Blocage des loyers pour les "passoires thermiques" : Toulouse dans le Top 10 des villes les moins impactées

Ce 24 août, le blocage des loyers entre en vigueur à Toulouse. Cette mesure vise uniquement les propriétaires de "passoires thermiques", c’est-à-dire d’appartements ou de maisons mal isolés et donc trop gourmands en énergie. Une étape avant l’interdiction de mise en location.

Le mois d’aout est toujours marqué par une évolution des indicateurs économiques : hausse du SMIC, évolution de la rémunération du livret A… Mais en 2022, ce sont les propriétaires bailleurs qui sont en "première ligne". À partir du 24 aout, les loyers sont bloqués s’agissant de la relocation ou de la reconduction des baux s’agissant des "passoires thermiques".

Un blocage des loyers, dernière étape avant l'interdiction de la location

En France, 4.8 millions de logement (dont 17% de résidences principales) sont étiquetés  F ou G. Autrement dit, leur consommation énergétique est supérieure à 331 KWh par m2 et par an. En application d’une loi votée le 22 août 2022, il est donc interdit d’augmenter les loyers de ces habitations. Il s’agit d’une étape simple. À partir de 2025, la location de "passoires thermiques" sera tout simplement interdite. Et à terme, c’est la vente de ces biens qui pourrait être impossible. 

Un blocage anticipé par les propriétaires

Toulouse figure parmi les 28 villes françaises concernées. La ville rose a déjà anticipé l’application de la nouvelle législation. Pour échapper au couperet, de nombreux propriétaires ont décidé de vendre leur bien. Selon une étude de Se Loger, les ventes de ce type de bien ont augmenté de 43% en 2021.

Un boom identique s’est produit sur le marché immobilier dans d'autres villes concernées par le blocage des loyers. À Toulouse, le phénomène n’a pas atteint les 74% de ventes supplémentaires comme à Rennes. Mais, dans la capitale de l’Occitanie, les bailleurs ont pris les devants.

La perte de valeur locative n’est d’ailleurs pas la seule explication. Il s’agissait également d’éviter un investissement supplémentaire. Pour faire passer une habitation de la catégorie G (passoire thermique) à la catégorie D (bonne performance énergétique), il faut dépenser en moyenne 50.000 euros.

Tous les propriétaires bailleurs ne pouvaient pas ou ne voulaient pas assumer un tel niveau d’investissement. Le marché locatif toulousain est dynamique. 38% des habitants de la 4e ville de France sont locataires et le montant des loyers a littéralement bondi depuis 2016. Il se situe actuellement entre 11 et 17 euros le mètre carré selon les quartiers.

Malgré cela, la vente d’une "passoire thermique" était plus simple qu’une transition énergétique coûteuse. De fait, de nombreux propriétaires qui devaient tomber sous le coup d’un blocage des loyers ne sont plus (et pour cause) concernés par la nouvelle législation.

Autre limite au blocage des loyers à Toulouse : le nombre limité de ces passoires thermiques.

Les "passoires thermiques", un phénomène limité à Toulouse

Avec 7,3% "de passoires thermiques", Toulouse figure dans le Top 10 des villes les moins impactées par le phénomène. L’autre métropole d’Occitanie, Montpellier, fait d’ailleurs figure de bon élève avec 7,2% de logement en catégorie G et F.

Dans la ville rose, on est très loin des très mauvais chiffres (supérieur à 20%) de Paris et de l’Ile de France. Toulouse construit massivement de nouveaux logements. Ce dynamisme a un coût avec une forte inflation du foncier. Les promoteurs s’arrachent à prix d’or la moindre parcelle pour faire sortir un logement collectif.

Cette "folie" immobilière a au moins une vertu. Les nouveaux logements ne sont pas, par définition, des passoires thermiques.

Le calendrier

  • 2022 interdiction d'augmenter le loyer des logements étiqueté F ou G
  • 2025 interdiction de louer un logement étiqueté G
  • 2028 interdiction de louer un logement étiqueté F
  • 2034 interdiction de louer un logement classé E