Chaque semaine, le Mag Immo vous propose un reportage d’actualité avec l’éclairage d’un invité expert. Dans un marché immobilier sous tension, les possibilités d’achat restent très limitées en Île-de-France. Heureusement, des solutions existent. Parmi elles, l’acquisition de logements soumis à une mauvaise évaluation DPE.
En 2024, devenir propriétaire à Paris relève du mythe. Entre la demande en tension permanente, les taux d’intérêt au plus haut, l'explosion du coût des matières premières pour les travaux et les Jeux Olympiques en approche, il n’a jamais été aussi difficile d’acheter un bien.
Dès lors, quelles perspectives s’offrent aux acquéreurs désireux malgré tout de se lancer dans l’aventure ? Parmi les solutions, l’achat d’une passoire énergétique ressemble à un véritable bol d’air au sein d’un marché asphyxié.
Les caractéristiques d'une passoire thermique
Un bien immobilier est considéré comme “passoire” lorsque son DPE (diagnostic de performance énergétique) est mauvais, soit entre F et G, les pires notes attribuées par le diagnostic. Des logements sont déjà considérés comme impropres à la location à partir de la note G+, un durcissement progressif est prévu pour les notes précédentes à partir de 2025.
En France, parmi les 10 villes abritant le plus de passoires thermiques, 9 se situent en Île-de-France dont le top 3 du classement : Vincennes (Val-de-Marne), Colombes (Hauts-de-Seine) et Paris. De quoi laisser le champ libre à la négociation autour du prix d'achat, entre 5% en moyenne à Paris intra-muros et jusqu’à près de 10% pour une maison en grande couronne. Le potentiel acheteur doit néanmoins avoir préparé un dossier suffisamment complet pour faire comprendre à la banque et à l’État que le but de la manœuvre est de remettre aux normes le bien convoité et qu’il en a bien les moyens.
Si les taux d’emprunts restent élevés (autour de 4% sur 20 ans en janvier 2024), les banques peuvent proposer des produits spécifiques pour les travaux de rénovation. Cette démarche est largement soutenue par les pouvoirs publics qui proposent notamment l’éco-prêt à taux zéro ou encore MaPrimeRénov’, deux aides cumulables pour concrétiser un projet d’achat visant à rendre le bien vivable et plus respectueux de l’environnement.
Une belle histoire (sous conditions)
À Esbly ( Seine-et-Marne), Romain et Célia viennent d’acheter une maison de 150m2 avec jardin. Ce bien mis en vente à 400 000 euros a pu être négocié à 330 000 euros. Leurs travaux d’isolation, estimés à 50 000 euros, ont été pris en charge pour moitié par les certificats d’économie d’énergie et pour moitié par MaPrimeRénov’. Ils n’ont eu à débourser que cent euros. Un cas de figure idéal, mais qui reste encore exceptionnel aujourd’hui.
Ce type de travaux est souvent impossible dans certaines constructions. C’est plus compliqué encore dans les copropriétés où il faut l’accord de tous ou dans certains bâtiments comme les immeubles haussmanniens, impossibles à isoler de l'extérieur. Le meilleur moyen de ne pas se tromper reste encore de se faire accompagner par un professionnel.
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