Dans les Alpes-Maritimes, le difficile diagnostic énergétique des logements dans les stations de ski

Selon l’étude d’une société spécialisée dans la rénovation du bâti, les stations de ski azuréennes affichent un bilan catastrophique en matière de DPE – le diagnostic de performance énergétique. Le parc immobilier de l’une d’entre elles compterait même "90%  de passoires thermiques". Un record en France qui irrite en altitude.

"90% de passoires énergétiques" dans une station des Alpes-Maritimes. Les résultats d’une étude sur les diagnostics de performance énergétique ont eu un écho particulier dans les vallées azuréennes. Une conclusion rendue en novembre 2022 qui courrouce à Isola 2000. Un coup de chaud pour la station qui a fêté ses 50 ans en décembre 2021.

Du côté de la mairie, Mylène Agnelli n’a pas non plus apprécié cette conclusion qui stigmatise le parc immobilier de la station de ski. Elle compte environ 2 000 appartements et une cinquantaine de chalets. 9 habitations sur 10 seraient des passoires thermiques. Une information largement relayée par la presse depuis quelques semaines, ce qui en ferait le plus mauvais élève du parc immobilier national.

90% de passoires thermiques, vraiment ?

Fin novembre, la société Heero, spécialisée dans les solutions énergétiques pour les logements, a révélé une étude qui s’appuie sur des dizaines de milliers de pages de données.

Elle se base sur les Diagnostics de performance énergétique DPE effectués dans le cadre de transactions immobilières : ventes ou locations longues durées.

Ce classement repose sur les deux étiquettes de DPE les plus négatives de la notification énergétique : F et G. Il se base sur les données des diagnostics récoltés par Heero, entre 2006 et juillet 2021.

Si la conclusion semble sans appel, la méthodologie peut soulever une question. Les données étudiées concernent 500 DPE effectués en 15 ans, soit un peu plus d'une trentaine par an.

Ces diagnostics ont été en réalité effectués dans deux localités : à Isola, le village de quelques centaines d'âmes, et la station d'Isola 2000 qui peut héberger jusqu'à 8000 personnes simultanément. 

Le DPE, kézako ?

Le diagnostic performance énergétique a été élaboré en 2006 et est imposé dans le cadre de la loi Alur, pour Accès au logement rénové.

Très coloré et simplifié, il permet de catégoriser la consommation énergétique d'un foyer, en énergie primaire, par mètre carré et par an. Le tout est exprimé en Kilowattheure.

Pour l'établir, les diagnostiqueurs suivent tous la même marche à suivre, et utilisent outils et logiciels certifiés. La société DiagAzur est elle implantée à Mandelieu-la-Napoule. Son dirigeant, Lionel Boyer, connait parfaitement Isola 2000 où il a évalué quantité d'appartements. Seuls les diagnostiqueurs immobiliers certifiés peuvent effectuer une telle démarche. 

"Dans un DPE, on rentre la description de l'enveloppe - l'extérieur, les murs qui donnent sur les aires de circulations-, à cela on retire les surfaces déperditives -les fenêtres ou la porte d'entrée-, et on vient rajouter le chauffage, le mode d'eau chaude, et la ventilation. Et ce qu'il y a au-dessus et en dessous." Ces données cumulées formulent ensuite une note, et votre DPE est établi.

Des problèmes sur le DPE

Le 1er juillet 2021, le diagnostic performance énergétique évolue. Imposé pour toute location longue durée ou vente de biens, il repose sur différents critères. Depuis le 1er janvier 2023, les biens classés en "G" ne peuvent plus être loués sur long terme en France. Les locations saisonnières échappent pour le moment à cette nouvelle législation, qui doit prochainement évoluer.

Le hic, est que beaucoup de diagnostics ont été largement faussés ces dernières années.

"En juillet 2021, la nouvelle mouture du DPE a tenu compte de toutes les erreurs antérieures qu'il y avait, cela a amélioré on va dire l'algorithme" commence Lionel Boyer. C'est en effet un logiciel, agréé, qui cumule l'ensemble des données recueillies par les diagnostiqueurs avant de les agréger pour en faire sortir une note, de A à G.

"Aujourd'hui, pour faire simple, un diagnostic qui a été fait avant juillet 2021 sur Isola 2000, sera meilleur avec la nouvelle mouture". De quoi, pour ce professionnel expérimenté, faire sortir un nombre important d'appartements de la note "F" ou "G". 

Mais surtout, une absurdité était nichée dans ce mode de calcul avant les modifications apportées à l'été 2021. Elle concerne l'altitude.

"Avant, l'algorithme partait du principe que tous les 100 mètres, il faut chauffer un degré de plus. Et un degré de plus, c'est 8% de consommation électrique supplémentaire." Les biens d'Isola 2000, jonchés à autant de mettre d'altitude, ont été ainsi floués par cette méthode de calcul. Ce sont donc des paliers de quelques centaines de mètres qui sont depuis pris en considération pour établir ces diagnostics.

L'impossibilité d'un "A" ou d'un "B"

Impossible alors de trouver à cette altitude des biens classés A ou B. "Cela fait 9 ans que je travaille dans l'immobilier à Isola 2000, je n'en n'ai tout simplement jamais vu" confie l'employée d'une agence réputée de la station. Même un bâtiment neuf comme celui construit à l'entrée d'Isola 2000 il y a tout juste 8 ans est classé plus bas dans l'échelle des DPE explique-t-elle.

"C'est impossible d'avoir du "A" ou du "B" à 2000 mètres d'altitude. Cela voudrait dire que les habitations ne perdent pas de chaleur en hiver, qu'elles n'ont pas besoin de climatisation en été" abonde Laurent Rossi, diagnostiqueur et expert immobilier implanté à côté de Villars-sur-Var.

Il le répète, l'exposition, la surface, l'enveloppe ou l'ossature du bien, et même les habitations adjacentes jouent un rôle crucial. Surtout quand il effectue un DPE d'un bien alors que l'appartement voisin n'est chauffé que quelques semaines dans l'année.  

Un souci avec l'isolation

Dans les années 1960 et 1970, les grands ensembles sont la promesse d'un avenir meilleur. Ils fleurissent un peu partout en France. En bord de mer, comme à la Grande Motte, en banlieue parisienne, mais aussi sur les sommets alpins.

Galerie commerçante, services centralisés et densification sont au programme pour accompagner l'essor du tourisme et les investissements des baby-boomers devenus grands. Le tout sur fond de Trente Glorieuses.

À cette époque, aucune norme énergétique n'existe. Les énergies fossiles sont largement utilisées pour chauffer les bâtiments. Loin de tout problème économique ou environnemental, le choc pétrolier met fin à cette stratégie. Fin des accords de Bretton Woods, guerre au Moyen-Orient... Le prix du baril a été multiplié par 4,5. 

À Isola 2000, les bâtiments du front de neige n'ont pas été épargnés par ces méthodes de construction, jugées aujourd'hui d'un autre temps.

Jean-Michel Matas est propriétaire depuis des décennies d'un appartement dans la résidence Le Pignals. Il l'utilise quelques semaines chaque année, et prend soin de ce bien de 46 mètres carrés qu'il ne compte absolument pas vendre.

Cet ancien professionnel de l'immobilier voit tout même plusieurs manières d'améliorer ce parc immobilier qu'il juge être en bon état. Un exemple ? "Dans les années 1970, il n’y avait pas de double vitrage. Quand j’ai récupéré cet appartement, la première chose que j’ai faite a été d'en mettre. Dans mon immeuble, certains appartements ont encore les boiseries, et même les rideaux d'origine. Maintenant, il existe même du triple vitrage montagne, avec des performances bien meilleures" juge celui qui habite à l'année sur le littoral azuréen.

C'est par ces ouvertures que l'air chaud d'un intérieur peut surtout s'échapper. "L’immeuble est une ossature béton, à 80%, avec des bardages. Nous avons fait il y a 10 ans des travaux en façade, en installant des matériaux isolants au niveau des bardages, avec notamment de la laine de roche. Sous les toitures, au niveau des combles, il y a peut-être un travail à effectuer, mais je pense que la plus grosse déperdition qu’il peut y avoir, je pense, en montagnes, ce sont les gens qui n’ont pas changé leurs boiseries". Un item stratégique que l'Etat finance, en partie, pour la rénovation énergétique via le dispositif "Ma Prime Rénov'" et qui accompagne les dépenses des propriétaires, selon les cas, jusqu'à 20.000 euros.

Le chauffage électrique et collectif est un poste de dépenses important pour ces propriétaires. Dans cet immeuble de 160 appartements, un budget de fonctionnement de 300.000 euros est appelé chaque année. Cela correspond à 80.000 euros qui sont consommés pour le chauffage. Jean-Michel Matas a lui également investi dans des chauffages d'appoint pour plus de confort.

Une course à la spéculation ?

Les propriétaires de biens immobiliers d’Isola 2000 appréhendent différemment ces problématiques. Retraitée de l’Education nationale, Christiane a choisi d’y vivre à l’année. Elle a fait faire des travaux dans son appartement et rejette cette appellation de "passoire énergétique".

Elle y voit surtout une façon d’influencer le marché immobilier : "Cela arrange bien aussi ceux qui veulent construire à tout crin, dénigrer à mort pour espérer faire disparaître ce front de neige qui en dérange certains qui veulent investir, bâtir..."

Une stratégie qui vise, selon elle, à détruire la nature "sans vergogne pour construire, offrir des opportunités aux amis, monter le niveau de la station qui veut devenir haut de gamme [...] Les riches investissent dans le neuf et revendent l'ancien. Mauvaise idée car ce ne sont pas les riches qui achètent surtout ici, où les prix sont exorbitants, plus de deux fois supérieurs à ceux d'Allos pour des logements de même dimension."

Ces diagnostics énergétiques peu flatteurs ne déprécient pas pour autant le marché, ou alors à la marge. Peu de biens, beaucoup de demandes... L'ensemble de nos interlocuteurs s'accordent tous sur un point.

Le prix du mètre carré a presque doublé en une dizaine d'années. Des chalets dépassent même 1,5 million d'euros, de quoi fleurter avec des tarifs dignes d'un bout de littoral azuréen des plus prisés.