Selon une première étude, les prix de l'immobilier ancien ont fléchi de 3.3% à Lyon, en moyenne, depuis le début de l'année 2023. Mais d'autres indicateurs orientent vers une baisse nettement plus marquée ces derniers mois.
La baisse est bien là. Après de multiples signaux évoquant une baisse des prix de l'immobilier ancien en 2022, la tendance se confirme et s'accélère, selon les premiers chiffres émis pour le premier trimestre 2023.
Les annonces s'accumulent
Derrière son écran, Anne Bretin-Monard, agente immobilière, fait défiler les annonces de ventes. Les offres s'accumulent, mais elles trouvent de moins en moins preneur. Signe d'un marché baissier, où les acheteurs prennent leur temps, négocient, ou ne parviennent pas à acheter. "Souvent on a baissé les prix de façon significative, et pourtant ce n’est pas encore assez ! Ou alors on a une offre, on va jusqu'au compromis, et 2 mois après... On a un refus de prêt !" Illustration dans cet appartement du quartier recherché de la Croix Rousse, que l'agente nous fait visiter. Très bien placé, en bon état, dans un style bourgeois, la surface de 75 mètres carrés est proposée à 398 000 €. Mais l'appartement ne trouve pas d'acquéreur. "Ce bien-là il y a 6 mois, il aurait trouvé preneur en une semaine ou en 15 jours. Là ça fait près de deux mois qu'il est en vente. Nous ne trouvons pas d'acheteur", constate-t-elle.
Baisse des prix
L'indice national Meilleurs Agents - Les Echos est le premier à donner une estimation officielle de l'ampleur de la baisse. Selon l'étude, les prix de l'immobilier ancien ont fléchi de 3.3% à Lyon, en moyenne, depuis le début de l'année 2023. L'étude évalue le prix moyen du mètre carré à 5 119€. Mais selon d'autres indicateurs et estimations de professionnels de l'immobilier lyonnais, la baisse serait bien plus marquée, et le prix au mètre carré moyen serait plutôt sous les 5 000€. "Nous, on constate une baisse bien plus conséquente, de l'ordre de -8 à -10% en trois mois", confie une professionnelle, dont les chiffres ne sont pas encore publiés. Cette tendance s'ajoute à la baisse de près de 2% déjà constatée à partir de l'automne 2022, qui marquait le début du retournement du marché.
Par ailleurs, les délais entre l'annonce et la signature auraient encore augmentés, avoisinant six mois d'attente dans certains segments du marché immobilier. Mais les professionnels du secteur refusent de dramatiser, et préfèrent évoquer "une correction", ou un "ré-équilibrage" du marché lyonnais, après une envolée des prix ces 20 dernières années.
Difficultés à emprunter
Cette tendance s'explique par de multiples facteurs, comme les contraintes qui s'appliquent aux vendeurs (obligations d'audit energétiques et de DPE (Diagnostique de Performance Energétique), ou l'impact de l'encadrement des loyers qui réduit le nombre d'acheteurs souhaitant louer un bien). Mais la raison principale est la hausse brutale des taux d'intérêts auxquels les acheteurs peuvent emprunter. "on est passé de 0.90 ou 1% sur 25 ans, à 3.50 ou 4% sur 25 ans, hors assurance", constate Anne Bretin-Monard, agente immobilière pour l'agence Guy Hocquet.
Par ailleurs, la FNAIM de Lyon rappelle que les conditions d'accès aux crédits sont de plus en plus difficiles :"les banques refusent de plus en plus de demandes de prêts, et certaines demandent même un niveau d'épargne obligatoire à leur client pour qu'il puisse emprunter", explique Dieanna Nociar, Vice présidente de la FNAIM pour les transactions immobilières.
Le marché du neuf se réduit
Côté neuf, pas de baisse des prix des livraisons, au contraire. Ils ont augmenté de près de 6% en moyenne, à 5 580€ dans la métropole de Lyon, entre mars 2022 et 2023. "On ne constate pas de baisse des prix sur les montants auxquels les appartements sont réservés, à Lyon comme dans toutes les métropoles de France", précise Eric Verrax, Président du CECIM (Centre d'Etudes de la Conjoncture Immobilière).
Et pour cause, les constructions subissent l'inflation des coûts de matières premières et des charges, ainsi qu'une augmentation des contraintes règlementaires. Mais cette augmentation du neuf cache un marché lui aussi perturbé actuellement : en effet, le nombre de chantiers de constructions s'inscrit en forte baisse en moyenne. "Un promoteur ne construit que s'il a déjà vendu une grande partie de son programme", explique Eric Verrax. "En ce moment, les promoteurs réduisent la voilure", conclut-il. Les mises en ventes se seraient ainsi effondrés de 77% en 2022 à Villeurbanne, et de 18% dans la métropole (hors Lyon et Villeurbanne). Signe que le marché devrait rester tendu à terme, face à une démographie toujours en croissance à Lyon.
