Le marché de l’immobilier connaît une bascule. Il est de plus en plus difficile d’acheter ou de vendre. En Bretagne le nombre de ventes a chuté entraînant un coup de frein sur la forte progression des prix des logements.
Si le marché de l'immobilier connaît un gros coup de frein, la forte inflation sur l'année 2022 dans le pays n'y est pas pour rien. Le coût de la vie a augmenté de 6%, rabotant d'autant le pouvoir d'achat des ménages.
La forte hausse des taux d'intérêt
L'une des conséquences est la baisse des transactions immobilières, d'autant que les taux d'intérêt des prêts immobiliers ont flambé.
Il y a un an, au 1er janvier 2022, les banques proposaient des crédits immobiliers à un taux de 1% en moyenne pour un projet sur 20 ans. Aujourd'hui l'offre pour un tel projet est passée à 3%.
Et les taux d'intérêt vont encore grimper sur le début d'année 2023. Cette affirmation est l'une des rares certitudes des professionnels de l'immobilier. Selon Maël Bernier, porte-parole de meilleurtaux.com, "les taux d'intérêt vont grimper au moins à 3,5% sur le premier semestre 2022".
Conséquence, "les particuliers ayant acheté avec un taux inférieur à 1% ont tendance à décaler leur projet de vente de leur logement" analyse une conseillère en produit immobilier d'une banque bretonne. "Les gens n'ont pas envie d'avoir un prêt avec un taux supérieur à ce qu'ils ont déjà, alors ils attendent."
Le problème du taux d'usure pour les quarantenaires
D’autant plus que cette augmentation des taux d'intérêt a une deuxième conséquence. "Les banques ne peuvent pas toujours autoriser un prêt même à une famille ayant un très bon dossier" détaille Maël Bernier de meilleurtaux.com.
La raison ? Le taux d'usure. Ce taux est le maximum légal que les banques ne peuvent pas dépasser. Il comprend le taux du prêt immobilier, les frais de dossier et de garantie, ainsi que l'assurance du prêt. " Et là, ça ne rentre pas" souffle Maël Bernier. "Pour un quarantenaire, le taux de l'assurance est de 0,4%. Souvent les personnes achètent en couple : il faut doubler ce chiffre et on dépasse le taux".
Car le taux d'usure est aujourd'hui de 3,57%. Dans l'exemple donné, un taux à 3% plus deux assurances à 0,4%... Le total dépasse et encore les frais de dossier et de garantie n'ont pas été comptabilisés... La banque ne peut pas légalement permettre le prêt sous peine de poursuite.
Un courtier travaillant en Bretagne nous chuchote que certaines banques privées comme la Société Générale ou la BNP n'offre plus de prêt immobilier, vu les difficultés du marché. Élément confirmé par des conseillers bancaires.
"Le pire c'est que le taux d'usure vient d'être réévalué au 1er janvier passant de 3 à 3,57%, mais il est déjà obsolète" s'énerve la porte-parole de meilleurtaux.com qui espère un taux d'usure réévalué tous les mois pour être au plus près des taux de prêt des banques.
Baisse des ventes...
Conséquence directe de ce double effet ciseau, le nombre de vente se tasse. "L'année 2022 est encore très très bonne en France et en Bretagne, notamment grâce au premier semestre" analyse Catherine Paillet, directrice générale du Conseil régional des notaires de Bretagne.
Le nombre de vente de logements à l’année est important en Bretagne, 68570 ventes en 2022, c’est moins qu’en 2021. Près de 6% de moins et c’est une rupture depuis 2015 où on le voit le volume de vente ne faisait que croître.
Sur le plan national après des ventes records en 2021, près de 1 177 000 ventes, le marché se tasse également. Plus de la moitié du territoire voit son nombre de vente réduit sur l'année comparativement à l'année précédente.
et tassement des prix, voir des baisses
Si au niveau national les prix de l'immobilier ont augmenté de 12,3% sur un an. Le baromètre du syndicat de l’immobilier, la FNAIM, sorti ce 1er janvier 2023 permet de voir l’amorce d’une bascule.
Par exemple, les prix en Bretagne avaient bondi de 50% en 5 ans. Mais sur les trois derniers mois, la hausse des prix à Rennes n'a été que de +0,2%, à Vannes +1,9%. À Brest les prix de l'immobilier ont même baissé de -0,2%.
Selon un agent immobilier rennais, "avant les maisons et appartements partaient au prix, maintenant on négocie".
Et pourtant "la Bretagne fait partie des région les plus attractives sur le plan de l'immobilier par ses lignes de TGV et la grande concurrence que se font les banques mutualistes" analyse Maël Bernier de meilleurtaux.com.
Ce début janvier 2023, "la baisse des prix n'est pas aussi rapide et aussi forte que la hausse des taux d'intérêts", analyse la responsable de meilleurtaux.com. En résumé, "en France, nous perdons du pouvoir d'achat immobilier, il vaut mieux investir avant d'en perdre plus"... si les banques le permettent.
