VIDEO. Le diagnostic de performance énergétique de votre logement est-il fiable ?

Êtes-vous propriétaire d'une passoire thermique ? Si votre logement est classé G+, G, F ou encore E en diagnostic de performance énergétique (DPE), alors vous êtes concernés par la loi climat et résilience. Conséquence : vous ne pouvez ou ne pourrez bientôt plus louer votre logement. Plus que cela, pouvez-vous vous fier au papier remis par le diagnostiqueur ? On répond à toutes vos questions.

Connaissez-vous le diagnostic de performance énergétique (DPE) de votre domicile et des résidences que vous louez ? La question semble anodine, pourtant depuis l'entrée en vigueur de la loi climat et résilience, le DPE inquiète de nombreux propriétaires de Côte d'Azur. Pour certains, le couperet à commencer à tomber.

Depuis cette année, les logements notés G+ pour leur diagnostic énergétique sont interdits à la location. Il s'agit de la pire note qui peut être attribuée en terme d'isolation. Martine Povero est justement propriétaire d'un logement classé G à Nice. Sa location, achetée il y a de nombreuses années et qui lui permet un complément de retraite, sera à son tour interdite en 2025.

Alors face au montant des travaux d'isolation, l'heure est à la réflexion. "Déjà une baie vitrée en double vitrage, plus les climatiseurs réversibles, plus le prix de l'installation... Pour nous, c'est un coût très important donc tout notre bénéfice part dans ces travaux", lance-t-elle.

"Elle va perdre 50 % de son loyer"

Face au montant, estimé à plusieurs milliers d'euros, elle pense peut-être vendre son logement à terme. Elle n'est pas la seule dans ce cas. Pour l'agent immobilier Alban Leloup, cette nouvelle réglementation coincent les propriétaires puisque "soit ils font les travaux avant de vendre soit le montant sera déduit à la vente. Et pour la location, c'est une perte sèche pour échelonner un revenu locatif pendant 2, 3 voire 4 ans. Une cliente si elle doit faire ces travaux, elle va perdre 50 % de son loyer".

Les catégories F et E vont aussi être concernées respectivement en 2028 puis en 2034.

Aussi, depuis août 2022, il est impossible d'augmenter le loyer d'une location classée F ou G. Mais comment comprendre un diagnostic, surtout que selon le Maître Jean-Yves Le Hars, notaire, "Deux diagnostiqueurs dans la même maison peuvent ne pas vous donner le même diagnostic !"

Comment déterminer qu'un logement est une passoire thermique ? 

Pour Christophe Demerson, le Président de l'Union nationale des propriétaires immobiliers (UNPI), c'est un problème à prendre avec des pincettes.

Le problème aujourd'hui avec ce DPE opposable, c'est qu'il faut faire attention, puisqu'il ne reflète pas exactement la réalité notamment sur les petites surfaces mais pas que, tout ce qui est au dernier étage, au rez-de-chaussée, au nord, les bâtiments remarquables sont impactés. On ne sait pas ce que ça va donner. Ce qu'on sait par contre, c'est que ça va fermer énormément de petites surfaces,

Christophe Demerson, président de l'Union nationale des propriétaires immobiliers (UNPI).

Selon Laurent Chardon, directeur d'un cabinet de diagnostic immobilier, les petites surfaces de moins de 30 mètres carrées seraient en effet pénalisées par l'algorithme qui permet de réaliser le fameux DPE.

"Un profane peut difficilement savoir si le diagnostic est juste"

Pour le professionnel du diagnostic énergétique, les raisons des différences de diagnostic s'expliquent : "Le premier cas, c'est la fraude. Il existe des diagnostiqueurs qui, par incompétence ou par soucis d'arranger leur client, tronquent leurs DPE. Il peut y avoir des gens plus ou moins recommandables. On a un autre gros soucis, moi-même si j'ai fait un diagnostic, il y a un an si je le rouvre aujourd'hui et que je le referme, le résultat ne sera pas le même." 

Les logiciels sont sans cesse mis à jour donc ça fait partie des choses qui peuvent expliquer des différences, le Gouvernement fait souvent des demandes pour modifier le logiciel.

Laurent Chardon, directeur d'un cabinet de diagnostic immobilier.

"Mais aussi, cela peut venir des vendeurs. Ce qu'ils ne comprennent pas ce qu'on leur demande de nous fournir les documents avec les données les plus précises possibles. Souvent, une fois qu'ils reçoivent une mauvaise note, les clients nous rappellent pour nous donner les factures." 

Alors, comment savoir si son DPE est erroné ?

"Un profane peut difficilement savoir si le diagnostic est juste, une lecture rigoureuse du rapport permet quand même de lever certains loups. J'ai eu le cas de deux rapports sur un même bien, un rapport de toiture qui allait du simple au double. Alors, le résultat n'est pas le même", ajoute Laurent Chardon.

En cas de passoire thermique, la loi impose aussi depuis le 1^er avril 2023 d'effectuer un audit énergétique pour les catégories G et F.  "Le problème c'est que cet audit énergétique coûte 1 000  euros au moins, donc le souci, c'est que souvent, les moins sérieux vont tronquer et vont dire qu'il est E ou F alors qu'il est G", lance Maître Le Hars. 

Et si vous vous mettez en quête de trouver une maison ou un appartement, vous trouverez quelques fois noté "DPE en cours". Sachez que cela est illégal. "Puisque "la loi instaure que le DPE doit être publié dès l'arrivée de l'annonce. Un DPE en cours n'est pas un vrai DPE", ajoute-t-il. 

Pénurie de matériaux, pourrez-vous faire les travaux ?

Certains propriétaires ont déjà commencé à effectuer des travaux d'isolation. Deux possibilités s'offrent à eux : par l'intérieur ou par l'extérieur, pour un montant allant du simple au double. Pourtant, en période d'inflation et de pénurie de matériaux, les professionnels pourront-ils assurer l'accumulation des chantiers ? "C'est vrai qu'on a de la demande mais bon on suit...", commente Carmello Di Giovanni, professionnel dans une entreprise d'isolation.

Selon l'INSEE, au deuxième trimestre 2022, les coûts de production dans la construction ont augmenté de 3,6% sur un trimestre. "Le problème, c'est que tout s'est fait très vite et ce qu'on voit aujourd'hui c'est que c'est une superposition des règlementations qui a amené au fait qu'on est face à un engorgement. Comme vous le savez, quand il y a trop de demande, il y a de l'inflation et justement aujourd'hui les prix explosent", alerte le président de l'UNPI.

Certaines administrations proposent des aides comme la Métropole de Nice Côte d'Azur en complément de celles proposées par l'État. 

Reste une question : le DPE d'aujourd'hui sera-t-il celui de demain ?

Avec l'évolution des lois concernant le dérèglement climatique, rien ne garantie à l'heure actuelle que la classification de certains logements en passoires énergétiques restera inchangée.