Acheter son logement jusqu'à 40 % moins cher : le bail réel solidaire permet aux classes moyennes d'accéder à la propriété

Comment contourner les prix exorbitants des logements à Bordeaux et dans toutes les villes où le marché immobilier s'est tendu comme jamais ? Il est désormais possible de n'acheter que les murs de votre logement, dans le cadre d'un Bail réel solidaire. Une mesure favorable aux foyers de la classe moyenne, soumise à certains critères.

 Un T3 de 85 m² en plein quartier Saint-Pierre, avec parquet et moulures, à moins de 200 000 euros. Une maison au cœur des Chartrons à 215 000 euros. Ça peut faire rêver, c’est pourtant possible. Même à Bordeaux, ville où il est bien souvent impossible d'accéder à la propriété.
Une aubaine quand on sait que le prix du mètre carré à Bordeaux est aujourd'hui en moyenne de 4 613 euros et que beaucoup s’éloignent dans les campagnes par manque de moyens.  

Le premier projet français de Bail réel solidaire est sorti de terre en 2019 à Espelette. Depuis, le succès de cet outil ne se dément pas. 

Comment ça marche ?

Comment vendre un bien moins cher ? Ne vendre que le bâti. Vous rêvez d'habiter en plein centre-ville de Bordeaux et n'en avez pas les moyens. Seul l'ancien et la pierre vous bottent. Domofrance vous propose un 85 m² en plein quartier Saint-Pierre avec parquet et moulures pour 196 809 euros. Concrètement, vous allez ainsi pouvoir tout casser à votre guise ou poser un plancher pointe de Hongrie, mais le terrain sur lequel est bâti votre bien, reste la propriété de Domofrance.

Vous devrez ainsi verser chaque mois un loyer au bailleur social pour une durée de 60 ans en moyenne. Pour ce T3 d'exception, la redevance mensuelle est de 125 euros. En général, ces redevances n'excèdent pas 150 euros. Le vendeur quant à lui ne peut être qu'un Organisme de Foncier Solidaire (OFS), désigné par l'Etat.

Concrètement, la vente se réalise à des prix jusqu'à 40 % en dessous des prix de marché, quand le loyer mensuel est de moins d'une centaine d'euros par mois.  Ces opérations peuvent concerner de l'ancien, mais également du neuf. De plus en plus de résidence se construisent pour offrir ces produits aux prix attractifs. 

Des économies considérables

Parce que l'achat d'un bien ne se résume pas à son prix, le dispositif a été réfléchi avec les dépenses afférentes.

Et les ristournes concernent également :

• Les frais de notaire : 4,5 % du prix de vente 
• La TVA : à 5 % au lieu de 20 %
• La possibilité d'accéder à un prêt à taux zéro, depuis la réforme du PTZ en avril dernier
• La fiscalité : La taxe foncière est minorée dans certaines communes. Pour cela, il faut que cela soit voté en Conseil Municipal, ce qui n'est pas le cas à Bordeaux, ni au Bouscat, par exemple.

Favoriser la mixité sociale

C'est avant tout la classe moyenne qui est visée. Afin que tous ceux qui n'auraient jamais eu les moyens de se loger dans une zone géographique où l'acquisition est inabordable, puissent être aidés. Pour cela, les deux seuls critères sont les revenus et le fait d'habiter le bien acquis. 

Toutes les personnes qui peuvent prétendre à un logement social sont éligibles. Révisés depuis janvier 2024, les plafonds par types de foyers sont disponibles sur le site du Ministère du Logement. 

Bordeaux étant classé en zone A depuis un arrêté du 2 octobre 2023, pour une personne seule, le seuil de revenus déclarés doit être de 37 581 euros maximum, de 73 630 euros pour un couple avec un enfant ou un parent avec deux enfants. Ces critères ont été élargis pour permettre à un maximum de foyers d'y accéder. Depuis cet arrêté, d'autres villes de Gironde telles que Lège-Cap-Ferret, Le Bouscat, Talence ou Andernos sont également en Zone A. 

Pour Sigrid Monnier, directrice générale de Gironde Habitat, ce dispositif " permet de remettre de la mixité sociale dans des quartiers qui n’étaient plus accessibles."  

Ça permet une mixité sociale vertueuse, car l’investissement que va faire l'acquéreur va rester adressé à des publics sociaux

Sigrid Monnier

Directrice générale de Gironde Habitat

 Revente et transmission uniquement à une personne éligible 

Afin que le bien continue de profiter aux personnes qui ont besoin de ce coup de pouce, il ne peut être vendu qu'à une personne entrant elle-même dans les critères sociaux. Même chose lors d'une succession : votre enfant ne peut en bénéficier si, au moment de l'achat, il ne rentre pas dans les critères de revenus. Il aura alors à charge de le revendre à une personne éligible ou à le rendre, moyennant dédommagement, à l'organisme social bailleur. 

Une arme contre la spéculation

C'est la dernière condition légale : le prix de vente et de revente est décidé par le bailleur social, en considération de l'indice du taux de la construction. "Il y a une plus-value possible, mais elle est encadrée", explique la responsable de Gironde Habitat.  "Le BRS ne va pas permettre une culbute". Cette idée du juste prix a convaincu l'organisme bailleur social de participer à ce programme.

"On est clairement sur un boom en Gironde " déclare la directrice de Gironde Habitat. Cet organisme, plus habitué à gérer un parc locatif a cédé aux promesses de ce dispositif. "On sort pratiquement tout notre programme d’accession en BRS", indique sa directrice, convaincue par ses bienfaits. 
Au final, ce programme permet une chose unique : proposer un bien au prix de sa valeur de construction, quelque soit sa localisation.

Un BRS à Bordeaux Merignac Lormont ou au Bouscat pourrait être au même prix

Sigrid Monnier

Directrice Générale de Gironde Habitat

"On sait qu’on rend service au marché de l’habitat quand on fait ça" insiste la responsable de l'Organisme social. "On sait que pour nous, c'est soutenable et que pour les acquéreurs, ça l'est également". 

 Un donnant-donnant qui séduit Gironde Habitat. Les premières ventes de l'organisme ont eu lieu en 2022 à Bordeaux, quartier Belcier. "Un projet super accessible en tram au cœur d’Euratlantique", déclare Sigrid Monnier. 

À l'époque, le m2 est vendu 2 500 euros pour une moyenne de 4 000 euros dans le quartier. Une minoration de près de 40 %. "On était déjà jusqu'à 10.000 euros le m2 dans le neuf à cette période" rappelle la responsable. Ce projet d'accession dans le quartier Belcier, "je ne l'aurais pas fait sans ce dispositif", insiste la Directrice Générale de Gironde Habitat.

"Ce projet, je ne l'aurais pas fait sans ce dispositif"

Même topo pour un projet lancé au Bouscat, dans un quartier huppé. "Sans ce mécanisme qui neutralise le prix du foncier, ce n’était pas envisageable". Sur les soixante logements prévus, une vingtaine de biens proposés à la vente sont des BRS.  

Autre projet à Bordeaux, celui situé dans le quartier Casteja. Il propose une quarantaine de logements en BRS sur les 120 aménagés. En tout Gironde Habitat propose une cinquantaine de logements accessibles en BRS, exclusivement dans l'agglomération bordelaise, sur les 700 logements qu'elle propose à l'année. 

Des banques enthousiastes

Claire Vendé, directrice générale de Bordeaux Métropole Aménagement, a assisté à l'essor de ce dispositif à Bordeaux. Poussée par l'agglomération et la ville de Bordeaux à repenser le projet majeur de construction sociale à Bastide Niel, elle raconte avoir dû revoir complètement les plans. 

"On avait un projet de 35 % de locatif social, et de 15 % de Prêt Social Location Accession en 2022"  Ce PSLA est alors le dispositif qui permet à un locataire de logement social d'acquérir son logement social au fur et à mesure, en déduisant les loyers du prix de vente. 

Elle se souvient ensuite s'être renseignée auprès des banques pour s'enquérir des qualités du BRS.  ET de la réponse qui lu a été faite : "Le dispositif BRS permet d’acheter une pièce en plus et permet à des foyers qui n’entraient pas dans le domaine d’accession d’y entrer", rapporte-t-elle. Le projet est alors revisité.

1 000 BRS ont été demandés sur un peu plus de 4 000 logements

Claire Vendé

Directrice Générale de BMA

Sigrid Monnier a pu constater cet enthousiasme des banques. "C’est une accession sécurisée. Il y a tellement peu de risques que les banques s’y sont mises en même pas six mois". 

En février 2024, Bordeaux Métropole a complètement revu son Plan Local d'Urbanisme, afin de développer la production de logements sociaux sur l’ensemble du territoire.