À Nancy aussi la crise de l'immobilier se fait durement ressentir depuis quelques mois, après deux années d'euphorie. Le volume des transactions est en forte baisse et les freins sont multiples. Conséquence : un manque de logements de plus en plus préoccupant sur un marché traditionnellement en pénurie.
Les ventes redémarrent à peine dans cette agence immobilière de Nancy, où "tout s'est arrêté pendant six mois" nous confie sa directrice Gaëlle Bonna "ça redémarre un peu car il y a des biens sympas à la vente avec jardin, typiques de cette période, mais avant rien et c'est pareil partout, quelle que soit l'agence, tout le monde galère". Un témoignage qui démontre bien la difficulté actuelle du marché de l'immobilier à Nancy. Une difficulté qui pourrait pousser certaines agences à mettre la clé sous la porte, "certains mandataires ont déjà changé de boulot" constate Gaëlle Bonna.
Les acheteurs ne peuvent pas emprunter, s'ils ont un bien, ils ont du mal à le vendre et les primo-accédants ne trouvent rien, donc tout est à l'arrêt
Gaëlle Bonna, La Galerie Immobilier
"On parle d'une baisse de 20 à 30% des volumes en moyenne à Nancy, dans mon agence on est autour de 20%" confirme Olivier Bertrand de la FNAIM 54.
Après un boum de l'immobilier post-covid, un français sur 5 a déménagé après 2020, c'est la douche froide pour les professionnels : "Depuis octobre 2022, tous les prêts sont bloqués. Les potentiels acheteurs ne peuvent pas emprunter, s'ils ont un bien, ils ont du mal à le vendre et les primo-accédant ne trouvent rien, donc tout est à l'arrêt et il n'y a pas assez de locations pour tous" se désole Gaëlle Bonna.
Si la baisse des transactions est prégnante dans le parc immobilier ancien, elle serait encore plus flagrante chez les promoteurs qui peinent à vendre leurs logements neufs.
Maître Dominique Bravetti, notaire et membre de l'observatoire de l'immobilier en Meurthe-et-Moselle confirme : "Je parlerais plus de crise sur le marché du neuf avec des promoteurs qui n'arrivent plus à vendre leur programme et qui parfois renoncent. Pour l'ancien, c'est différent : il me semble qu'on est plus sur un retour à la normale, ça n'est pas forcément un mal car on s'était habitué à battre des records avec la faiblesse des taux. Le volume de ventes baisse, certes, les prix aussi dans une plus faible proportion, mais il y a toujours des ventes, donc ça n'est pas catastrophique. Évidemment, c'est problématique pour ceux qui ne peuvent pas acheter car les conditions d'accès au prêt sont plus difficiles et qu'il faut obligatoirement avoir un apport personnel."
Des facteurs multiples
- Le frein le plus connu c'est évidemment la hausse des taux d'intérêt. "On assiste à une hausse spectaculaire des taux qui étaient historiquement bas et la dissolvabilité est de fait plus rapide" nous explique Olivier Bertrand. Les taux sont en effet passés de 1% sur 25 ans à 3,65% en quelques mois. Le taux d'usure, taux maximum auquel la banque peut prêter complique la donne et a conduit à une forte hausse de refus de prêt à l'automne dernier. Pour Gaëlle Bonna : "les banques bloquent tout, c'est volontaire, elle veulent que les prix baissent".
- Autre frein, l'audit énergétique qui devient obligatoire pour les propriétaires de passoires thermiques et qui donne une idée du montant des travaux de rénovation énergétique à entreprendre. "Cela peut être un frein à la vente. Les gens se disent si je dois faire 65.000 euros de travaux pour rénover ma maison est-ce qu'elle n'est pas 65.000 euros trop chère ?! Les prix baissent et les acheteurs négocient sec mais ils sont peu au rendez-vous et il y a moins d'urgence à changer de logements après le boum des déménagements post covid" résume Gaëlle Bonna.
- Et puis il y a aussi le contexte économique à prendre en compte avec une inflation qui oblige à faire des choix et qui place de futurs acheteurs dans une position attentiste : attendre que les prix baissent, que les taux baissent etc.
Pour rééquilibrer le marché, il faut en effet que les prix du marché baissent, or les vendeurs ne sont pas forcément prêts à baisser leurs prix.
Il existe néanmoins des exemples où les prix sont en baisse :
Côté ventes d'appartement à Nancy, seul le quartier Haussonville, Blandan et Donop est en baisse. Pour les maisons il faut regarder du côté de Boufflers, Buthegnémont et Beauregard. "Dans tous les cas ces baisses n'excèdent pas les 5%" affirme maître Bravetti.
Côté villes avec la première et deuxième couronne, c'est à Essey-lès-Nancy, Saint-Max, Tomblaine, Chamigneules, Frouard et Lunéville que les ventes d'appartements sont en baisse. Pour les maisons les prix de vente affiche une baisse à Malzéville, Pulnoy, Saulxures-lès-Nancy, Vandoeuvre-lès-Nancy et Villers-lès-Nancy.
Un manque de logements
Conséquence de ce blocage du marché immobilier, un manque de logements à l'achat et à la location. Dans le centre-ville de Nancy par exemple, une hausse de la demande locative et la hausse des biens Airb'n'b, il devient difficile de trouver un logement en location.
"Le marché était déjà pénurique à Nancy avant l'euphorie immobilière post-covid. Pour l'instant c'est la période de rénovation énergétique qui se met en place mais le besoin de logement n'est globalement pas nouveau" conclut maître Bravetti.
Pour répondre à cette demande, il faudrait en France 500 000 nouveaux logements chaque année.
