Selon les récents rapports de l'Observatoire des loyers de l'agglomération parisienne et de la Fondation Abbé Pierre, l'encadrement des loyers n'est toujours pas respecté par l'ensemble des bailleurs privés à Paris. Les plus petits logements sont les plus concernés par ces dépassements excessifs.
780 euros pour 11m2 mansardés, 1 400 euros pour 45m2, 5 000 euros pour 80m2… Les annonces du parc locatif privé parisien en font déchanter plus d'un, au moment de trouver un appartement dans la capitale. D'autant que le dispositif d'encadrement des loyers est loin d'être respecté par tous, à en croire le dernier rapport de l'Observatoire des loyers de l'agglomération parisienne (Olap), publié ce mardi. En effet, en 2021 30% des baux non meublés recensés par l'Olap dépassent le prix maximum permis par l'encadrement des loyers, soit 4% de plus qu'en 2020.
Un bilan plus positif en 2022 ?
Pour Ian Brossat, maire adjoint de Paris en charge du Logement, le rapport de l'Olap, qui se base sur l'étude de 574 logements en 2021, est à mettre en perspective avec les données de la Fondation Abbé Pierre publiées dans son deuxième baromètre 2022 de l'observatoire de l'encadrement des loyers. "La fondation constate une évolution plus positive cette année, même si quelle que soit la source, il y a encore trop de loyers excessifs à Paris", explique le porte-parole du parti communiste.
Ce deuxième baromètre, qui se base sur plus de 10 000 annonces recensées entre août 2021 et août 2022 fait état d'une "amélioration", puisque 31% des annonces "dépassent le loyer-plafond légal", contre 35% l'année précédente, soit une diminution de 4 points.
Petites surfaces mais grands perdants
L'Olap et la Fondation Abbé Pierre relèvent tous deux que les dépassements sont plus fréquents à mesure que la surface des biens loués diminue. Selon l'Olap, 30% des logements d'une pièce dépassent le plafond, contre 23% des deux-pièces, 21% des trois-pièces et 22% pour les appartements de quatre pièces ou plus. Et pour les logements de moins de 20 mètres carrés, six sur dix sont hors des clous, relève l'observatoire.
Une situation qui s'explique par "la grande hétérogénéité de surface du parc des 1 pièce composé à la fois de chambres de service et de studios. Les bailleurs peuvent alors pratiquer, pour les très petites surfaces, des loyers au m² élevés tout en proposant un loyer mensuel accessible", avancent les auteurs de l'étude.
Selon la Fondation Abbé Pierre, "68 % des logements de moins de 20 m² font apparaître des valeurs supérieures aux taux légalement fixés". Pour Ian Brossat, le fait que les plus petites surfaces soient celles où le mètre carré est le plus cher justifie le besoin de contrôles fréquents, dans la mesure où ces petits logements profitent "aux jeunes travailleurs, aux étudiants", et aux ménages modestes.
Le dépassement, toutes surfaces confondues, est estimé à 192 euros par mois selon la fondation, contre 196 euros pour la période précédente. "Une ponction annuelle de plus de 2 300 euros par an pour les locataires qui les subissent."
Le baromètre met également en avant une "géographie inégalitaire" de l'encadrement des loyers. Avec une concentration des annonces non-conformes à l'ouest et au centre de Paris. Le XVIe arrondissement est en tête de liste avec 46,3% d'annonces dont le loyer dépasse le prix maximum autorisé, contre "seulement" 15,5% dans le XIIIe arrondissement.
Est-ce légal ?
Dans certains cas, le dépassement du loyer maximum autorisé est légal. En effet, des détournements sont possibles grâce au "complément de loyer", qui désigne les dépassements autorisés si le logement en location possède des caractéristiques de localisation ou de confort particulières comme une terrasse, la vue directe sur un monument ou des équipements luxueux.
Comment mieux faire respecter l'encadrement des loyers ?
Paris compte parmi les "zones tendues", où la demande de logement surpasse l'offre : une situation qui peut être à l'origine d'abus de la part des propriétaires privés. Alors pour limiter la casse, l'adjoint chargé du logement prône "plus de contrôle et de sanctions, si cela s'avère nécessaire".
Problème : "Actuellement, ces compétences sont à la main du préfet qui peut appliquer jusqu'à 5 000 euros d'amende pour une personne physique et jusqu'à 15 000 euros pour une personne morale", explique l'homme politique.
A partir du 1er janvier 2023, cette compétence ne sera plus celle de l'Etat mais celle de la Ville de Paris, et s'accompagnera de la mise en place d'un "outil numérique permettant aux Parisiens de vérifier en direct si leur loyer respecte l'encadrement des loyers", explique dans son baromètre la fondation.
Un changement juridique positif qui sera plus "dissuasif", pour Ian Brossat puisque la Ville pourra mettre en demeure le propriétaire, lui demander de régulariser son bail et de reverser les trop-perçus en cas de non-respect de l'encadrement.
A titre indicatif, entre 2019 et 2022, seules 16 amendes ont été notifiées à des bailleurs, sur les 454 signalements reçus par la Commission Départementale de Conciliation (CDC), selon la fondation Abbé Pierre.
Avec AFP
