dans une politique d'aide à l'accession à la propriété : "Il existe trois dispositifs. La vente d'HLM ancien, de plus de 10 ans, la location-accession, où l'on vend le logement au locataire qui y vit et désormais le bail réel solidaire qui permet de vendre du logement neuf, sans phase locative".

Outre le prix du bien, le bail réel solidaire offre plusieurs avantages financiers et des garanties nombreuses :

• une TVA réduite à 5,5 %
• un abattement sur la taxe foncière
• des frais de notaire réduits
• l'accès à des aides à l’accès à la propriété

Pour pouvoir bénéficier d'un bail réel solidaire, le revenu fiscal de l'acquéreur est pris en compte avec un plafond selon la composition du foyer :

• 25 000 euros par an pour une personne
• 33 000 euros par an pour deux personnes
• 38 000 euros par an pour trois personnes
• 42 200 euros par an pour quatre personnes
• 46 300 euros par an pour cinq personnes

En contre-partie, l'acheteur doit s’acquitter, en plus des mensualités d’emprunt, d’une redevance correspondant au droit d’occupation du terrain et aux frais de gestion du propriétaire du terrain d'un montant d'un euro par mètre carré habitable par mois.

Quelques contraintes pour l'acquéreur

Comme le rappelle sur son blog Nathalie Granchon, avocate au barreau de Paris, "l’usage du bien par le ménage est encadré à la revente", afin d'éviter une opération financière sur la plus-value.

Me Granchon insiste d'ailleurs sur les contraintes imposées par ce bail spécifique : "le propriétaire n’est pas totalement libre d’effectuer n’importe quel type de travaux puisque ces derniers sont encadrés par le bail" et "le ménage est par ailleurs, dans l’obligation d’entretenir son logement de manière raisonnable au risque de perdre la propriété de son bien, dans le cas contraire".

La métropole lilloise en avance

Avant Amiens, la Métropole lilloise a été précurseuse du bail réel solidaire. En février 2017, conformément à la loi Alur, la MEL a créé un organisme de foncier solidaire (OFS) et permis en septembre 2020 à quinze acquéreurs d'emménager chez eux rue Jean-Bart à Lille.

Alors que la loi Alur réclamait la création ad hoc d'un OFS, la loi ELAN en 2018 a permis aux bailleurs sociaux d'obtenir ce statut. AMSOM Habitat est ainsi devenu l'an passé le premier bailleur social des Hauts-de-France reconnu comme organisme foncier solidaire.

Un dispositif qui séduit les familles monoparentales

A peine lancé, le bail réel solidaire suscite déjà un fort intérêt à Amiens : "Alors que nous n'avons pas encore beaucoup communiqué, nous avons déjà reçu près de 150 demandes, dont une cinquantaine répondent aux critères", assure David Quint. "Le profil principal de l'acheteur est plutôt une mère de famille monoparentale. Il y a aussi de jeunes ménages ou encore des quinquagénaires, locataires depuis longtemps qui veulent passer le cap de la propriété."

Dans la Somme, des programmes d'accession à la propriété par bail réel solidaire sont déjà à l'étude à Abbeville et sur la côte, notamment à Saint-Valery-sur-Somme.