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Tout savoir sur la garantie décennale en cas de construction

© MaxPPP
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Chaque semaine, dans Nord-Pas-de-Calais Matin, un notaire ou un avocat répond à vos questions sur des thématiques de droit. Aujourd'hui, Patrice Bédiez, notaire, répond à Alain, d'Orchies, qui s'interroge sur la garantie décennale en cas de construction.

Par Virginie Demange

Alain et sa compagne, après avoir vainement cherché la maison de leurs rêves, envisagent finalement plutôt de faire construire une maison neuve. Ils ont commencé à se renseigner et à consulter les divers intervenants. Ils s’interrogent sur la « garantie décennale ». On leur a parlé aussi de « dommages-ouvrage » mais ils ne cernent pas bien l’importance que ça représente.

Alain a effectivement totalement raison de bien préparer son projet. La construction d’une maison est une opération complexe, elle ne s’improvise pas et nécessite de s’entourer de professionnels spécialisés : Architecte, constructeur, etc. Indépendamment de la qualité de son travail, chacun de ces professionnels va engager sa responsabilité à l’égard d’Alain et l’existence de garanties spécifiques est indispensable.

La principale garantie est la garantie décennale : c’est celle qui couvre la période de dix ans à compter de la réception des travaux. Elle pourra ainsi bénéficier pendant ces dix ans au premier acheteur mais aussi… à ceux qui pourraient racheter l’immeuble après lui.

Quels dommages couvre-t-elle ?
La garantie décennale concerne avant tout les vices ou dommages de construction qui affectent le « gros ouvrage » (murs, charpente, toiture, etc..)
Elle intervient dans deux cas :
- Quand survient un vice d’une certaine gravité qui compromet la solidité de l’ouvrage (fissures importantes, mouvements de fondations..).
- Quand survient un vice qui rend l’immeuble impropre à sa destination, qu’il s’agisse :
                        *  d’un élément constitutif de l’ouvrage (qui assure l’ossature, la viabilité, les fondations, le clos et le couvert).
                        *  ou d’un élément d’équipement indissociable de celui-ci (ne pouvant être enlevés, démontés ou remplacés sans détériorer l’ouvrage qu’il
                            équipe. Par exemple : canalisations encastrées, installations de chauffage central…).

Qui est tenu à la garantie décennale ?
Ce sont les « constructeurs » au sens large, car en effet cette notion regroupe plusieurs catégories de prestataires : 
- Il s’agit principalement de toutes les personnes qui participent aux travaux : Architectes, ingénieurs, techniciens, bureaux d’études, fabricants…
- Mais sont également considérés comme constructeurs les promoteurs immobiliers, les constructeurs de maisons individuelles, les lotisseurs, mais aussi... les particuliers qui revendent un bien immobilier après l’avoir construit ou fait construire.

Existe-t-il un contrat pour cette garantie ?
Les personnes tenues à la garantie décennale sont en principe obligées de souscrire un contrat d’assurance dit « dommages-ouvrage » (DO), qui bénéficie au maître de l’ouvrage (personne pour le compte de laquelle les travaux sont réalisés) et aux propriétaires successifs de l’immeuble.
Généralement, les particuliers qui ont construit ou fait construire leur maison ne souscrivent pas cette assurance en raison de son coût assez élevé. Néanmoins, cela les prive du bénéfice de l’indemnisation par cette assurance DO et, en cas de revente de leur bien, augmente sensiblement leur responsabilité vis-à-vis de leur acquéreur. Par ailleurs, d’une certaine façon, cela dévalorise aussi leur prix de revente s'ils sont amenés à revendre dans les dix ans.
C’est donc important, avant de prendre une décision à ce sujet, de bien en mesurer les conséquences ultérieures.

De façon générale, tout au long de son opération de construction, Alain doit s’impliquer, suivre de près les démarches et constructions et se montrer curieux de l’avancée des travaux. il faut aussi qu’il garde très soigneusement tous les documents écrits de toutes ces démarches, de façon à avoir une preuve facile de ce qu’il invoquerait. (Conserver les factures acquittées, et pas simplement des devis, conserver les copies d’assurances professionnelles, conserver évidemment un exemplaire du permise de construire, de la déclaration d’achèvement, etc...).
Droit immobilier : la garantie décennale en cas de construction

 

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