Les conseils du notaire : le viager

Qu’est-ce qu’un viager ? Est-ce une vente comme une autre ? Quels sont les risques et les avantages ? Maître Pascal Massip, notaire, répond à nos questions dans 9H50 le matin en Bourgogne-Franche-Comté.
 

Chacun de nous, un jour ou l’autre, a affaire à un notaire. C’est souvent à des moments clés de la vie.

Une fois par mois, le lundi, 9H50 le matin en Bourgogne-Franche-Comté accueille un notaire qui vient nous éclairer sur une question.

Lundi 8 octobre 2018, maître Pascal Massip nous donne les clés pour vendre ou acheter un bien en viager.

En France, environ 9% de la population a plus de 75 ans (source INSEE 2016) et 70 % d’entre eux sont propriétaires. D’autre part le coût de la vie ne cesse d’augmenter, les retraites ne sont pas toujours suffisantes et l’espérance de vie s’allonge.

Vendre son bien en viager peut donc être un moyen d’améliorer son niveau de vie.
 

► Qu’est-ce que le viager ?

Le viager est une véritable vente. Comme toute vente elle nécessite la présence d’un notaire.
Une fois mise en place, le vendeur, appelé "créditrentier", est dépossédé de son bien au profit de l’acheteur, le "débirentier".

Le viager est juste une modalité particulière de versement du prix de la vente.
Son originalité est, qu’au lieu de verser le prix du bien en une seule fois, l’acheteur versera une rente viagère qui s’éteindra le jour du décès du vendeur.
Dans certains cas, une somme de départ appelée "le bouquet" peut être versée comptant.
Il existe deux types de viagers :
• Le viager libre : l’acquéreur dispose dès la signature de la jouissance du bien.
• Le viager occupé : le vendeur garde la jouissance du bien jusqu’à son décès.   
 

Qu’est-ce que l’aléa ?

 
Cette vente particulière comporte un risque juridique, dénommé "l’aléa", sans lequel la vente peut être annulée.
Au départ, personne ne sait quand décédera le "créditrentier". Pour l’acquéreur, le prix d’achat du bien va donc dépendre de la durée de vie du vendeur, il peut faire une affaire ou au contraire payer le bien trop cher.
 

► Comment est fixée la rente viagère ?

Le montant des échéances de la rente viagère est défini dès le départ. Il pourra être indexée chaque année, le plus souvent sur le coût de la construction.
Le montant de la rente doit être réel et sérieux. Il est déterminé en fonction de plusieurs critères :
• La valeur réelle du bien vendu.
• Si le logement est occupé ou non.
• Si un bouquet a été versé ou non au départ.
• De l’âge du vendeur : plus le vendeur est âgé, plus la rente est élevée.

Cette rente annuelle est souvent versée tous les mois ou tous les trimestres.
 

► Quels sont les avantages du viager ?

• Pour le vendeur, le "crédirentier", c’est un moyen de s’assurer un complément de revenu régulier. Dans le cas d’un "viager occupé", il garde la jouissance du bien vendu.

• Pour l’acheteur, le "débitrentier", c’est la possibilité de réaliser un placement, sans avoir recours au crédit.
 

► Que faut-il encore savoir sur le viager ?

• Une fois le contrat de viager signé le bien n’appartient plus au vendeur et ne pourra donc pas être transmis à ses héritiers.

• Le paiement des rentes viagères est garanti.  En cas de non paiement, le vendeur peut poursuivre l’acquéreur et même faire annuler la vente.

• Avec l'aide d'un notaire, les relations entre le vendeur et l’acheteur peuvent être définies, de manière conventionnelle :
 - Dans le cas d’un viager libre, dont l’acquéreur a la jouissance, c’est lui qui acquitte les charges et les taxes liées au logement.
 - Quand le viager est occupé, le vendeur a l’usufruit du bien et traditionnellement, ces frais lui reviennent.


Le viager reste un type de vente encore restreint. S’il intéresse les vendeurs, qui voient un moyen d’améliorer leur niveau de vie, la part de hasard qu’il entraîne fait souvent hésiter les acheteurs.