A Carcassonne, la construction d’un nouveau centre commercial : entre inquiétudes et espoirs

Ce dossier anime Carcassonne depuis 2009. La construction d’un centre commercial à l’entrée Est de Carcassonne, longtemps en projet, a commencé fin 2019. Interrompu pendant le confinement, le chantier a repris au début de l’été. Ouverture prévue en 2022.
 

Ce qui surprend de prime abord, c’est l’immensité du chantier : un terrain de 21 hectares et déjà des milliers de mètres cubes de terre déplacés. Arrêté pendant toute la durée du confinement, le ballet des engins mécaniques a repris de plus belle depuis la fin mai. Matérialisant l’inéluctabilité d’un projet, contesté depuis dix ans et maintes fois repoussé.

A 72 ans, Lucien Ferrandis dirige toujours la SOFILIT, l’entreprise qu’il a créée en 1989. Après une enfance au Maroc, le jeune entrepreneur connaît ses premières réussites très tôt dans sa carrière. A 40 ans, il a déjà revendu sa première société, quand il se lance dans l’immobilier. "Dès le début, on s’est orientés vers l’immobilier commercial, notamment avec le groupe Auchan, qu’on aidait à s’implanter dans des nouvelles villes," explique Lucien Ferrandis.  Petit à petit, la SOFILIT prend son indépendance et la société commence à développer ses propres projets. Elle a notamment été l’un des fers de lance dans la création de la zone commerciale de Plan-de-Campagne, à côté de Marseille, dans les Bouches-du-Rhône.

Une ville déjà bien équipée

En 2009, la SOFILIT achète 21 hectares de terres agricoles à l’Est de Carcassonne, autour du domaine de Moreau. Objectif : construire un nouveau centre commercial. Un projet qui sera dès lors contesté. Car la préfecture de l’Aude est déjà bien équipée en centres commerciaux et en hypermarchés. A l’Est, le premier supermarché construit en périphérie de la ville et sa petite galerie marchande sont toujours là. Autour, quelques hangars accueillent aussi des commerces, de grandes enseignes comme des indépendants. Un pôle commercial inauguré en mai 1972 et qui a gardé son nom originel "Cité 2".

Sept ans plus tard, à l’Ouest de Carcassonne cette fois-ci, un autre hypermarché sous l’enseigne Leclerc est inauguré, là encore accompagné de son inévitable petite galerie marchande. Le commerce, entièrement soufflé par l’explosion d’une bombe due au Comité régional d’action viticole en 1984, sera reconstruit un peu plus loin en 1986. A proximité immédiate, sur la zone de Salvaza, un autre hypermarché, inauguré lui en 1982.  Enfin, au Nord de Carcassonne, se trouve la zone de Pont Rouge. D’abord un petit supermarché de proximité, le commerce est devenu au fil des travaux et des reconstructions, un centre commercial à part entière.

Le niveau d’équipement de Carcassonne est suffisant au regard d’autres agglomérations de tailles comparables

Emmanuel Le Roch, Fédération représentative du commerce spécialisé.

Les années 90 voient en plus le développement des enseignes de hard-discount, et là encore, de nombreux projets voient le jour dans l’agglomération de Carcassonne. Résultat, en 2014, une étude de la fédération Procos révèle que la préfecture de l’Aude est au septième rang de la densité commerciale en France, avec plus de 100 000 m² de commerces pour 48 000 habitants. "Le niveau d’équipement de Carcassonne est suffisant au regard d’autres agglomérations de tailles comparables", estime Emmanuel Le Roch, le directeur général de Procos, la fédération représentative du commerce spécialisé.

27000 m2

A partir de 2022, il faudra pourtant compter avec un nouveau centre commercial. Rocadest s’étendra sur 27 000 m². L’ensemble doit accueillir un hypermarché de 8000 m² mais aussi un "retail park" sur 13 000 m². Autrement dit, un centre commercial à ciel ouvert. Lucien Ferrandis loue la modernité de son projet : "C’est l’une des forces de Rocadest : il n’y a qu’un seul aménageur. Les flux sont organisés, avec notamment une séparation des poids lourds qui viendront livrer et des véhicules légers. Le retail park sera collé à la galerie marchande. La circulation pourra se faire à pied de l’un à l’autre sans reprendre sa voiture."

Et l’entrepreneur balaie rapidement la question d’un double emploi de Rocadest avec la zone concomitante de Cité 2 : "Cité 2 fonctionnait bien il y a 40 ou 45 ans. Mais les locaux ont tous fermé les uns après les autres. Et ça a été construit sans cohérence. On a posé des bâtiments les uns à côté des autres. A l’Est de la ville il n’y a pas de centre commercial moderne, il n’y a pas eu d’investissement dans de l’immobilier commercial depuis 40 ans. La galerie marchande de Cité 2 est en désuétude totale."

Des emplois à la clef, mais un contexte incertain

Le chantier à 80 millions d’euros doit durer encore deux ans et bénéficier en partie aux entreprises de BTP de la région. 500 personnes doivent ainsi travailler pendant les deux années de construction. Sans compter les emplois crées par les différentes enseignes à l’ouverture au printemps 2022, 250 rien que pour l’hypermarché.

Ce n’était pourtant pas la date retenue pour l’achèvement des travaux, initialement prévue à l’été 2021, lorsque la première pierre du projet a été symboliquement posée en janvier 2019. Le chantier est resté étrangement calme jusqu’en novembre dernier. Puis les travaux de terrassement ont enfin commencé pour quelques mois. Interrompu pendant toute la durée du confinement, l’activité a finalement repris en mai dernier.

Le report de l’inauguration n’est pas lié qu’au calendrier des travaux, Lucien Ferrandis le reconnaît volontiers : "Au mieux, pour retrouver les niveaux de consommation et d’investissement de 2019, il faudra attendre 2022, on préfère ouvrir à ce moment-là." Car le centre commercial n’est pour l’instant qu’une coquille vide, qu’il s’agit de remplir, en séduisant des enseignes. Pas facile dans le contexte actuel. Car la crise du COVID a accentué ou précipité les difficultés de nombres de marques  : La Halle, Célio, André, Alinéa… De grandes entreprises qui licencient, qui ont été placées en procédure de sauvegarde ou qui réduisent le nombre de leurs points de vente. Et autant de clients en moins pour Rocadest !

Construire un centre commercial alors qu’il y a plein d’enseignes qui sont en train de rétrécir

Yannick Rambeau, Galerie commerciale du Pont-Rouge

Un contexte économique qui accentue le scepticisme des observateurs : " Chapeau bas à Lucien Ferrandis, il est gonflé ! Construire un centre commercial alors qu’il y a plein d’enseignes qui sont en train de rétrécir…. Personne n’est en développement. Il va avoir du mal à s’en sortir. Investir autant, alors que tous les voyants sont au rouge, c’est courageux !", observe Yannick Rambeau, le propriétaire de la galerie commerciale du Pont-Rouge. Ce concurrent de Rocadest est un opposant de la première heure au projet, persuadé que les capacités en la matière de Carcassonne sont déjà proches de la saturation : "Carcassonne fait partie des villes suréquipées. Rocadest va juste piquer des enseignes aux autres. Tout le monde dit que Carcassonne est suréquipée !"

Un scepticisme partagé par Emmanuel Le Roch, de Procos : "Compte tenu des conséquences de la COVID, on peut s’interroger pour savoir s’il existe des acteurs, des marques ou des enseignes,  actuellement en capacité de se développer sur la ville à court terme." Pour Yannick Rambeau, la réponse est négative, exemple à l’appui : en discussion avancées avec une grande marque de collant et de maillots de bains pour une implantation dans son centre commercial, toutes les négociations se sont arrêtées avec l’épidémie.

On a pris du retard, mais on n'a pas eu de défection.

Lucien Ferrandis, porteur du projet Rocadest

Lucien Ferrandis ne nie pas les difficultés, mais veut se montrer rassurant. La SOFILIT commercialise elle-même les espaces commerciaux de Rocadest et garde une visibilité constante sur l’avancement : "Il fallait au moins 60% des espaces commerciaux vendus ou loués pour que les banques débloquent les fonds : on y est, on a même largement dépassé les 60%. Certains de nos interlocuteurs ont mis leur service développement en chômage partiel pendant le confinement. Ca a décalé l’avancement d’un certain nombre de dossiers. On a pris du retard, mais on a pas eu de défection. Je n’ai pas d’inquiétude."

Lucien Ferrandis entretient le mystère mais parmi les enseignes d’ors et déjà annoncées, on sait qu’Intersport qui possède un point de vente à l’Ouest de Carcassonne, en ouvrira un second à Rocadest. "Nous discutons avec des enseignes nationales mais aussi des acteurs régionaux", complète Lucien Ferrandis. Qui compte sur les deux salons dédiés à l’immobilier commercial, organisés chaque année (le SIEC à Paris et le Mapic à Cannes ) pour séduire d’autres professionnels.

Un modèle dépassé

A Carcassonne, beaucoup s’inquiètent des effets de l’ouverture d’un nouveau centre commercial pour les commerces de centre-ville : avec un taux de vacance commerciale (c'est-à-dire  la proportion de commerces qui ne sont pas occupés) dépassant les 20% , le secteur marchand a beaucoup souffert depuis 30 ans. Et s’étonnent de voir un tel projet aboutir maintenant : "Aujourd’hui l’hypermarché est un modèle qui se remet en question. D’ailleurs, personne n’a voulu y aller. Ils ont tous baissé les bras, sauf Laurent Boissonnade", explique Yannick Rambeau.

Longtemps partenaire avec Auchan pour l’ouverture de Rocadest, la SOFILIT a du effectivement trouver une autre enseigne de la grand distribution pour s’y implanter, après son désengagement en 2017, en raison des difficultés économiques que traverse le groupe. C’est finalement un entrepreneur local, Laurent Boissonnade, le propriétaire de l’hypermarché Leclerc de Salvaza, à l’Ouest de Carcassonne, qui a signé, permettant de remettre Rocadest sur les bons rails.
Si le projet a mis dix ans à aboutir, c'est aussi en raison des multiples contestations dont il a fait l'objet: des associations environnementales ou de commerçants ont tenté de mettre fin à Rocadest par la voix judicaire. Mais la SOFILIT a su franchir tous les obstacles et remporter cette bataille. Côté politique, il n'y a pas eu d'opposition majeure au projet, avant tout perçu comme créateur d'emploi. Ni l'équipe municipale du socialiste Jean-Claude Pérez (de 2009 à 2014), ni celle du maire actuel divers droite Gérard Larrat  (depuis 2014), ne se sont opposés à Rocadest. Car Lucien Ferrandis a su se rendre incontournable à Carcassonne pendant ces dix années : en sponsorisant pendant trois ans le club de rugby de la ville ou en rachetant la fréquence locale de la radio Chérie FM, alors en difficulté. 

Moratoire sur les zones commerciales

Dans son discours fin juin devant la convention citoyenne, le président de la République Emmanuel Macron a promis de mettre en œuvre 146 mesures proposées par l’assemblée citoyenne. Parmi lesquelles un moratoire sur la construction des zones commerciales en périphérie des villes. A la fois pour préserver l’économie des centres-villes, mais aussi les paysages ainsi que les terres agricoles. Rocadest ne sera pas concerné, mais d’après Lucien Ferrandis, cette annonce est plutôt une bonne nouvelle pour son projet :  "Il va y avoir de moins en moins de possibilité de développer son activité sur Carcassonne, pour les enseignes intéressées." Y aura-t-il suffisamment de marques intéressées, de clients dans ce nouveau centre commercial ? Saura-t-il trouver sa place sans trop pénaliser l'existant ? C’est tout le pari de Rocadest.