Alors que l'année 2023 battait des records, le marché de l’immobilier s’effondre à Toulouse. Le volume des ventes a chuté de 28%, un retour en arrière de 10 ans. Les transactions des appartements neufs ont baissé presque de moitié. Pour la première fois, une baisse des prix est constatée sur l’ensemble des biens.
Les chiffres de l'immobilier sont tombés, et les notaires sont inquiets à Toulouse (Haute-Garonne). La profession subit en effet de plein fouet l'arrêt des projets immobiliers et la dégradation du marché. En un an, les chiffres sont revenus à ceux enregistrés en 2014. Une baisse généralisée, les ventes s'effondrent sur tous les types de biens.
Tous les signaux sont donc au rouge. Les acquéreurs sont moins nombreux, plus exigeants et les professionnels du secteur ne s’attendent pas à une éclaircie avant plusieurs mois.
Dans l'ancien ou le neuf, les transactions baissent
Tous les biens sont touchés par la baisse du volume des ventes. En tête, les appartements neufs dont les transactions diminuent presque de moitié : 2 910 ventes cette année pour 5 340 l'année dernière. Une baisse expliquée par la chambre des notaires de la Cour d'appel de Toulouse : "Conséquence directe du tarissement du nombre d’appartements neufs mis en vente ces dernières années et de la fin des dispositifs fiscaux".
En deuxième position, les terrains à bâtir qui frôlent aussi une baisse de moitié des ventes."ll y a une quinzaine d’années, acheter un terrain à bâtir pour y construire la maison de son choix était encore le souhait de beaucoup de foyers. Aujourd’hui, la conjoncture a fait évoluer les mentalités qui se tournent de moins en moins vers ce procédé pour devenir propriétaire.", explique Me Frédéric Giral. Et cette année, personne n'est épargné. Les ventes de biens "anciens" connaissent une baisse de près de 20%.
Des baisses de prix mineures dans l'ancien
Si en 2021/2022 les prix des appartements anciens avaient augmenté, ils sont aujourd'hui en baisse, même si celle-ci reste mineure au regard du volume des ventes. "La baisse que nous annoncions en mars 2024 est là. Elle reste cependant très mesurée, avec -2,4% du prix au m2 médian sur l’ensemble du département et des prix en très légère baisse sur la commune de Toulouse, avec -0,9%.", précise Henri Chesnelong, délégué en charge de l’immobilier. Dans les quartiers toulousains, quatre quartiers restent à plus de 5000€/m2. Saint-Aubin et Saint-Cyprien, passent cette année en dessous de ce seuil de référence.
Du côté des maisons anciennes, cette année une première baisse des prix est constatée (-5.3%) avec un prix médian à 270 000€. "Toulouse a davantage de mixité de biens que des villes comme Balma ou Quint-Fonsegrives, qui ont une offre plus homogène de maisons anciennes, ce qui explique des écarts de prix médians pouvant aller jusqu’à 100 000€.", précise Me Frédéric Giral délégué en charge de l’immobilier.
Les Haut-Garonnais de 30-39 ans achètent
S'il y a bien un aspect du marché de l'immobilier qui ne change pas, c'est celui des acquéreurs. Les Haut-Garonnais de 30 à 39 ans sont ceux qui achètent le plus (à hauteur de 78%). "On note cependant que la part du « cœur d’acheteur », que sont les 30-39 ans (29%) et les 40-49 ans (22%), amorce une baisse, là où les 60 ans et plus gagnent des parts (15,5% cette année, contre 13% l’an passé). Moins dépendants financièrement des crédits, ils n’achètent pas sur les mêmes communes et privilégient les secteurs attirant moins les plus jeunes (secteur de Boulogne-sur-Gesse, Luchon ou encore Saint-Gaudens)."
Quelles perspectives d'évolution ?
Le marché de l'immobilier devrait se stabiliser, que ce soit au niveau du volume des ventes et des prix. "Sans grand bouleversement, tout laisse à penser que la situation va se poursuivre ces prochains mois. Il est annoncé une nouvelle baisse des taux pour la fin de l’année, cela finira par avoir un effet positif sur le marché, mais ce ne sera pas immédiat.", explique Me Frédéric Giral. "Il est aussi important de rappeler que le marché du neuf d’aujourd’hui à un fort impact sur le logement de demain. Quand bien même ce marché repartait dès demain, le temps que les programmes immobiliers sortent de terre, nous vivrons une très forte période de creux, ce qui a un impact sur la tension globale du marché du logement, et notamment de la location." complète Me Henri Chesnelong.
