Meublés de tourisme à Strasbourg : pour une location courte, il faut désormais compenser par un autre logement loué à l’année

À compter du 1er octobre 2024, la réglementation évolue concernant la location des meublés de tourisme à Strasbourg. Les propriétaires vont être soumis à davantage de contraintes. Voici les principaux changements à connaître.

"Dans un contexte de crise aiguë des marchés de l’immobilier et du locatif, il apparaît essentiel de trouver des solutions pour répondre aux besoins de logement de la population"  :  c’est par ce constat que la vice-présidente de l’Eurométropole de Strasbourg en charge de l’habitat, Suzanne Brolly, justifie l’évolution de la réglementation votée au début de l’été par les élus de la ville et de l’agglomération, et qui entre en vigueur au 1 ^er octobre 2024.

En 2023, la Ville de Strasbourg (Bas-Rhin) comptait 3  300 meublés de tourisme destinés à de la location de courte durée pour des occupants de passage. Soit 600 de plus que l’année précédente. Un phénomène en perpétuelle augmentation ces dernières années.

Car ce type de locations, réservables grâce aux plateformes en ligne de type airbnb, abritel ou kayak, se veulent particulièrement rentables. "Lorsque vous avez un bon remplissage comme c’est le cas dans le centre-ville de Strasbourg, vous avez des rendements supérieurs à une location à l’année, explique Frédéric Bernhard, coprésident de la FNAIM (Fédération nationale de l’immobilier) du Bas-Rhin. Vous allez pouvoir louer un 40 m² à 100€ la nuit alors que pour une location classique, on serait plutôt autour de 550€ par mois. Donc le calcul est vite fait : avec seulement six nuitées, vous percevez déjà l’équivalent d’un mois de loyer ."

Pour limiter cette profusion qui pénalise les habitants locaux cherchant des locations à l’année, Strasbourg a donc décidé de durcir sa réglementation, à l’image de Colmar ou Riquewihr, autres communes alsaciennes particulièrement concernées par l’invasion des locations de meublés de tourisme. Ne sont concernés que les meublés de tourisme loués plus de 120 jours par an. Cette réglementation concerne précisément les « changements d’usage » d’un logement meublé pour le faire passer d’un usage d’habitation à un usage commercial.

Compensation obligatoire

A compter du 1 ^er octobre, tout propriétaire souhaitant convertir un logement à usage d’habitation en usage commercial devra obligatoirement en contrepartie faire l’inverse : transformer un local commercial, dans la ville de Strasbourg, en usage d’habitation, avec au moins la même surface.

La ville de Riquewihr (Haut-Rhin) – où un quart du parc immobilier est occupé par des meublés de tourisme – a pris une mesure similaire. En cas de création de logement de tourisme, il faut créer une location à l’année de la même surface. Une mesure qui a fait son effet : depuis son entrée en vigueur, plus aucun meublé de tourisme ne s’est créé dans la commune.

Hausse des surfaces destinées à l’habitation

Autre restriction imposée par la municipalité strasbourgeoise : un bâtiment dans lequel serait créé un logement à usage commercial pour de la location de courte durée devra conserver 80% de sa surface dédiée à l’habitation. En clair, si un immeuble comprend déjà 20% de sa surface destinée à de la location touristique, un propriétaire ne pourra pas créer de location meublée supplémentaire.

Ce seuil à 80% est rehaussé à compter du 1 ^er octobre. La surface d’usage d’habitat était jusque-là fixée à 60% du bâtiment. La mesure ne concerne que les biens situés dans le centre élargi de Strasbourg (voir carte ci-dessous).

Prolongation de durée conditionnée à de la rénovation énergétique

Un bien proposé en location meublée de tourisme dans le centre-ville de Strasbourg ne peut excéder une certaine durée. La nouvelle réglementation n’apporte pas de modification en ce sens : elle reste fixée à six ans maximum. Avec la possibilité d’une reconduction de trois ans, "sous réserve de justifier de travaux d’amélioration ou de rénovation énergétique ayant un impact sur l’amélioration de la qualité du local. Ces travaux devront avoir été effectués après la première autorisation", précise le texte de la délibération votée par les élus strasbourgeois le 24 juin 2024.

A compter du 1 ^er octobre 2024, cette limite de six années renouvelables s’applique aussi aux meublés de tourisme situés dans les quartiers prioritaires de la ville. Ils en étaient exempts jusqu’ici : il n’y avait aucune limite de temps pour louer un studio sur une plateforme en ligne dans ces secteurs de la ville. Cette disposition doit permettre d’accélérer la rénovation énergétique de l’ensemble du parc immobilier de Strasbourg.

En cas de non-respect de la réglementation imposée par la ville aux propriétaires de locations de meublés touristiques, ceux-ci s’exposent à des sanctions pouvant entraîner la nullité du bail, et pouvant aller au pénal jusqu’à un an d’emprisonnement et 80  000 euros d’amende.

"Il nous faut une loi qui limite les niches fiscales"

Mais la municipalité craint que ces contraintes ne soient pas assez dissuasives face à la manne représentée par ce type de locations, plus rentables et plus sûres que de la location à l’année pour un propriétaire. "Avec une location via une plateforme, il y a une garantie de paiement car les clients payent dès la réservation, nous explique un notaire. Alors qu’une location nue est moins sûre. Si votre locataire cesse de vous payer, il a une protection juridique telle que cela devient le parcours du combattant pour un propriétaire qui souhaite mettre fin à la location."

Qu’ils soient de Strasbourg, de Riquewihr ou de Colmar, les élus alsaciens en appellent donc à un durcissement de la législation. "On a besoin d’une carotte fiscale qui fasse que ce soit plus intéressant d’avoir des locataires à l’année plutôt qu’à la semaine, réclame la vice-présidente de l’Eurométropole de Strasbourg. Il nous faut une loi qui nous permette de ne plus avoir de niches fiscales qui favorisent les meublés touristiques plutôt que les logements pérennes."

Une proposition de loi pour durcir cette fiscalité a justement été déposée devant le Parlement. Celle-ci suggère d’abaisser le nombre maximal de jours de location d’une résidence principale de 120 à 90 jours – sans qu’il ne soit fait mention des résidences secondaires. Le texte suggère également de réduire à 30% le taux d’abattement fiscal sur les revenus des meublés de tourisme (contre 50% ou 71% aujourd’hui selon les types et les secteurs des logements) et de contraindre tous les propriétaires de ces locations courtes à un diagnostic énergétique à partir de 2034.

La proposition de loi (accéder au texte) a été adoptée en première lecture par les députés en janvier 2024. Mais son examen a été interrompu en raison de la dissolution de l’Assemblée nationale.