Une bonne partie des bacheliers savent désormais où ils vont faire leurs études l'an prochain. C'est le moment où ils se mettent en quête d'un appartement pour la rentrée prochaine. Voici des conseils pour vivre sereinement son entrée dans un premier appartement.
Devenir locataire n'est pas une mince affaire. Et il faut faire attention à quantité de détails avant et après la signature d'un bail pour éviter les erreurs, cumuler les problèmes et se retrouver mal dans son logement.
Islam Oumghar est juriste conseil à l'agence départementale d'information sur le logement de Mulhouse (ADIL 68). Elle répond à nos questions.
Est-il possible de devenir locataire sans garant ?
Le garant, c'est une personne physique ou morale qui assure le bailleur qu'il pourra se tourner vers lui si le locataire ne paie pas son loyer. Mais comment faire si on ne connaît personne qui peut jouer ce rôle (il faut être en CDI ou propriétaire d'un logement, par exemple) ?
Des dispositifs gratuits existent pour aider les jeunes et les salariés à accéder à la location.
Il y a la garantie VISALE, c'est une aide accordée par Action logement et qui protège le bailleur de tout impayé de loyer ou de charge pendant toute la durée du bail. Les étudiants ou alternants de moins de 30 ans peuvent y accéder, tout comme certains salariés. Pour savoir si vous êtes éligibles, faîtes le test sur le site de visale.fr.
Peut-on avoir une aide si le loyer ou le dépôt de garantie sont trop élevés ?
Plusieurs mesures existent : fonds de solidarité pour le logement (dépôt de garantie ou même pour trouver un garant), les APL ou AL (allocations logements), le locapass et le mobilijeunes.
Toutes ces aides sont délivrées par la CAF, sur leur site il est possible de trouver toutes les informations, selon ses revenus et sa situation.
Un simulateur est disponible en ligne.
Le dépôt de garantie équivaut à un mois de loyer hors charge maximum dans le cas d'un logement vide, et à deux mois maximum pour un meublé. De nombreux bailleurs exagèrent ce montant.
Que faire si le bailleur ne propose pas d'état des lieux d'entrée ?
Ce n'est pas une obligation légale, mais le locataire peut le demander. Cela évitera que tout ce qu'il découvre après son arrivée ne lui soit imputé. C'est un inventaire fastidieux et qui demande du temps, mais il est nécessaire.
Attention de ne pas le faire de nuit ou dans un appartement sans électricité ! Il faudra aussi tester l'électroménager et pointer tous les défauts ou problèmes relevés.
Tout ce que le locataire découvrira après l'état des lieux pourra être aussi pris en compte : il lui suffira d'écrire un courrier au bailleur avec accusé de réception dans les 10 jours après l'état des lieux d'entrée pour indiquer un frigo trop bruyant, une machine à laver défectueuse, une tâche importante ou un volet roulant cassé.
Quels meubles doivent être présents dans un logement meublé ?
Dans les meublés, le bail et les conditions de sortie sont différents d'un bail classique. Et la liste d'équipement doit être annexée au bail ou doit être présente dans l'état des lieux spécifique qui pointe ces éléments et leur état.
Sinon le logement serait requalifié en non-meublé.
La liste des meubles qui doivent être présents dans un meublé a été fixée par un décret.
Que faire si le propriétaire veut venir dans le logement loué ?
Pendant toute la durée de la location, le logement est le domicile du locataire et le bailleur n'a pas le droit de s'y introduire sans son accord ou en son absence. Et si le locataire refuse, c'est son droit.
Le bailleur pourra éventuellement garder un double des clefs mais il ne pourra pas les utiliser. Sinon il s'agit d'une violation de domicile et le locataire pourra porter plainte pour violation de domicile, ce qui est passible d'un an d'emprisonnement de 15.000 euros d'amende (article 225-4 du Code pénal).
La loi du 6 juillet 1989 stipule que le bailleur doit assurer la "jouissance paisible du logement", donc il ne peut pas venir à l'improviste.
Par contre, l'article 7 de cette même loi oblige le locataire à permettre l'accès à son logement pour toute amélioration de la performance énergétique ou la réalisation de travaux nécessaires.
Quel préavis ?
Pour un logement vide, le préavis est de trois mois. Mais il passe à un mois dans les zones tendues (à Strasbourg ou dans certaines grandes villes).
Le préavis passe également à un mois dans toutes ces situations :
- si le locataire part dans un logement social, s'il a des conditions professionnelles particulières (début d'une alternance...)
- si son état de santé l'oblige à quitter son logement
- s'il est victime de violence au sein de son couple ou de sa famille (avec une procédure spécifique)
- s'il signe son premier emploi
- s'il est muté ou licencié par son employeur
- s'il est bénéficiaire du RSA ou de l'allocation adulte handicapé
Il faut alors faire un courrier recommandé pour déposer son préavis raccourci sans oublier de dire pour quel motif et sans omettre de joindre le justificatif.
Pour un meublé ou un meublé mobilité, le préavis est d'un mois uniquement.
Attention aux locataires qui donnent à leur bailleur leur congé verbalement : le propriétaire sera alors en droit d'exiger les loyers suivants, rien n'aura été fait tant que le locataire n'aura pas envoyé une lettre recommandée avec accusé de réception, ou alors par huissier ou alors en remettant un courrier en mains propres à son bailleur contre une signature de celui-ci. "Chaque année, de nombreux locataires nous appellent en catastrophe, ayant signifié leur congé oralement uniquement", rappelle Islam Oumghar.
Est-ce que le locataire peut refuser les visites de son logement ?
Les visites du logement sont interdites le samedi, dimanche et jours fériés. Et elles ne pourront pas dépasser plus de 2h par jour.
Une solution à l'amiable peut être trouvée en dehors de ces horaires. Sinon, le bailleur peut saisir le conciliateur de justice (de sa mairie ou d'une mairie alentour, ou alors à la maison de la justice et du droit).
Que faire si le locataire a un doute sur l'état des lieux de sortie ?
Il ne faut surtout pas signer ! C'est le conseil que donne la juriste. Qu'il s'agisse d'un état des lieux ou d'un bail sur lequel on a des doutes, "mieux vaut ne pas signer et contacter l'ADIL pour demander conseil".
Pour un état des lieux d'entrée, on peut encore faire un courrier pour rajouter ses remarques. Ce qui n'est pas possible pour un état des lieux de sortie. Une fois celui-ci signé, c'est trop tard pour avoir des doutes.
Si le locataire et le bailleur ne sont pas d'accord pour établir l'état des lieux de sortie, l'un d'eux peut faire appel à un huissier de justice : il y aura alors une répartition 50/50 pour les frais d'huissier, s'il n'y a pas de possibilité de faire ça à l'amiable et de façon contradictoire.
Que faire si le bailleur ne restitue pas le dépôt de garantie ?
Après l'état des lieux de sortie, le bailleur a un mois pour restituer le dépôt de garantie s'il y a ni dégradation ni défaut d'entretien, et deux mois pour le restituer s'il y a des problèmes.
Une partie ou la totalité du dépôt de garantie pourra être conservée par le bailleur mais il sera obligé de faire un courrier à son locataire pour lui expliquer et lui donner une copie des factures.
Si la somme n'est pas versée dans les temps et qu'aucune facture n'est envoyée au locataire, celui-ci peut alors lui faire un courrier recommandé avec accusé de réception pour mettre en demeure le bailleur de restituer la somme ou de fournir les justificatifs.
Sans réponse, le locataire pourra ensuite saisir la commission départementale de conciliation chargée de régler tous les litiges liés aux dépôts de garantie.
Quelques outils supplémentaires
Dans certaines villes en tension, quelques arnaques ont été décrites, à Strasbourg par exemple, où un appartement avait été mis en vente par une personne qui n'était pas propriétaire du logement.
Pour éviter cela, il existe une plateforme dossierfacile.fr qui permet au locataire d'y déposer gratuitement tous ses documents. De l'autre côté, le bailleur pourra accéder à ces documents sur lesquelles un filigrane sera apposé, rendant impossible leur réutilisation à d'autres fins. Autre avantage, le locataire saura aussi quelle pièce manque et pourquoi son dossier n'est pas retenu.
Et en cas de fraude, vous pouvez porter plainte ou vous renseigner sur le site gouvernemental service-public.fr. Pour une arnaque ou un contenu frauduleux, vous pouvez le signaler sur ce même site. Vous pouvez aussi joindre Info Escroqueries du lundi au vendredi de 9h à 18h30 au 0 805 805 817.
Lors d'une visite d'un logement, vous pouvez vous faire accompagner, notamment par un proche plus expérimenté, pour vous aider à repérer les logements non-conformes à la législation.
