"On est en sortie de crise" : avec une baisse des prix de 8 %, le marché de l'immobilier reprend des couleurs

Prix en baisse, ventes maintenues à un niveau bas, malgré la baisse des taux d’intérêt, le marché de l’immobilier en Gironde se relance doucement. Un constat également visible dans le reste de la France : en 2024, 780 000 transactions ont été réalisées, soit moitié moins que l’année précédente.

2024 ne sera pas une belle année pour l’immobilier. Dans le rapport de la chambre nationale des notaires paru fin décembre, le marché national de l’immobilier encaisse une baisse de 17 % des transactions par rapport à l’année précédente, soit 780 000 ventes.

Baisse des ventes

En Gironde, ce chiffre monte à 23% comme en Dordogne et en Lot-et-Garonne qui enregistrent aussi plus de 20%. Les Landes et les Pyrénées-Atlantiques ne sont pas non plus épargnés : les ventes ont baissé entre 15% et 20%. “La majorité des ventes actuellement sont des ventes contraintes, liées à un divorce ou un décès”, explique Frédéric Lesvigne, président de l’antenne girondine de la fédération nationale de l’immobilier. 

On a retrouvé le volume de 2015.

Delphine Detrieux,

présidente de la chambre des notaires de Gironde

Un constat également réalisé par Delphine Detrieux, présidente de la chambre des notaires de Gironde. “L'administration n’accorde que six mois pour régler la succession. Avec les prix élevés pratiqués dans l’agglomération, les héritiers n’ont généralement pas la capacité financière à payer les droits de succession et sont donc contraints de vendre le domicile du défunt.”

Des prix encore élevés

À Bordeaux, et dans son agglomération, ce contexte morose a même engendré une baisse des tarifs de l’immobilier. Selon leur rapport, les notaires avancent même une baisse de 7,5% pour les appartements, et jusqu’à 9% pour les maisons. “C’est une baisse de prix qui s’est enclenchée dès 2023, avance Lionel Klotz, directeur du groupement Orpi en Gironde. Les baisses sont plus conséquentes à Bordeaux centre qu’en périphérie où les prix avaient plus largement augmenté.” 

Les zones éloignées de la métropole sont également plus touchées, leur attractivité n’étant plus aussi importante qu’auparavant. “Le bassin d’Arcachon ainsi que le Médoc sont cependant sur des prix en stagnation”, précise Delphine Detrieux, présidente de la chambre des notaires de Gironde.

Il y a en effet eu la LGV mais on ne peut pas dire que le bassin d’emploi ni les salaires sont très attractifs.

Lionel Klotz,

Président du groupe Orpi en Aquitaine

Malgré ces baisses, Bordeaux reste en effet la 4ᵉ ville la plus chère de France, derrière Paris ou Nice. Avec une moyenne de 4 250 euros du mètre carré, son prix a ainsi augmenté de 39 % en dix ans.
Ces prix jouent encore grandement sur le budget des acquéreurs. Selon la chambre nationale des notaires, un budget de 150 000 euros permettait d’acquérir en 2024 un appartement deux pièces sur la métropole d’environ 31 m². Une surface réduite de 15 m² en dix ans. “On revient à la normale, avec des prix qui se régulent progressivement. Les vendeurs ont compris qu’ils ne pouvaient plus prétendre à des prix exorbitants”, illustre Anthony Kevork, directeur de la communication Human Immobilier.

Instabilités et perte de confiance

À ces prix élevés, la hausse des taux d’intérêt a d’autant plus restreint les budgets. Ils sont passés d’environ 1% dans les années 2020-2021 à près de 6% en 2023. “Septembre 2022 a été le pic d’activité immobilière depuis très longtemps”, avance Frédéric Lesvigne.

A contrario, le premier semestre 2024 a vu le marché de l’immobilier frémir avec la baisse, aux alentours de 3,2%, de ces taux. “Déjà en décembre 2023, ils avoisinaient les 4 % et on a senti un retour des clients qui réalisent que finalement ce ne sont pas non plus des taux extrêmement élevés”, indique Anthony Kevork.

Le budget n’est cependant pas la seule explication à cette année morose. Dissolution, Jeux Olympiques, nouveau gouvernement :  l’instabilité politique aurait largement influencé les clients, leur faisant perdre confiance en l’avenir.

Il n’y a jamais eu aussi peu d’acquéreurs depuis la Seconde Guerre mondiale.

Frédéric Lesvigne,

président de la FNAIM de Gironde

Pour cette nouvelle année, les acteurs du milieu espèrent un coup de pouce politique pour relancer l’économie de l’immobilier. “On attend désormais le discours de politique générale pour savoir quelles sont les orientations, les incitations fiscales qui seront mises en place. S’il n’y en a pas, cela s’annonce très compliqué”, ajoute Delphine Detrieux.

Effet "passoires thermiques"

Les premiers signaux d’activité ont également été provoqués par la mise en place, ce 1ᵉʳ janvier, de l’interdiction de louer des logements classés en catégorie G. “On a vu des studios être vendus à 80 000 euros parce que les vendeurs savent que les futurs bailleurs devront réaliser des travaux importants”, explique Lionel Klotz.

Dans Bordeaux centre, où de nombreux bâtiments, complexes à rénover, sont qualifiés de “passoires thermiques”, les ventes ont d’ailleurs bondi lors du dernier semestre 2024. “Il y a un vrai marché depuis six mois avec des bailleurs qui n’ont pas la capacité financière d’assumer les travaux, qui vendent principalement des petites surfaces comme les T2 ou les studios”, indique Delphine Detrieux.

Pour autant, pour la FNAIM, cette loi a des répercussions directes sur les bailleurs. “Il y a une application trop rapide de ces mesures qui contraignent les propriétaires à des travaux importants qui ne peuvent ni se répercuter sur la vente du bien parce que les prix restent contraints, ni se répercuter sur les loyers qui bénéficient d’une forme d’encadrement”, détaille Frédéric Lesvigne. 

Les politiques ne sont pas du tout incitatives pour investir dans l’immobilier.

Frédéric Lesvigne,

Président de la FNAIM de Gironde

L’agent immobilier confie même son inquiétude sur l’avenir. Si pour une résidence principale, les banques vont plutôt prêter pour des logements avec une bonne étiquette, elles vont privilégier les bailleurs, catégorie encore frileuse, pour les logements les moins bien notés. “Pour les investisseurs, les banques voient un double prêt dans l’achat de ces logements avec le prêt immobilier assorti d’un prêt travaux”, explique la présidente de la chambre des notaires de Gironde.

Le retour de l’acheteur

Pour autant, les acteurs du secteur préfèrent qualifier l’année 2024 de “sortie de crise”. Motivés par la baisse des taux d’intérêt ou celle des prix des biens à la vente, les clients passent en effet de nouveau les portes des agences immobilières. “Les acquéreurs sont présents, on a eu de plus en plus de visites à la fin de 2024 et la tendance semble se confirmer pour 2025. C’est encourageant”, positive Anthony Kevork.

Delphine Detrieux mesure, quant à elle, son optimisme. “Les gens recommencent à se pencher sur l’immobilier depuis le mois de septembre, mais ce n’est qu’un début. Pour leur redonner confiance, il faut instaurer des politiques incitatives qui poussent à la baisse des taux d’intérêt.” 

En ligne de mire, les primo-accédants, ces nouveaux propriétaires, généralement aux alentours d’une trentaine d’années. “Ils ont des budgets qui vont se positionner sur les biens en dessous de 500 000 euros. Et cette demande semble justement repartir”, indique Lionel Klotz, directeur d’une agence Orpi à Pessac.

Les banques ont décidé de rouvrir leurs portes à ces profils. “Il y a vraiment une forme de séduction de leur part. Ce sont des profils qui permettent également d’installer de nouveaux comptes bancaires”, explique le chargé de communication de Human Immobilier. Si l'attrait de ces nouveaux propriétaires est présent, ces derniers ont encore du mal à sauter le pas, face à l'instabilité économique générale. Certains, comme Delphine Detrieux, craignent ainsi de créer "une génération de locataires".