Dissocier le bâti du foncier : avec cette idée simple, des collectivités, comme la métropole de Rennes, proposent aux ménages modestes d'acheter les murs de leur logement mais pas le terrain pour les aider à devenir propriétaire et favoriser la mixité sociale.
1973 : parmi les jeunes ménages modestes, environ un sur trois (34%) était propriétaire. En 2010, ils n'étaient plus que 16%. Pour remédier à cette dégringolade, une vingtaine d'Organismes fonciers solidaires (OFS), inspirés des Community Land Trust américains, sont désormais agréés en France.
Le principe de ce dispositif, opérationnel depuis 2017, consiste à acheter les murs de son logement, mais sans payer le coût du terrain. Avec à la clef un tarif pouvant être 40% moins cher que le marché "libre" pour les acquéreurs, sous conditions de plafonds de ressources et d'en faire sa résidence principale.
"On a basculé toute notre production de logements en accession sociale à la propriété dans le dispositif OFS et son corolaire le Bail réel solidaire", se félicite Honoré Puil, vice-président de Rennes métropole, délégué au logement (radical).
L'objectif de la métropole rennaise, qui fait face à une forte hausse de sa population avec plus de 5 000 nouveaux habitants par an, est ainsi de constituer un "parc" d'environ 3 000 logements d'ici 2030.
Car l'intérêt de ce dispositif est que le logement ne "disparaît" pas dans le marché libre puisqu'une revente avec plus-value est interdite. Auparavant, les "aides à l'acquisition des logements sociaux bénéficiaient aux premiers acheteurs", glisse M. Puil. Et les logements sortaient "du parc social dès la première revente, au détriment des catégories de ménages auxquelles ils étaient destinés initialement".
"Constituer un capital"
Aussi, pour les acquéreurs, "au lieu d'avoir un loyer qui part en fumée, cela permet de constituer un capital qu'ils pourront récupérer à la revente pour acheter autre chose", souligne ainsi Anne-Katrin Le Doeuff, directrice générale délégué d'Espacité, agence spécialisée dans les politiques territoriales de l'habitat.Ce tarif attractif doit permettre de favoriser la mixité sociale et d'empêcher les foyers modestes de quitter les métropoles et de partir habiter loin, au risque "au bout du compte de retrouver ces ménages-là sur les ronds points en gilets jaunes...", note M. Puil.
Quand Géraldine Pierrot, éducatrice spécialisée de 41 ans, mère d'une petite fille, a envisagé de devenir propriétaire, elle a constaté qu'elle n'avait pas le budget suffisant pour rester dans la métropole rennaise.
Jusqu'à ce que dans un salon, on lui présente le Bail réel solidaire et la possibilité de "louer" le terrain chaque mois pour une somme modique via un bail de longue durée reconductible.
"Etre propriétaire des murs et pas du sol, mon premier réflexe a été non ! Puis je me suis dit +pourquoi pas+: le prix est beaucoup moins cher, il y a une garantie rachat de Rennes métropole, ce qui est sécurisant, en cas de travaux on peut les valoriser lors de la vente... Puis finalement ça ne change pas grand-chose de ne pas être propriétaire du sol", égrène-t-elle.
Ainsi, l'année prochaine, elle va s'installer à Cesson, près de Rennes et près d'une station de métro dans un T3 de 68m2 pour 142 000 euros, soit un peu plus de 2 000 euros le m2, un prix inimaginable dans le marché "libre".
Si la Bretagne est la région de France qui a prévu le plus de logements en bail solidaire, c'est au Pays basque, à Espelette, que les premiers logements ont été livrés en décembre.
"En deux ans, 20 organismes OFS ont été mis en place, mon souhait est de continuer à appuyer fortement les collectivités dans la création de cette offre nouvelle d'accession à la propriété", a déclaré le ministre chargé de la Ville Julien Denormandie, présent lors de l'inauguration, précisant que 8 400 logements de ce type étaient programmés en France.
