"La vision des années précédentes, c'est terminé !", après une baisse, les prix de l'immobilier en voie de stabilisation

Le secteur de l'immobilier privé espère bien que la crise est désormais passée. En Pays de la Loire, comme ailleurs en France, les villes les plus dynamiques ont connu une baisse des prix très marquée en 2024. Les logements, appartements ou maison ont eu plus de mal qu'auparavant à trouver preneur. 2025 pourrait être l'année de la stabilisation.

Dans le quartier très calme de Chantenay, à l'ouest du centre-ville de Nantes, une jolie maison de 140 m² avec un petit jardin. Un bien idéal pour une famille avec des ados qui auront leur logement séparé de celui des parents par un patio. Garage, cuisine et arrière-cuisine, vaste salon, trois chambres, commerces et transports à proximité. 

Le bien aurait trouvé très rapidement preneur il y a deux ans. L'affaire aurait été bouclée en quelques semaines sans négociation.

Mais la guerre en Ukraine, la hausse des taux d'intérêt d'emprunts et l'instabilité politique ont rebattu les cartes.

Plus de huit mois après sa mise en vente, la maison n'a toujours pas changé de propriétaire. Pire, les visites ont été rares.

Chute à Nantes et Angers, stabilité au Mans et à Cholet

Entamée en 2023, la crise immobilière s'est confirmée au cours du premier semestre 2024.

À Nantes, ville dynamique, comme dans toutes les principales villes de France où les prix n'avaient cessé d'augmenter depuis une quinzaine d'années (après la crise financière des subprimes), les agences immobilières peinent aujourd'hui à placer les biens qu'elles ont en catalogue.

Même situation à Angers, Saint-Nazaire, aux Sables d'Olonne. 2024 aura été l'année de la baisse des prix. Quelques villes, comme Cholet ou Le Mans, qui avaient moins fait l'objet de spéculations, ont connu simplement une stabilité.

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"Le marché ne s'est pas redressé"

Loïc Cantin, le président national de la FNAIM (Fédération Nationale de l'Immobilier), tout en affichant un "optimisme prudent" dit-il, veut croire que 2025 sera l'année de la stabilisation de ce marché. Ce qui se dessinait déjà fin 2024.

"En 2024, tous les territoires ont connu la même tendance qu'en 2023, une baisse des volumes de transaction. Le marché ne s'est pas redressé, constate-t-il, mais le deuxième semestre 2024 a été un semestre d'adaptation, une forme de stabilisation. Les prix ont continué de baisser jusqu'en juin 2024 et ensuite, il y a eu une décélération beaucoup plus lente."

Le premier signal positif est arrivé en mai 2024 avec l'annonce d'une baisse des taux directeurs de la Banque Centrale Européenne. C'est elle qui, en décidant des taux d'emprunt pour les prêts qu'elle accorde aux banques commerciales, donne le "la" pour les taux pratiqués ensuite auprès des ménages par ces mêmes banques.

Des taux d'intérêt de plus 5 % passés à moins de 1 % 

Le secteur immobilier avait bénéficié d'une baisse très importante des taux d'intérêt d'emprunt ces dernières décennies (hormis lors de la crise des subprimes où ils étaient remontés), passant d'un taux supérieur à 5 % à la fin des années 90 à moins de 1 % en 2021.

Ces taux ont bien remonté depuis début 2022, mettant à mal le marché immobilier impacté par ailleurs par la hausse du prix des matériaux.

Mais l'annonce de la BCE a redonné de l'espoir à ce secteur.

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"On s'oriente vers une stabilisation, estime Loïc Cantin. On attend une nouvelle baisse du taux de la BCE vers février. Les taux d'intérêt devraient se stabiliser autour de 3 %."

Certes, on est encore loin des 0,81 % connus en 2021, mais cela pourrait confirmer la fin de cette "correction" des marchés qui avait vu les prix baisser de 6 % en 2024 à Nantes.

"Ce qui avait donné du pouvoir d'achat aux emprunteurs, estime Loïc Cantin. On a gagné, en moyenne, 6 à 8 m² de plus avec la même mensualité."

Pour celui qui a l'épargne nécessaire ou la capacité d'emprunt, la période est certes favorable. Mais pour le vendeur qui ne souhaite pas "adapter" son prix à cette nouvelle réalité, c'est plus délicat.

"Les annonces restent en ligne, les biens ne se vendent pas, constate le président de la FNAIM. La vision des années précédentes, c'est terminé !"

1 380 entreprises immobilières liquidées

L'attitude de la Banque centrale européenne ne fera pas à elle seule la pluie et le beau temps sur ce marché, comme sur l'économie globale. On devra garder un œil sur ce qui se passe outre-Atlantique. Le retour de Donald Trump aux affaires et la réaction de la Banque Fédérale auront leur influence aussi. 

"Les Français ont besoin de lisibilité dans leur avenir, estime Loïc Cantin, l'investissement immobilier nécessite une vision à long terme. Le marché du logement est un marché d'utilité qui ne peut être exposé à de l'instabilité."

S'il a permis de corriger des prix qui s'envolaient, cet épisode a également fait des victimes dans le secteur. La FNAIM estime à 1 380 le nombre d'entreprises immobilières qui ont mis la clé sous la porte ces derniers mois en France. Sans compter les réductions de personnels.

L'immobilier de bureau a aussi été impacté et il est malmené également par le développement du télétravail. Et là, la BCE n'y peut rien.

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