Un 1er trimestre 2015 encourageant pour les promoteurs immobiliers. Les ventes de logements neufs repartent à la hausse, + 10% en France selon la Fédération des Promoteurs Immobiliers (FPI). Une progression essentiellement due aux investisseurs particuliers, séduits par le dispositif fiscal Pinel.
La Fédération des Promoteurs Immobiliers de France (FPI) a présenté jeudi 21mai 2015 à Paris son bilan sur le logement neuf au 1er trimestre 2015. Des chiffres qui confirment la tendance à la hausse amorcée dès la fin d'année 2014. Les ventes de logements neufs se redressent et la part des investisseurs particuliers (ceux qui achètent pour louer) s'envole de 60%.
Pour la 1ère fois depuis de longs mois, les promoteurs immobiliers sont donc optimistes : la reprise est fragile mais elle est bien là.
La reprise en quelques chiffres...
25 826 logements ont ainsi été vendus entre janvier et mars 2015.
Les ventes au détail de logements neufs ont bondi de 20%. Dans le même temps, les ventes en bloc ont reculé de 23% sur un an, et celles de logements en résidences services sont aussi en baisse de 7,7%.
Au dernier trimestre 2014, les ventes de logements neufs avaient progressé de 12,5%, faisant naître un espoir de reprise dès 2015, pour un marché sinistré ces dernières années. Une reprise portée pour l'instant par les investisseurs particuliers, auprès desquels les ventes ont bondi de 59,4%.
A l'inverse, les ventes aux accédants à la propriété ont régressé de 3,3%, en dépit de taux d'intérêt toujours très bas.
... et l'analyse de la Fédération des promoteurs immobiliers
D'après la FPI, les ventes aux investisseurs particuliers ont été relancées dès le mois de septembre 2014, grâce aux assouplissements apportés au dispositif fiscal Pinel (ex-Duflot).
Les effets liés aux avantages fiscaux consentis aux investisseurs dans le logement neuf destiné à la location sont sans ambiguïté. Ce sont les investisseurs privés (ceux qui achètent pour louer) qui portent le redressement des ventes depuis 6 mois.
« La première partie du plan annoncé par Manuel Valls le 29 août dernier commence à produire des effets qui restaurent la confiance des acheteurs et doivent permettre la mise en chantier de plus de logements dans les prochains mois », a commenté François Payelle, le président de la FPI.
"Les besoins sont là, la confiance commence à revenir, le contexte macro-économique est plus favorable", souligne le président de la FPI mais, pour lui, le redémarrage des ventes aux investisseurs n'est "que le premier étage de la fusée".
"Pour consolider ce début de reprise", il faut que s'y ajoutent "les deux autres étages", à savoir l'accession à la propriété, et un lancement de nouveaux projets "en nombre suffisant, permettant enfin de répondre à la demande".
Pour la ministre du Logement Sylvia Pinel, interrogée sur France Info si "les effets du plan de relance présenté à l'été dernier commencent à se faire sentir dans les chiffres de ventes", en revanche "le temps que les chantiers commencent et que les maisons, les appartements soient livrés, évidemment il y a un décalage". De ce fait "dans les chiffres de la construction et les mises en chantier, on aura les effets, les retours positifs de ces signaux que nous voyons aujourd'hui dans plusieurs mois, et notamment en fin d'année".
Du côté des prix de vente : hausse de 7,6 % à Montpellier...
Les prix de vente des logements sont restés quasi stables (-0,6%) à 3.945 euros le m2 en moyenne en France, sur les trois premiers mois de l'année, avec des évolutions très disparates d'une agglomération à l'autre.
Ils ont progressé de 7,6% à Montpellier et 7,1% à Rennes, tandis qu'ils baissaient de 14,5% à Caen et de 13,5% à Arcachon.
Du côté des mises en vente, la progression est plus faible : + 6,5 % ...
Les mises en vente ont progressé de 6,5% au premier trimestre sur un an, pour concerner 20.969 logements, contre 19.683 à la même période un an plus tôt. Elles demeurent toutefois bien inférieures à leur niveau des années 2011-2012 (environ 28.000), ce qui "témoigne du net ralentissement de la construction observé au cours de l'année 2014", dit la FPI.
Cette progression plus lente des mises en vente, donc de la construction, par aux ventes de logements neufs, fragilise la reprise selon les promoteurs.
... et l'accession à la propriété est toujours à la peine
L’accession à la propriété a poursuivi son recul, à – 3,3 % par rapport au premier trimestre 2014, et ce en dépit de taux d’intérêt qui n’ont jamais été aussi bas et de la mise en place, fin 2014, du dispositif PAS (prêt à l’accession sociale) attractif.
Pour les primo-accédants, les promoteurs estiment qu’au-delà des nouveaux barèmes cohérents du prêt PAS , le maintien de l’aide personnalisée au logement (APL Accession), un dispositif qui aide les ménages modestes à accéder à la propriété, s’avère « essentiel ».
Le gouvernement, qui avait, un temps, envisagé de le supprimer, a repoussé sa décision à 2016.
Pour développer de nouveaux projets, il faut aussi que les promoteurs puissent « acheter suffisamment de terrains réellement constructibles, notre matière première, là où sont les besoins », a insisté François Payelle. Cela implique de mobiliser en nombre suffisant des terrains, publics comme privés, bénéficiant d’autorisations de construire définitives, « ce qui n’est malheureusement pas le cas aujourd’hui », a-t-il encore regretté.
... ce qui fragilise la reprise du secteur des logements neufs
Le président de la FPI a donc souligné combien cette reprise est « fragile, d’abord parce que l’accession à la propriété en est, pour l’instant, exclue, mais aussi parce que les mises en vente ne progressent pas au rythme des ventes, reflet de la difficulté croissante à développer de nouveaux projets ».
Les difficultés à obtenir des permis de construire, les recours quand ils sont obtenus, les lourdeurs administratives et les réticences des élus à accorder de nouvelles autorisations « fragilisent l’embellie et risquent de faire durer la crise de production que connaît le secteur », s’inquiète ainsi la FPI.
