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Habitat : et les zones qui perdent de la population ?

© Toufik de Planoise
© Toufik de Planoise

Comment garder des locataires quand un territoire perd ses emplois et ses habitants ? A Nantes, un congrès sur le logement social se tient en ce moment. Notre région, en voie de désindustrialisation et vieillissante, a déjà posé le problème.

Par Catherine Eme-Ziri

Construire toujours plus de logements sociaux, c'est l'objectif affiché de l'État, pour répondre aux besoins et soutenir le secteur du bâtiment. Mais dans les territoires en déclin, marqués par la désindustrialisation et la baisse démographique, l'urgence est de conserver des locataires.
Réunie pour son 77e congrès à Nantes (Loire-Atlantique), l'Union sociale pour l'habitat (USH), qui regroupe 732 bailleurs sociaux, débat jusqu'à jeudi de son adaptation à des défis multiples.

Parmi eux : revitaliser -ou démolir- un parc HLM vieillissant dans nombre de régions et l'adapter à la fragilisation de locataires, dont le taux de pauvreté est de 32%, contre 14% pour l'ensemble des ménages.
En novembre, cinq associations HLM régionales (Auvergne, Bourgogne, Franche-Comté et Lorraine) ont publié un manifeste pour "une autre politique de l'habitat dans les territoires détendus", par oppositions aux zones où le marché immobilier est tendu.

Il en émanait un constat: soucieux de produire du logement dans les "zones tendues" où la demande est forte, et de soutenir le BTP en période de disette économique, l'État a mené une politique de construction "par trop optimiste" à coups d'incitations fiscales "peu contraignantes".
Plusieurs décennies d'une politique obnubilée par des objectifs chiffrés de construction parfois éloignés des besoins locaux, ont ainsi conduit à produire trop de logements par rapport aux besoins, dans des territoires aujourd'hui dits "détendus", où la demande de logement est faible.
"Sur nos territoires, non seulement la vacance continue à croître, mais elle s'accélère", rapporte Laurent Goyard, directeur général de la fédération des Offices publics de l'habitat.

Très nombreux dans des régions industrielles historiques aujourd'hui en proie au chômage et au déclin économique certains immeubles construits pendant les Trente glorieuses se vident : le taux de vacance y atteint 15%.

Ciblage interdit 

"Quand vous êtes bailleur social et que votre patrimoine est inoccupé, il se dévalorise, ce qui accroît les problèmes: vous vendez beaucoup moins cher et quand vous démolissez, le coût est supérieur à celui du foncier", rapporte Laurent Lorrillard, directeur général du bailleur social France Loire, qui détient 11.000 logements, la moitié du parc social du Cher.
"Le département du Cher est en souffrance, l'inoccupation progresse en secteur rural et plus urbain: Bourges est très affecté. Ces multiples contraintes se traduisent dans les comptes des organismes... Nos finances sont très tendues", dit-il.
Ces difficultés, alliées à des subventions publiques en baisse, forcent des bailleurs sociaux jusqu'ici très jaloux de leurs prérogatives, à "changer de modèle" en se regroupant ou en élaborant des stratégies collectives à l'échelle des territoires.
"Quand on a 10 logements ici et 30 là, on s'échange du patrimoine et les économies d'échelle générées, on les rend aux locataires sous forme de services", rapporte M. Lorrillard.

Aussi, dans des villes à la démographie déclinante il faut démolir des immeubles pour "reconstruire une offre adaptée à des personnes âgées, plutôt que des familles", dit M. Goyard.
"Aujourd'hui nous avons besoin de loger des personnes seules, vieillissantes, aux revenus inférieurs à 1.000 euros, qui ne sont pas dépendantes mais ne peuvent plus bricoler. Il faut leur apporter des services ciblés: le portage de repas à domicile ou des services médicaux, avec l'aide d'associations", renchérit Fabrice Hainaut, qui préside l'association régionale HLM d'Auvergne.
Or aujourd'hui, même si un bailleur social choisit de construire des logement destinés aux personnes âgée - de plain pied, avec de la domotique -, pour répondre aux besoins locaux, la réglementation ne lui permet pas de "cibler" ses locataires.
"Nous travaillons déjà sur des projets concrets, en étroite concertation avec les élus locaux: ce qu'il faut maintenant, c'est faire évoluer le cadre réglementaire", estime M. Hainaut. L'USH s'emploie à sensibiliser les parlementaires en ce sens.

Lancé cet été, un appel à manifestation d'intérêt permettra d'accompagner 11 projets dès 2016. De son côté, la Caisse des dépôts (CDC) a dégagé 100 millions d'euros sur deux ans pour financer la démolition de 20.000 logements, afin d'aider à "purger" le parc social là où c'est nécessaire.


AFP 

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