Nice et Cannes, ces villes où habitants riches et modestes habitent (presque) ensemble

L'INSEE a publié cette semaine une étude sur la disparité géographique entre les populations les plus riches et les plus démunies dans 50 villes de France métropolitaine. Pour cette étude, l'institut national de la statistique a classé les habitants d'une cinquantaine d'agglomérations. Nice et Cannes se démarquent.

Dans les grandes villes, résident des citoyens aisés et d’autres beaucoup plus pauvres. Une évidence. Mais une étude de l'Insee publiée ce mercredi 11 janvier met en avant l'augmentation de la ségrégation entre ces deux populations dans les communes françaises les plus importantes, sur une période allant de 2004 à 2019.

Sur les 50 villes étudiées entre 2004 et 2019, l'indice de ségrégation augmente dans plus de 30 d'entre elles

Rapport de l'INSEE, janvier 2023

Cet indice de ségrégation ne se rapporte pas à l'écart des revenus, mais à la répartition des habitants entre les différents quartiers d’une ville, en fonction de leurs revenus. Dit autrement : les riches et les pauvres habitent-ils dans un même espace géographique ou de manière très distincte ? 

Nice et Cannes, différences de revenus mais proximité géographique 

En 15 ans, cette ségrégation a bien augmenté dans plus de la moitié des grandes villes. Sauf à Nice et à Cannes, comme à Annecy, Bayonne ou Lens. Le constat est d'autant plus surprenant que dans ces deux cités de la Côte d'Azur, la réputation des beaux quartiers où habitent les ultra-riches n'est plus à faire. 

En y regardant de plus près, Nice, contrainte par ses limites géographiques, concentre en son centre de grandes disparités.

À deux rues d'écart, on passe de l'avenue Victor Hugo du Carré d'Or (10 000 euros le m2) à la rue d'Angleterre, considérée comme l'un des plus populaires de l'hypercentre (5 000 euros le m2)

Benjamin Mondou, agent immobilier à Nice.

Selon Benjamin Mondou, agent immobilier, les futurs propriétaires à très haut revenus recherchent avant tout à Nice, une grande terrasse, une vue dégagée et un garage. De leur côté, les acheteurs ayant des revenus plus modestes recherchent des biens se "rapprochant le plus possible des quartiers en vue". Exemple dans le quartier du port à Nice, les appartements sur les quais et sur la place Île de Beauté restent très chers, mais juste quelques rues derrière, les biens sont plus accessibles. Sans la vue bien sûr.

Même chose pour la location. Pour un appartement 4 pièces, il existe un écart de 1 000 euros selon s'il est situé sur le Mont Boron ou à son pied, sur le boulevard Riquier.

Plusieurs facteurs avancés

L'étude de l'INSEE avance que de manière générale la ségrégation est forte, là où le taux de logements sociaux est plus élevé, cela pourrait s'expliquer par "la concentration du parc social dans les grands ensembles construits dans les années 1960", qui aurait favorisé la concentration des populations les plus démunies.

De manière plus générale, d'autres facteurs peuvent expliquer ces niveaux de ségrégation comme les particularités du marché immobilier de chaque ville. Par exemple, cette année, les Français doivent revoir leur projet à la baisse, notamment à Nice, où les futurs propriétaires pourront acquérir en 2023 un bien plus petit de 16mpar rapport à 2022, pour un montant d'investissement équivalent.

L'étude précise aussi que le degré de disparité spatiale selon les revenus n'indique aucune corrélation évidente entre la taille des villes et l'écart entre riche et pauvre. À titre d'exemple, en 2019, Angers (entre 150 000 et 220 000 habitants) fait partie des villes où la ségrégation est la plus élevée.

Les politiques publiques liées au développement urbain comme "les transports, l’offre scolaire, la localisation des emplois et des équipements, ainsi que les interactions avec les villes environnantes" influencent très largement le choix des citoyens avant de poser leurs valises. 

L'étude démontre également (sans surprise) que les populations les plus concentrées dans les mêmes quartiers sont celles situées aux extrêmes de l'échelle des revenus : les 20% les plus riches et les 20% les plus pauvres.

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