Chute du pouvoir d'achat immobilier : les acheteurs ont perdu 7m2 en un an à Marseille

En un an, la cité phocéenne a perdu 7 m2 de pouvoir d'achat immobilier, selon une étude publiée ce mardi 2 janvier, par Meilleurtaux. La société de courtage annonce également que le pouvoir d'achat en immobilier de Marseille a chuté de 24 m2 en quatre ans.

En un an, le pouvoir d'achat immobilier de Marseille a chuté de 7 m2, selon une étude publiée par Meilleurtaux ce mardi 2 janvier.

La cité phocéenne se classe ainsi dans le top 10 des villes françaises ayant perdu le plus de pouvoir d'achat immobilier. Elle est à la huitième place de ce classement, derrière Toulon, en première position, qui a perdu 20 m2 en un an avec une capacité d’emprunt de 162 187 €, et Nîmes, en deuxième place, qui, pour la même capacité d'emprunt, a perdu 18 m2.

Le marché de l’immobilier est en phase de blocage depuis le dernier trimestre 2022.

Marseille a perdu 24 m2 en quatre ans

Dans cette même étude, Meilleurtaux a calculé l'évolution du pouvoir d'achat immobilier entre décembre 2023 et décembre 2019. En quatre ans, Marseille a perdu 24 m2, la plaçant ainsi en onzième position du classement. Toulon reste à la première place, ayant perdu 45 m2 en quatre ans. Concernant Toulon, "c'est l'équivalent de minimum deux pièces", analyse Maël Bernier, porte-parole de Meilleurtaux.

"Sur le marché à Marseille les prix ont très peu augmenté. Tout le monde attendait cette baisse de prix, mais ça n'a pas eu lieu", constate Olivier Chartier, patron de Pardo & Chartier immobilier à Marseille.

Envolée des taux des crédits immobiliers

"Quelqu'un qui pouvait emprunter 300 000 € en 2021, avec le même revenu ne peut emprunter que 240 000 € en 2023", explique Olivier Chartier.

Ce qui explique, en grande partie, cette baisse, c'est l'augmentation importante des taux des crédits immobiliers en 2023. En effet, nous sommes passés de 1 % en 2022 à plus de 4 % depuis cet automne, soit une multiplication par quatre en 18 mois.

"On aurait pu penser que l'augmentation des taux d'intérêt allait forcément faire baisser les prix des primo accédants et classes CSP +. Mais les banques ont décidé de ne plus accorder des prêts (selon une stratégie marketing), analyse Olivier Chartier. 

En pratique "Comme ils ne peuvent pas bloquer, ils ont dit aux gens d'avoir un apport de 25-30 % et donc cette capacité des apports n'était pas possible. Les primo accédants n'ont pas pu se porter acquéreurs", ajoute le pécialiste de l'immobilier.

Cette stratégie a dégradé ainsi la capacité d’emprunt des ménages de plus de 15%. Pour ceux qui n’ont que peu d’apport, c’est leur pouvoir d’achat tout cours qui diminue d’autant.

Pour le courtier expert en prêt immobilier Meilleurtaux, cette augmentation est due à la "pandémie mondiale, les conflits géopolitiques et le retour de l'inflation".

Dans cette logique, on rembourse ainsi beaucoup plus d'intérêts à la banque et la capacité d'emprunt recule.

Un pouvoir d'achat qui reste stable à Lyon et Paris 

Contrairement à 2022, il n'y a eu aucun changement pour Lyon et Paris. Les prix au m2 ayant déjà baissé, il n'y a eu aucune évolution cette année sur le pouvoir d'achat immobilier.

"Si le mouvement de baisse des prix dans ces grandes agglomérations est positif, il n’en demeure pas moins que la surface finançable reste trois à quatre fois plus petite que dans les villes moyennes, y compris celles qui voient leur surface habitable diminuer fortement. Il faut remettre en perspective avec le prix au mètre carré. À Paris, il reste quatre fois supérieur à Nîmes", détaille Maël Bernier.

Des éclaircies pour 2024

Le tableau n'est pas tout noir pour ce début d'année 2024. Meilleurtaux annonce également quelques nouvelles rassurantes. Depuis début décembre, les taux commencent enfin à baisser. La hausse est d'ailleurs, selon les auteurs de l'étude, "désormais un mauvais souvenir".

"L'inflation ralentit enfin, les OAT (obligations assimilables du Trésor) ont baissé de près de 100 points de base en un mois, des grandes banques sont de retour sur le marché de crédits immobiliers avec des barèmes bancaires en baisse et des objectifs de conquêtes clients élevés, il sera donc plus facile de trouver un financement et qui plus est, moins coûteux", conclut Maël Bernier.

Alors, un peu de patience, il sera enfin possible de voir un retour à la normale du pouvoir d'achat immobilier... ou presque.

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