Du jamais vu pour selon les professionnels de l'immobilier. Déjà en crise en 2023, le marché du logement neuf accuse une nouvelle baisse au premier semestre 2024 dans l'aire toulousaine. L'offre ne cesse de diminuer. 1460 logements ont été mis en vente pour le premier semestre 2024 contre 2250 en 2023.
Le marché du neuf reste en crise dans l'aire urbaine toulousaine. C'est en tout cas ce qui ressort du dernier rapport de l'ObserveR de l'immobilier toulousain dont la vocation est de donner une vision du marché du neuf. Cette association regroupe des promoteurs qui enregistrent et partagent toutes leurs données. Le bilan est alarmant pour le 1ᵉʳ semestre 2024 tandis que "le pire reste à venir" selon Mickaet Merz président de l'ObserveR de l'immobilier toulousain.
Crise du logement neuf
Les chiffres sont sans équivoque à Toulouse : 1460 logements ont été mis en vente lors du premier trimestre 2024 dans l'aire toulousaine. C'est 35% de moins que sur la même période en 2023 déjà considérée comme une année morose. Dans la communauté d'agglomération du SICOVAL, 36 communes situées en zone périurbaine entre Toulouse et le Lauragais, on parle là d'effondrement des mises en vente. 25 logements pour les 6 premiers mois de l'année contre 270 en 2023 et 380 en 2002. En une seule année, les volumes ont donc chuté de 91%.
Moins de biens proposés à la vente et moins de vente tout cours. En deux ans, cette étude met en lumière une baisse de 60% des transactions. Du jamais vu pour les professionnels.
"On est clairement dans une situation de sous-production de logements. Le second semestre 2024 sera encore pire ! On construit deux fois moins de logements depuis 2023 par rapport à une année normale et même 65 % de moins par rapport aux très bonnes années qu'ont été 2017 ou 2018. C'est du jamais vu et selon moi le pire n'est pas atteint", se désole Mickael Merz. ! Ce professionnel met en garde : les conséquences se traduiront par des difficultés de logements dans des villes déjà en tension.
"Toulouse est une ville dynamique. Il faudrait 7500 nouveaux logements chaque année. Et on est loin du compte! Cela se traduira par un marché locatif saturé et des difficultés d'achats"
Mickael Merz, président de l'ObserveR de l'immobilier toulousain
Les origines de la crise
La crise du logement qui touche la métropole toulousaine n'est pas unique. Le même phénomène se retrouve du côté de Montpellier ou Bordeaux. La crise toucherait aussi d'autres pays. "Partout dans le monde, la hausse du prix des matériaux de construction a été sensible. L’inflation suivie de la hausse des taux d'intérêt a mis le marché du logement en difficulté", précise Mickaël Merz.
S'ajoutent à cela d'autres problématiques. "Autrefois, pour construire, on étalait les villes. Aujourd'hui, avec la loi ZAN qui prévoit zéro artificialisation des sols, on doit construire la ville sur la ville. C’est-à-dire acquérir des biens, des maisons, des bureaux des entrepôts que l'on démolit pour reconstruire. Le foncier est donc plus cher qu'une terre agricole !", nous explique le président de l'OberveR.
Une pénurie de logements à venir
Pourtant, chacun peut avoir le sentiment que la construction de logements neufs se porte bien, Toulouse et alentour. Mais Mickael Merz nuance. " Une grue qui travaille aujourd'hui, c'est une vente signée il y a deux ou trois ans ! On achète un terrain, on demande un permis, on construit... Entre le lancement d'un projet et sa mise en vente, il faut compter deux à trois ans. Le problème aujourd'hui c'est qu'on ne dispose plus de logement à vendre et que nous n'avons pas lancé de nouveaux projets. La crise va donc durer encore plusieurs années. Ce qu'on ne met pas en chantier aujourd'hui, c'est autant de logements qu'on ne livrera pas dans les années qui viennent."
Vers une relance du logement ?
La récente étude de l'ObserveR met parallèlement en lumière une certaine stabilité des prix. Autour de 4750 euros le M2 en collectif libre, soit une légère baisse de 0,4%... C'est malgré tout 6% de plus qu'en 2022. Mais dans ce contexte de crise, les prix vont inexorablement grimper selon la loi de l'offre et de la demande.
Pour Mickael Merz, cela posera à court terme des questions sociales et économiques. "Comment vont faire les entreprises toulousaines qui veulent embaucher s'il est impossible de loger des collaborateurs !", explique-t-il.
Selon lui, si la situation est grave, elle implique une prise de conscience. "Aux États-Unis, en Allemagne, on parle déjà de plans logements. Pas encore en France. Je me dis que les statistiques sont tellement dramatiques que le nouveau gouvernement va devoir avoir une prise de conscience pour améliorer la situation. Il faut une politique incitative, que ce soit pour construire du logement social, pour les investisseurs."
Une prise de conscience urgente, indispensable selon les professionnels, au risque de se retrouver dans une situation de pénurie de logements similaire à ce que l'on a pu connaître dans les années 50.
