Sur la métropole de Bordeaux, le volume de ventes d’appartements et de maisons, surtout dans le neuf, a fortement chuté depuis un an, question de conjoncture nationale. Les prix, déjà élevés restent stables voire en légère hausse mais devraient amorcer une baisse.
Dans son agence immobilière du quartier animé des Chartrons, Stéphane Cheneau rencontre nettement moins de clients depuis un an qui passent la porte. "Il n'y a plus d'achat plaisir comme avant. Moins d'achats de biens spontanés et moins d'achats tout court", dit-il.
Le responsable d'une agence Orpi évoque une annonce du moment qui ne trouve pas preneur dans le quartier de Bastide, rive droite. "C'est un bel appartement de 100 m2 avec 4 pièces, près du pont de Pierre, à 380 000 euros soit 3 800 euros le m2. Il y a eu quelques visites, mais on a zéro appel depuis deux jours".
Si on se réfère au prix moyen du m2 dans la capitale girondine, qui était au 30 juin dernier de 4 650 euros pour un appartement ancien, le tarif semble en effet intéressant. Selon le professionnel, les prix ont baissé sur Bordeaux depuis l'été 2022, "entre 3 et 5 %".
Pas de forte baisse
Fabrice Gauthier, notaire à Bordeaux qui suit attentivement l'évolution des prix de l'immobilier en Gironde, se fait plus mesuré.
Il n'y a pas de forte baisse comme on peut le lire dans certains journaux.
Maître Fabrice Gauthier, notaire à BordeauxA rédaction web France 3 Aquitaine
Le marché officiel des notaires indique que les prix sont stables sur l'année écoulée à + 0,4 % pour Bordeaux, mais ont légèrement augmenté en dehors de la commune : + 2,4 % pour la Gironde, + 4 % pour la métropole et même + 6 % pour le bassin d'Arcachon."Cenon a vu ses prix augmenter, tout comme Mérignac, toujours très demandé ou Talence. Parempuyre, Saint Jean-d'Illac, Saint-Médard-en-Jalles, le Taillan ou Biganos, près du bassin d'Arcachon attirent du monde avec des prix toujours hauts", note le notaire.
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Un appartement ancien (autour de 50 m2) s'est vendu environ 200 000 euros en Gironde, 230 600 pour Bordeaux, 186 100 sur l'agglomération, 114 000 pour l'Entre-deux-Mers.
Pour une maison ancienne (environ 100 m2), il fallait débourser environ 326 500 pour le bien en Gironde, 541 800 sur Bordeaux, 385 000 sur l'agglomération ou 261 300 dans le Médoc.
Pour un appartement neuf, 262 300 en moyenne pour la Gironde, 284 000 pour Bordeaux et 259 500 pour l'agglomération, 303 000 sur le bassin d'Arcachon.
En revanche, Fabrice Gauthier considère que les vendeurs ne peuvent pas se permettre d'afficher des prix trop élevés. "On ne peut plus vendre aussi haut qu'avant. Je vois rarement des gens qui ont acheté 300 000 et qui revendent 250. Par contre, des gens qui en veulent 500 et qui vendent à 450, j'en vois tous les jours. Ils oublient vite qu'ils ont acheté à 300", sourit-il.
Le nombre de ventes diminue
A l'image de Stéphane Chéneau, le notaire constate une chute des transactions depuis un an, en Gironde comme partout en France, de l'ordre de 15 %. "C'est considérable. La baisse est conséquente pour l'ancien et catastrophique pour le neuf", dit-il. Le groupe Century 21, principal réseau d'agences en nombre de transactions, indiquait le 26 juin dernier que "l'activité qui était florissante depuis 8 ans, a brutalement ralenti, - 14 % entre le premier semestre 2023 et le premier semestre 2022".
Sur son site, l'observatoire immobilier du sud-ouest, spécialisé sur le neuf, parle de "météo immobilière toujours très perturbée pour le début d'année 2023".
La situation du marché -neuf- girondin est toujours préoccupante, avec des ventes en recul de 52 % et de nombreux désistements.
Observatoire immobilier du sud-ouestA rédaction web France 3 Aquitaine
Actuellement 200 appartements livrés se retrouvent sans acquéreurs, dans Bordeaux et la première couronne, du jamais vu. "Le volume de vente a été divisé par eux et la production aussi", explique Christophe Duportal, président de l'observatoire, une association à laquelle adhérent les promoteurs et les bailleurs sociaux. "Certains candidats accédants, ou des gens qui souhaitent investir ont eu moins facilement accès aux crédits. Je pense qu'il faut réinventer le logement neuf. Cela peut passer notamment avec le bail réel solidaire pour rembourser plus facilement les emprunts".
"Il n'y a pas de logements qui sortent de terre"
Si les chantiers paraissent toujours nombreux dans la métropole, l'image est trompeuse. "Il n'y a pas de logements qui sortent de terre" explique Maître Gauthier. "Les nouveaux programmes ne sont pas lancés". La faute à un contexte morose et à une hausse des coûts de matériaux. Le manque de logement locatif est déjà devenu le principal problème pour les nouveaux habitants de l'agglomération.
Baisse des prix
Pour autant, les notaires de la chambre de Gironde entrevoient un repli des prix de l'immobilier dans quelques mois, consécutif à la baisse de transactions, qui va peut-être relancer un peu le marché. "La baisse des prix va venir, surtout sur la métropole. Il y a toujours un décalage de 6 à 8 mois", indique Fabrice Gauthier. Stéphane Cheneau, pour sa part, conseillerait d'acheter dès maintenant, au regard des taux d'intérêt qui remontent, actuellement autour de 4 % pour des prêts de 25 ans.
Les taux risquent d'aller vers 5 % comme en 2011. Je conseille de ne pas trop attendre.
Stéphane Cheneau, agence OrpiA web France 3 Aquitaine
Après une telle pression sur les prix, les propriétaires et les promoteurs vont vraisemblablement revoir leurs prix à la baisse dans les mois à venir.
