Passoires thermiques : comment l'achat d'un logement classé G peut se transformer en opportunité

Depuis le 1ᵉʳ janvier 2025, les logements mis en location doivent au minimum avoir un diagnostic de performance énergétique (DPE) étiqueté F. Désormais, les logements notés G ne peuvent plus être remis en location. Un dispositif gouvernemental qui vise à réduire la mise en location de passoire thermique et qui n’est pas sans conséquence sur le marché de l’immobilier.

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Il est l’un des premiers critères que regardent les futurs locataires ou propriétaires d’un bien immobilier : le DPE. Le diagnostic de performance énergétique prend, depuis sa création en 2006, de plus en plus de place dans le choix d’un logement. Réalisé par un diagnostiqueur certifié, il est obligatoire pour la vente ou la location d’un logement. « Aujourd’hui, toutes les locations en classement G sont interdites, explique Murielle Tombois, responsable de l’agence Justimmo 08 à Charleville-Mézières. Ce qui veut dire que si le locataire part et que le propriétaire ne refait pas de travaux énergétiques, on ne peut pas le relouer ensuite. »

Pour les agences qui s’occupent de la location de biens, la mesure ne les a cependant pas prises de court. « Déjà depuis l’année dernière je refuse les biens en G, continue Murielle Tombois. Et pour les biens en F, je demande dès à présent aux propriétaires d’effectuer des travaux, sinon je ne les mets pas en location. » En effet, pour le moment les biens classés F sont toujours disponibles à la location, mais ne le seront plus à partir de 2028. Trois ans qui permettent d’anticiper des travaux.

Cependant, les logements classés G ou F sont pareillement qualifiés de « passoires énergétiques » par le gouvernement. « Pour ces deux lettres, les loyers sont gelés, détaille Anya Bourgoin, négociatrice en location chez Descroix immobilier. Donc les propriétaires sont, d’une certaine manière, perdant, ce qui les incite à faire les travaux d’eux-mêmes, avant de ne plus pouvoir louer leur bien. »  Un objectif qui s’inscrit clairement dans la politique de l’Etat pour « réduire la consommation d’énergie des bâtiments et limiter les émissions de gaz à effet de serre ».

Un dispositif diversement apprécié par les propriétaires. Chez Justimmo.08, Murielle Tombois constate que les détenteurs de biens locatifs ont plutôt bien accepté ces rénovations : « On n’est pas sur Paris où l’on fait du remplissage. Charleville-Mézières, c’est une petite ville, tout le monde se connaît et se côtoie donc les gens sont bienveillants. » Surtout qu’avec la hausse des prix de l’énergie, les DPE sont scrupuleusement scrutés par les potentiels locataires. D’autres propriétaires ont, en revanche, décidé de se séparer de leur bien, ne pouvant plus les louer. « On a eu quelques propriétaires qui ont décidé de vendre leur bien parce qu’ils étaient classés en passoire thermique, mais ça reste minime », confirme Anya Bourgoin.

Grand DPE, faible prix

Pour ce qui est d’acheter un bien classé F ou G il y a, là aussi, quelques difficultés. « Les banques demandent tout un tas de document, pour l’acquisition, qui rendent les choses assez chronophages et drastiques : des DPE projetés, les travaux qui vont être faits, des devis, etc, indique Mathieu Denaene, responsable de l’agence Descroix Immobilier à Charleville-Mézières. Elles veulent une vraie projection et encore plus pour de l’investissement. » Des démarches qui ne freinent pas forcément ce type d’achat, mais qui les rendent plus compliquées.

D’autant que les prix pour des logements mal isolés sont plutôt intéressants. Si l’écart de prix entre un logement F ou G et un D se lisse avec les travaux, ces derniers permettent cependant de mettre le logement entièrement à son goût. « Si on achète 50 m2, à Charleville, en D, quelque chose de plutôt pas mal, on peut en avoir pour 80 000€, explique Mathieu Denaene. Si on est en G, 50 m2, on peut l’acheter peut-être 40 000 – 50 000€ et avec 30 000€ de travaux on ne refait pas que le diagnostic, on peut refaire la totalité des travaux sur 50 m2 et faire quelque chose vraiment à son goût. »

Acheter une passoire thermique peut donc être une belle opportunité pour des acquéreurs qui n’auraient pas peur des travaux. Et Murielle Tombois, le constate, ils sont de plus en plus nombreux, « beaucoup de personnes se lancent désormais eux-mêmes dans la rénovation, notamment grâce à des tutos. Les gens ne sont plus à être dépendants d’entreprises, ce qui les freine moins. » D’autant que le nombre de biens sur le marché immobilier devrait légèrement augmenter avec cette nouvelle directive puisque tous les propriétaires de biens en location n’ont pas les moyens de les rénover pour les mettre aux normes.

« Après il faut aussi que les vendeurs acceptent d’entendre que leur bien est un peu moins cher parce qu’il est dans cette classe-là, constate Mathieu Denaene, responsable de l’agence Descroix. Un DPE G ou F va forcément avoir un impact négatif sur le prix de vente. S’ils vendent une maison des années 1920, ils se doutent bien que s’ils n’ont pas refait l’isolation intérieure ou extérieure, même si leur système de chauffage est bon, ils ne seront pas notés A ou en B. » D’éventuels travaux qui donnent une marge de négociation supplémentaire pour de futurs acquéreurs.

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