Décrypter un contrat de syndic n’est pas toujours simple. Les propriétaires ne sont souvent pas d’accord les uns avec les autres. Mais quand il s’agit de toucher au porte monnaie, les changements sont plus vite envisagés. L’entrée en vigueur de nouvelles règles applicables aux syndics va peut être bouger le curseur dans les copropriétés. On fait le point.
Nicole est propriétaire d’un appartement de quatre pièces dans une grande résidence sur les hauteurs de Nice, à Fabron. Elle fait partie des 315 copropriétaires logés, au milieu d’un parc, dans plusieurs bâtiments.
"Forcément, à chaque fois qu’un syndic s’installe dans la durée, il y a des abus. On le constate systématiquement chez nous et certains mécontents sont virulents", l’avis de Nicole Chateauneuf est sans appel.
Dès son emménagement, elle est devenue membre du conseil syndical :
On a changé plusieurs fois de syndic, dit-elle. On tombe toujours sur ces personnes qui poussent à faire des travaux pour récupérer une partie en pourcentage. On a toujours pris des grands groupes mais le résultat revient au même.
Nicole Chateauneuf, propriétaire
Dans de nombreuses copropriétés, les récriminations contre le syndic en place s’accumulent au fil du temps. C’est là qu’intervient l’intérêt du changement de règles applicables à cette profession.
Que dit la loi ?
La loi ÉLAN ( la loi sur le logement) de 2018 l’avait annoncé (l’arrêté a été publié aux JO le 9 septembre 2021) : Désormais, les syndics de copropriété ont l’obligation de joindre à leurs projets de contrats une fiche d’information détaillée sur leurs prestations et leurs prix.
Ce document aidera le conseil syndical à mieux étudier les propositions des syndics et à les comparer plus aisément. La concurrence entre les cabinets sera facilitée et pourra se jouer à un autre niveau.
D’ailleurs, les sites de comparaison d’offres s’activent sur la toile.
Les copropriétaires, vont-ils enfin pouvoir choisir en connaissance de cause ?
Dans sa grande résidence, Nicole Chateauneuf, ne décolère pas : "Le dernier syndic ne nous a proposé qu’un seul devis pour les VMC, les aspirateurs d’humidité dans les salles de bains sans fenêtre. Il devait en proposer trois. Nous, on n'est pas des experts. Les nouvelles dispositions vont nous donner plus de visibilité par rapport à nos dépenses parce que, évidemment, on va encore mettre à l’ordre du jour de la prochaine assemblée le changement du syndic."
Cette plus grande transparence, Cyril Messika, co-président FNAIM Côte d’Azur, s’en félicite : "Ce nouveau résumé obligatoire, qui reprend toutes les informations principales, va servir d’élément de comparaison pour les copropriétaires. On nous a déjà imposé un certain formalisme qui est respecté dans notre profession. Cette nouvelle obligation ne changera pas notre métier, mais en terme de visibilité, c’est un plus."
Même son de cloche pour Mehdi Goyenne, porte-parole de Immo City :
Ça nécessite de préparer un document de quatre pages supplémentaires lors de chaque convocation d’assemblée générale. Pour les conseils syndicaux, c’est un outil qui facilitera leur tâche quand ils voudront changer de syndic."
Son groupe a été créé en 2019 en Île de France et envisage de s’étendre sur le littoral azuréen au gré des opportunités. Il ajoute : « ça ne va pas bouleverser les choses. Depuis 2015, les contrats sont les mêmes dans la profession d’administrateur de biens. On entend souvent dire que les gens ont du mal à les lire. Ça facilitera un peu cette lecture et la transparence."
Selon lui, dans la majorité des cas les choses se passent bien avec les copropriétaires, "les grincheux sont marginaux" précise t'il en souriant. La transparence serait un plus face aux critiques.
Ce groupe, s'est par exemple engagé dans une démarche de qualité et de bonnes pratiques, aujourd'hui il est labellisé CERQUAL, 70 points sont à respecter, comme la façon de traiter les demandes des clients ou le développement durable dans les produits d’entretien.
230 syndics dans les Alpes-Maritimes
Dans les Alpes Maritimes, on recense 230 cartes syndics au total. La FNAIM Côte d’Azur fédère 131 cabinets sur ces 230. "Les cabinets locaux ont leur place, les grands groupes aussi. Les plateformes internet, c’est moins évident", constate Cyril Messika.
"Il n’y a pas que le prix qui compte. Les copropriétaires cherchent du service et de la proximité. Il faut une connaissance du terrain et une présence physique qu’on ne peut avoir qu’avec un syndic traditionnel. On est sans arrêt, pour nos adhérents en proposition de formation. Cette nouvelle obligation a déjà été anticipée."
Une fiche d'information standardisée pour plus de lisibilité
La fiche d’information est standardisée pour chaque syndic. Son contenu est fixé par l’arrêté du 30 juillet 2021. Le formalisme de la fiche doit être respecté et aucune information ne peut y être retranchée ou ajoutée.
On doit y trouver :
- Les informations générales (durée du contrat, horaires de disponibilité du syndic).
- Le forfait (nombre de visites de la copropriété incluses dans le forfait, nombre de réunions avec le conseil syndical).
- La tarification des prestations particulières (hors forfait).
- La tarification des principales prestations imputables au seul copropriétaire concerné (établissement de l’état daté, assemblée générale à la demande d’un ou plusieurs copropriétaires pour des questions concernant leurs droits ou obligations).
Bernard Deliquaire, syndic de copropriété à Antibes dans les Alpes-Maritimes est sans grande illusion sur cette nouvelle obligation : "Tous ces changements partent toujours d’une bonne intention, mais dans la réalité, on se rend vite compte des difficultés. Ça fait 25 ans que je fais ce métier. Quand j’ai commencé, le contrat de syndic faisait 4 ou 5 pages. Aujourd’hui c’est 20 ou 25. On imprime…"
Chaque début d’année, est marqué, par l’entrée en vigueur de plusieurs dispositions pour une économie plus vertueuse et une meilleure protection des consommateurs.
Le logement ne fait pas exception. Mais cette nouvelle fiche d’information pourrait être une arme supplémentaire pour permettre aux investisseurs de booster le rendement de leurs logements locatifs.
Quand on sait que le contrôle de la gestion de la résidence, donc la maîtrise des charges, est un poste crucial, ce sont ceux-là même qui verront le plus d’intérêt au nouveau dispositif.
