Grand Paris immobilier : les villes gagnantes et les perdantes

L'étude publiée par le réseau Guy Hoquet sur l'impact du Grand Paris sur une vingtaine de communes d'Île-de-France laisse apparaître de fortes disparités.

Observateur de la première heure de l’impact du Grand Paris Express, Guy Hoquet s’est penché sur l’évolution du marché de l’immobilier sur les villes de Saint-Ouen, de Villejuif, de Bagneux, de Cachan, de Villiers-sur-Marne et du Kremlin Bicêtre.

• Les villes qui profitent du Grand Paris

Ce n'est pas un secret, certaines villes, idéalement situées car aux abords très proches de la capitale, ne font que de grimper. Pas de surprise donc, de les voir, occuper en bonne place au top des villes du Grand Paris dont l'activité est au beau fixe, influant donc sur les prix au m². 

« Ces villes à proximité directe avec Paris sont des marchés de reports parfaits pour les ménages désireux d'acquérir un bien immobilier suffisamment grand pour accueillir leur famille, tout en disposant d'un budget trop limité pour la capitale. Ainsi, on peut s'attendre, à l'avenir, à voir les prix de ces villes augmenter », analyse Fabrice Abraham, Directeur Général du réseau Guy Hoquet.

Ces incontournables ne sont autres qu'Issy-les-Moulineaux (8 621€ le m² en moyenne, +19% en 1 an), Saint Ouen (+18% en 1 an, soit un m² à 5 321€ en moyenne), qui sera dans les premiers à voir son métro inauguré, en 2020/2021 selon les dernières dates officielles, Les Lilas (+12% entre le 1er semestre 2017 et la même période en 2018, 5 718€ le m² en moyenne) ou Saint Denis (3 410€ le m² environ, +7% en une année).

Alors que les premiers métros du Grand Paris devraient ouvrir en 2020 et 2021, l'activité des villes concernées présentent déjà de fortes disparités.
Certaines communes des Hauts-de-Seine comme Issy-les-Moulineaux ou Clamart arrivent en tête des villes qui bénéficient du Grand Paris avec une hausse du prix de l'immobilier de 20%.
 
Certaines villes, faisant office d'outsider jusqu'alors, font une entrée fracassante dans le classement et s'imposent comme celles sur lesquelles il va falloir miser à l'avenir.
Il s'agit de Clamart qui enregistre +20% sur ses prix au premier semestre 2018 contre le premier semestre 2017 et comptabilise un m² à 5 949€ en moyenne, de Drancy avec +17% au m², le portant à 2 967€ environ, de Nanterre, qui indique +17% également, avec une moyenne de 4 671€ le m², d'Athis Mons qui a pris 15% en un an et affiche des prix moyens à 2 874€ le m², d'Aubervilliers avec 11% de hausse sur des prix au m² à 3 175€ en moyenne, de Saint Maur-des-Fossés qui indique désormais 4 994€ le m² environ(+8% en 1 an) ainsi que Chatillon qui est à 5 446€ (+7% le m² entre le premier semestre 2018 et le premier semestre 2017).
  La Seine-Saint-Denis pour une fois, profite elle aussi des avantages du prolongement des ligne de transports qui vont désenclaver certaines villes comme Saint-Ouen et Drancy.

Saint-Ouen, nouvel el dorado
Véritable report du 18ème arrondissement de Paris, les prix de Saint Ouen marquent de vrais disparités selon le quartier et la superficie.
La fourchette de prix va de 3 900€ à 6 000€ du m² tandis que le prix moyen est de 4 900€ le m². 

Les zones les plus recherchées sont celles les plus proches possible des transports, des commerces et de Paris ainsi que le quartier des puces, de plus en plus animé. 
En prévision de l’arrivée de la ligne 14 et des Jeux Olympiques, certains investisseurs font le choix de reporter la mise en vente de leur bien afin que sa valeur augmente.

 

• Les villes qui dégringolent

Pour certaines villes en revanche, c'est la déception. Les prix de l'immobilier sont nettement à la baisse. Certaines villes concernées par le projet du Grand Paris Express, montrent que 4 villes ne profitent pas ou plus de cet effet et ont même démarré une baisse : Chaville, Rueil Malmaison, Viry Chatillon et, plus surprenamment, Bagneux.

Bagneux : la mauvaise réputation
Souffrant encore d’une faible côte de popularité, Bagneux est une ville parfaite pour investir au vue de son prix au m² encore très abordable (4 200€ en moyenne dans l’ancien).
D’autant que l’offre de biens devrait s’élargir dans les années à venir avec l’arrivée sur le marché des programmes neufs livrés il y a 4/5 ans et de la vingtaine à venir.
Voilà de quoi modifier un peu à long terme le paysage de la ville aux 67% de logements sociaux. 
 

Le projet du Grand Paris Express destiné, en premier lieu, à faciliter le transport de millions de franciliens, permettra, selon Fabrice Abraham, Directeur Général du réseau, de « vaincre les inégalités historiques des prix de l’immobilier entre l’est et l’ouest parisien ». Un peu plus d’un an avant l’ouverture de la première station de métro, il constate une augmentation des prix allant de 2% à plus de 12%* et une augmentation de l’activité sur les 6 villes concernées.

"S'il est certain que les villes les plus proches de Paris ainsi que celles dont les stations de métro du Grand Paris Express ouvriront à l'horizon 2020, seront les premières bénéficiaires du projet, il est encore trop tôt pour prédire l'avenir des autres communes, plus éloignées de la capitale ou apparaissant comme moins attractives à date. Ce qui est certain, c'est que si le Grand Paris tient ses promesses, de nombreuses villes devraient bénéficier d'un essor sans précédent. Affaire à suivre donc… "  conclut Fabrice Abraham, Directeur Général du réseau Guy Hoquet