Malgré l'épidémie de Covid-19, le secteur de l'immobilier en Indre-et-Loire a bien résisté en 2020. Les retards accumulés pendant les confinements ont pu être rattrapés. Il y a eu moins de ventes mais des prix en hausse. En 2021, on note une baisse du nombre de biens.
À en croire les professionnels de l’immobilier d’Indre-et-Loire, le pire a été écarté pour l'année 2020. Selon la chambre interdépartementale des Notaires du Val de Loire, les ventes ont baissé de 7,9 % en 2020 : - 34 % pour les appartements neufs (à cause des retards de chantiers dus aux confinements), - 9,1 % pour les appartements anciens, - 2,2 % pour les maisons anciennes, - 6,2 % pour les terrains à bâtir. "La baisse est moins importante que ce que l’on craignait", résume Cyril Decoux, directeur de trois agences Era immobilier à Tours. En 2020, il a comptabilisé 114 ventes contre 124 en 2019.
Quant aux notaires, ils qualifient l'an dernier de "mouvementé mais résilient". Au printemps, lors du premier confinement, les ventes ont chuté de 60 %. Visites interdites, agences fermées, tout a été mis en pause. Mais la reprise a été fulgurante. "En juin, on a fait le meilleur mois depuis sept ans, depuis l’ouverture de l’agence", souligne Cyril Decoux. "Les acquéreurs ont été un peu euphoriques. On visitait, ils faisaient une offre. On a même fait des ventes sans visiter".
"S’il y avait un bout de pelouse, les biens se vendaient"
Même engouement dans l’ouest du département. Le mois de juin a été "une grande folie", se souvient Julie Fèvre, directrice de Square habitat Touraine Poitou. Elle dirige sept agences dont celle de Chinon, Bourgueil ou encore Langeais. "Dès le 11 mai, quand on a déconfiné, les agendas se sont très très vite remplis. Et ça ne s’est jamais arrêté". Dans le secteur, ses agents immobiliers vendent essentiellement des maisons. Ce type de bien était toujours aussi prisé en 2020.
À Tours et dans ses environs, comme dans les autres grandes villes, la demande a évolué. Après des semaines enfermé dans de petits espaces dans les zones urbaines, l’envie de verdure s’est fait sentir. "En juin, on n’a quasiment pas vendu d'appartements", se rappelle Cyril Decoux. "Ou alors des rez-de-jardin qui ne se vendaient pas facilement à l’époque parce que ce ne sont pas les plus demandés normalement. S’il y avait un bout de pelouse, les biens partaient alors que ça faisait plusieurs mois qu’on n’arrivait pas à les vendre".
Pas de vague parisienne
De profession intermédiaire, âgés d’une trentaine d’années, les primo-accédants n’ont pas déserté les agences immobilières. Comme les années précédentes, ils ont fait partie de la clientèle de Julie Fèvre. Dans l’ouest du département, ils trouvent "des prix plus appropriés que la première ou deuxième couronne de Tours". Il y a aussi ceux qui cherchent une nouvelle habitation pour avoir un espace plus grand, souvent avec des extérieurs. C’est ce qu’a observé Cyril Decoux à Tours.
Ils prenaient la poudre d’escampette du centre-ville. Ils sont allés vers Chambray, Joué, même un peu plus loin.
Quid des Franciliens ? "Ils achetaient sur des deuxièmes couronne de Tours en résidence secondaire, comme à Savonnières, Ambillou, Esvres-sur-Indre, qui ne sont pas des communes très dynamiques de Tours", poursuit Cyril Decoux. Mais selon les notaires d’Indre-et-Loire, 80 % des acquéreurs sont originaires du département. Avec la présence du TGV, Tours était déjà un secteur recherché par cette clientèle. Contrairement au Berry, où de plus en plus de Parisiens se sont tournés vers ce secteur, la crise n’a pas fondamentalement rebattu les cartes pour la Tourraine.
Des prix en hausse sur tous les types de biens
Si le volume des ventes a baissé, les prix ont, eux, bien augmenté. Selon les notaires d’Indre-et-Loire, comptez + 1,1 % pour les maisons anciennes. Sans surprise, les zones les plus chères du département se situent à Tours jusqu’à sa seconde couronne, avec 230 000 euros le prix de vente de médian. 155 000 euros pour le Nord de l’Indre-et-Loire. 134 500 euros pour le secteur de Chinon. À Loches et ses environs, une maison s'achète environ 120 000 euros.
Pour Cyril Decoux, c’est le comportement des acquéreurs qui expliquent la hausse des prix. "On a eu des gens qui achetaient au prix sans négocier, parce que l’euphorie du déconfinement et la peur que le bien ne leur revienne pas. On avait 1 bien pour 4 acheteurs". "La prise de décision était plus rapide", commente Julie Fèvre. "Mais c’était obligatoire. Les biens partaient très vite. Quand ils restaient en vente trois mois sur le marché auparavant, là, quand on est sur un prix de marché, en quinze jours, 1 mois, le bien est vendu".
Pour les appartements, la hausse est encore plus significative : + 8,9 % le prix au m² carré médian pour les appartements anciens. À Tours, elle est plus prononcée, la faute à un marché tendu, particulièrement animé par les investisseurs. Le centre et le sud de la ville tourangelle, près des universités, sont les secteurs les plus recherchés. "On a beaucoup de gens qui veulent acheter, pour faire de la colocation ou du Airbnb", observe Cyril Decoux. La pierre, une valeur refuge.
En période de doute et de manque de visibilité, les Français épargnent, pas seulement sur le Livret A mais aussi en immobilier. Et là, le rendement est meilleur que ce que peuvent faire les placements financiers. Ils rapportent 0,5 %. La rentabilité d'un investissement immobilier est rarement en dessous de 4 à 5 %.
En 2021, de moins en moins de biens sur le marché
Selon les agents immobiliers que nous avons contactés, l'année 2021 a démarré sur les mêmes bases que 2020. Les clients sont bien présents, d'autant que les conditions d’attribution ont été à nouveau modifiées. Un acheteur peut emprunter sur 25 ans maximum mais son taux d’endettement peut aller jusqu’à 35 %, là où il était auparavant fixé à 33 %. Avec des crédis à des taux très bas, la concurrence entre les banques est plus que jamais une réalité.
Les interrogations se concentrent sur le volume de l'offre. "On avait des stocks 70 / 80 biens à vendre. Maintenant, on tourne autour de 20 à 30 biens", calcule Julie Fèvre. Alors comment inciter les propriétaires à séparer de leurs maisons ou leurs appartements ? "Ce seront les vrais motivés qui vendront, estime Cyril Decoux. On parle des 4 D : décès divorce, dettes, déménagement. Eux, ils n’ont pas le choix, il faut qu’ils vendent. Il y aura moins de ventes de confort". "Si les prix montent légèrement, ça peut redynamiser et reconvaincre les vendeurs que c’est le moment de les mettre sur le marché", plaide Ludovic Dagois.
