Le viager a de nouveau la cote. A Toulouse, des agences immobilières se spécialisent dans ce créneau. Pour le vendeur, le viager permet de compenser une petite retraite. Pour l'acquéreur, c'est une façon de contourner les prix de l'immobilier toujours plus élevés et les crédits plus chers voire inaccessibles.
"Nous voulons dépoussiérer le viager. Ca n'est plus tabou, ça n'est plus confidentiel, il y a un vrai engouement", explique Maxime Demongin, tout nouveau directeur de l'agence Univers Viager qui s'implante à Toulouse.
Si elle existe depuis toujours, la solution du viager pour vendre ou acheter était un peu tombée en désuétude. En 2023, elle ne représente en France que 1% du volume des transactions immobilières, avec environ 7000 ventes chaque année. Mais la formule connait un regain d'intérêt dans un contexte de difficultés économiques.
Le viager, une projection sur le long terme
Rappelons d'abord le fonctionnement du viager. Le principe : le vendeur cède sa maison ou son appartement à un acheteur mais il conserve son bien et reste à l'intérieur jusqu'à sa mort. L'acquéreur, lui, paye en deux temps. Pour commencer, il donne au vendeur une somme appelée le "bouquet" (quelques dizaines de milliers d'euros), puis verse une rente tous les mois, calculée en fonction de l'espérance de vie du vendeur (de 300 à plusieurs milliers d'euros chaque mois).
Il y a une notion d'aléa. On sait quand ça commence. On ne sait pas quand ça se termine.
Maxime Demongin - directeur de l'agence Univers Viager à Toulouse
Des propriétaires fâchés avec leurs enfants
L'idée est de parvenir à un accord gagnant-gagnant pour les deux parties. Avec plusieurs avantages pour le vendeur :
- compenser une petite retraite tout en conservant son bien et en profitant de son patrimoine (la rente permet de payer les factures)
- protéger son conjoint en cas de décès en le mettant à l'abri d'une vente obligée de la maison ou de l'appartement
- seuls 30% des revenus pour les personnes vendant en viager sont imposables
Les spécialistes du viager constatent également que cette formule est choisie par des propriétaires fâchés avec leurs enfants qui n'envisagent pas la solution de l'héritage.
Avec la hausse des taux d'intérêt, le viager redevient tendance
Côté acquéreur, le viager repose sur le principe du "locatif inversé", on paye son locataire... L'intérêt est multiple :
- pour les primo-accédants, se passer d'un crédit de plus en plus difficile à obtenir (50% des dossiers sont refusés actuellement par les banques)
- pour des acquéreurs plus âgés (45-55 ans), investir dans un bien immobilier dont ils bénéficieront à la retraite
Dans le contexte actuel de crise économique, d'allongement des durées de cotisations / retraite et de crédits plus chers, "le viager peut être une solution d'avenir", détaille Maxime Demongin de l'agence Univers Viager à Toulouse. Et ce, même si l'espérance de vie augmente.
Après des années de sommeil, le viager a donc à nouveau la cote, confirme un autre professionnel toulousain spécialiste du secteur.
Il y a de plus en plus d'annonces visibles donc les acquéreurs se renseignent pour des biens en viager libre ou occupé. Le viager occupé permet à un acquéreur de trouver un bien décoté et e placer son argent.
Antoine Garat - agence Viagimmo à Toulouse
Des vendeurs de 75 à 90 ans
En moyenne, les vendeurs en viager sont âgés de 75 à 90 ans, parfois plus. Pour une opération gagnant-gagnant, vendre en viager peut devenir intéressant à partir de 70 ans afin d'obtenir à la fois un bouquet conséquent (la fameuse somme de départ au moment de la vente) et une bonne rente mensuelle.
Claire à 76 ans. Ses revenus actuels lui suffisent pour vivre correctement. Mais, elle se rend compte qu’elle est au début d’une certaine perte d’autonomie. Le viager lui permettrait de s’assurer la liberté qu'elle chérie tant.
"Il va falloir que je pense à une solution, avoue-t-elle. Je ne veux pas entendre parler d’EHPAD. Je veux à la fois être libre de mon logement, libre de mes activités, de pouvoir partir en vacances et partir en voiture.. J’ai vu des résidences qui me plaisent énormément. Mais je n’ai pas suffisamment de moyens quand même. Donc pour moi, la rente viagère serait une solution pour combler le vide et me permettre de me faire plaisir dans un lieu qui me plait. Cela m’éviterait aussi de faire intervenir mes enfants. Je ne veux pas que cela interfère dans leur vie et dans celle de mon petit-fils."
En région toulousaine, le marché professionnel du viager reste confidentiel avec 4 ou 5 agences spécialisées, mais selon Maxime Demongin, "il y a un bon potentiel et de la place pour tout le monde".
Antoine Garat de Viagimmo explique que "le volume des ventes en viager est faible, moins de 10 000 transactions par an en France, mais qu'il progresse d'environ 10% chaque année."
